Urteile zum Mietrecht

Der Vermieter verlangte die Zustimmung zu einer Mieterhöhung für eine in einem verkehrsberuhigten Bereich der Oldenburger Straße in Moabit gelegene Wohnung. Er vertrat die Auffassung, dass sich unter anderem der vorhandene rückkanalfähige Kabelanschluss wohnwerterhöhend auswirken würde, auch wenn der Mieter einen gesonderten Vertrag mit dem Kabelanbieter abschließen müsse, um über den Anschluss auch telefonieren oder das Internet nutzen zu können. Das Amtsgericht verneinte jedoch das Vorliegen dieses Merkmals. Fernsehempfang sei auch mit einem einfachen (nicht wohnwerterhöhenden) Kabelanschluss möglich. Auch wenn die Technik zur Nutzung der Rückkanalfähigkeit des Anschlusses vorhanden sei, könne dies seit dem Mietspiegel 2011 nicht mehr als wohnwerterhöhend gewertet werden, wenn der Mieter für eine solche Nutzung erst einen zusätzlichen Vertrag mit einem Kabelanbieter abschließen müsse. Das Amtsgericht folgte auch nicht der Auffassung des Vermieters, bei der Oldenburger Straße handele es sich um eine „bevorzugte Citylage“. Das Merkmal „Lage an einer besonders ruhigen Straße“ liege nicht allein deshalb vor, weil die Straße verkehrsberuhigt sei. Insbesondere angesichts des vorhandenen Kopfsteinpflasters hätte der Vermieter nach Auffassung des Amtsgerichts „deutlich mehr“ dazu vortragen müssen, weshalb die Straße besonders ruhig sein soll. Anmerkung: Laut Berliner Mietspiegel 2015 ist in der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ein rückkanalfähiger Kabelanschluss wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, wenn die „Nutzung ohne zusätzliche vertragliche Bindung des Mieters mit Dritten“ möglich ist. Das Amtsgericht Mitte hat hier also richtigerweise den Wortlaut des Mietspiegels ernst genommen, was leider keine Selbstverständlichkeit ist. Die meisten Amtsgerichte lassen es für die Annahme des Vorliegens dieses Merkmals ausreichen, dass Vermieter die technischen Voraussetzungen (Verlegung des Anschlusses in die Wohnung) zur Verfügung stellen. Tatsächlich dürfte das positive Merkmal bei der hier vorgenommenen wörtlichen Auslegung kaum jemals vorliegen, da wohl allenfalls Vermieter von Ferienwohnungen eine kostenlose Nutzung von Telefon und Internet anbieten.

Ein vorhandener (rückkanalfähiger) Breitbandkabelanschluss ist nicht wohnwert-erhöhend zu berücksichtigen, wenn ohne gesonderten Vertrag mit einem Dritten lediglich Fernsehempfang möglich ist. Dafür genügt ein einfacher Kabelanschluss. Allein das Vorhandensein der Technik ist seit dem Mietspiegel 2011 nicht mehr ausreichend. Die Oldenburger Straße in 10551 Berlin ist keine „bevorzugte Citylage“ und angesichts des vorhandenen Kopfsteinpflasters auch keine „Lage an einer besonders ruhigen Straße“. Nicht jede verkehrsberuhigte Straße ist eine besonders ruhige Straße, Lärm verursacht nicht nur der Straßenverkehr. Der Vermieter verlangte die Zustimmung zu einer Mieterhöhung für eine in einem verkehrsberuhigten Bereich der Oldenburger Straße in Moabit gelegene Wohnung. Er vertrat die Auffassung, dass sich unter anderem der vorhandene rückkanalfähige Kabelanschluss wohnwerterhöhend auswirken würde, auch wenn der Mieter einen gesonderten Vertrag mit dem Kabelanbieter abschließen müsse, um über den Anschluss auch telefonieren oder das Internet nutzen zu können. Das Amtsgericht verneinte jedoch das Vorliegen dieses Merkmals. Fernsehempfang sei auch mit einem einfachen (nicht wohnwerterhöhenden) Kabelanschluss möglich. Auch wenn die Technik zur Nutzung der Rückkanalfähigkeit des Anschlusses vorhanden sei, könne dies seit dem Mietspiegel 2011 nicht mehr als wohnwerterhöhend gewertet werden, wenn der Mieter für eine solche Nutzung erst einen zusätzlichen Vertrag mit einem Kabelanbieter abschließen müsse. Das Amtsgericht folgte auch nicht der Auffassung des Vermieters, bei der Oldenburger Straße handele es sich um eine „bevorzugte Citylage“. Das Merkmal „Lage an einer besonders ruhigen Straße“ liege nicht allein deshalb vor, weil die Straße verkehrsberuhigt sei. Insbesondere angesichts des vorhandenen Kopfsteinpflasters hätte der Vermieter nach Auffassung des Amtsgerichts „deutlich mehr“ dazu vortragen müssen, weshalb die Straße besonders ruhig sein soll. Anmerkung: Laut Berliner Mietspiegel 2015 ist in der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ein rückkanalfähiger Kabelanschluss wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, wenn die „Nutzung ohne zusätzliche vertragliche Bindung des Mieters mit Dritten“ möglich ist. Das Amtsgericht Mitte hat hier also richtigerweise den Wortlaut des Mietspiegels ernst genommen, was leider keine Selbstverständlichkeit ist. Die meisten Amtsgerichte lassen es für die Annahme des Vorliegens dieses Merkmals ausreichen, dass Vermieter die technischen Voraussetzungen (Verlegung des Anschlusses in die Wohnung) zur Verfügung stellen. Tatsächlich dürfte das positive Merkmal bei der hier vorgenommenen wörtlichen Auslegung kaum jemals vorliegen, da wohl allenfalls Vermieter von Ferienwohnungen eine kostenlose Nutzung von Telefon und Internet anbieten. Mitgeteilt von Rechtsanwalt Wilhelm Lodde

Der Vermieter verlangte die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Er vertrat die Auffassung, dass sich der in der Küche vorhandene Gasherd wohnwerterhöhend auswirke, zumal auch ein moderner Elektrobackofen vorhanden sei. Dem folgte das Amtsgericht nicht. Zwar sei ein Gasherd wegen der schnellen Handhabbarkeit mit einem Induktionskochfeld vergleichbar (welches nach dem Berliner Mietspiegel 2015 wohnwerterhöhend ist), ein Gasherd sei jedoch im Vergleich unsicherer und daher nicht gleichwertig. Auch der Elektrobackofen ändere daran nichts, ein solcher gehöre in Berliner Küchen zur „Standardausrüstung“. Weiter machte der Vermieter das positive Merkmal „gepflegte Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung; nur den Mietern zugänglich“ geltend. Auch hier folgte ihm das Gericht nicht. Da der Hof, in welchem die Mülltonnen stehen, auch von den Bewohnern des Nachbarhauses genutzt wird, könne dieses Merkmal nicht vorliegen. Die Mülltonnen wären damit nämlich nicht nur den Mietern zugänglich. Mitgeteilt von Rechtsanwalt Gerd-Peter Junge

Der Vermieter ließ an der Fassade des Vorderhauses ein Gerüst aufbauen. Baumaßnahmen hatte er dem Mieter zuvor nicht angekündigt. Der Mieter beantragte daher beim Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg den Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen den weiteren Aufbau des Gerüsts sowie auf Abbau der bereits gestellten Gerüstteile. Das Amtsgericht wies mit Beschluss vom 9. September 2013 den Antrag des Mieters zurück. Auf die Beschwerde des Mieters hob die zuständige 65. Kammer des Landgerichts Berlin den Beschluss des Amtsgerichts jedoch auf und untersagte dem Vermieter unter Androhung eines Ordnungsgelds von bis 250.000 Euro oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten die Fortsetzung der bauvorbereitenden Maßnahmen und Bauarbeiten. Außerdem gab es dem Vermieter auf, die bereits aufgebauten Teile des Gerüsts innerhalb von zehn Tagen zu demontieren. Zwar stehe dem Mieter Alleinbesitz nur an den ihm überlassenen Wohnräumen zu, aber auch dieser werde durch einen Gerüstaufbau und die damit einhergehenden Beeinträchtigungen (Verschattung der Wohnung, erhöhte Einbruchsgefahr, Einsichtsmöglichkeit in die Wohnung durch die Bauarbeiter) beeinträchtigt. Damit liege eine Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht vor, die der Mieter ohne vorherige Ankündigung nicht dulden müsse. Etwas anderes könne nur gelten, wenn es sich bei der Maßnahme um eine Notmaßnahme handele, deren Durchführung keinen Aufschub dulde. Hierfür gab es keine Anhaltspunkte. Die 65. Kammer stellte sich damit explizit gegen die bisherige Rechtsprechung der 63. Kammer des Landgerichts Berlin, die einen entsprechenden Anspruch des Mieters unter anderem in einer Entscheidung vom 26. Februar 2013 verneint hatte. Anmerkung: Seit der Mietrechtsreform 2013 ist in § 555a Absatz 2 BGB explizit geregelt, dass der Vermieter prinzipiell auch Instandsetzungsmaßnahmen rechtzeitig anzukündigen hat. Es bleibt also abzuwarten, ob auch die 63. Kammer des Landgerichts Berlin ihre Rechtsprechung entsprechend anpasst. (Über die 63. Kammer des Landgerichts Berlin und ihre Vorsitzende Richterin Regine Paschke berichtete MieterEcho Nr. 360/ Mai 2013.) Mitgeteilt von Rechtsanwalt Marek Schauer

Im Jahr 2002 mieteten drei Mieter gemeinsam eine Wohnung. 2005/2006 schieden zwei der drei Mieter aus dem Mietverhältnis aus und für sie traten mit Zustimmung des damaligen Vermieters zwei neue Mieter in das Mietverhältnis ein. Mit einem dritten Nachtrag zum Mietvertrag aus dem Jahr 2009 wurde einer dieser Mieter wiederum durch einen neuen Mieter ersetzt. Nachdem im Jahr 2011 auch der letzte der ursprünglichen Mieter aus der Wohngemeinschaft ausgezogen war, baten die Mieter mit Schreiben vom 16. August 2011 um die Erteilung einer Untermieterlaubnis für einen neuen Mitbewohner unter Angabe von dessen Namen und aktueller Adresse. Nachdem die Vermieterin die Bitte um Erteilung einer Untermieterlaubnis über mehrere Monate hinweg unbeantwortet gelassen hatte, (unter)vermieteten die Mieter das Zimmer des ausgezogenen Mieters an diesen neuen Mitbewohner. Zudem forderten sie die Vermieterin auf, dem Ausscheiden des ausgezogenen Mieters aus dem Mietverhältnis und dem Eintritt des Untermieters zuzustimmen. Da die Vermieterin die Zustimmung verweigerte, erhoben die Mieter Klage. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis daraufhin wegen unerlaubter Untervermietung und erhob Widerklage auf Räumung der Wohnung. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg gab der Klage der Mieter statt und wies die Widerklage der Vermieterin ab. Auch die Berufung der Vermieterin blieb ohne Erfolg. Die 65. Kammer des Landgerichts Berlin bekräftigte ihre Rechtsprechung zu Mieterwechseln bei Wohngemeinschaften. Zwar sei auch bei Wohngemeinschaften eine Erlaubnis des Vermieters für einen Personenwechsel auf Mieterseite erforderlich, aber eine Wohngemeinschaft habe einen Anspruch auf Zustimmung zur Auswechselung einzelner Mitglieder. Dem Vermieter müsse bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft klar sein, „dass die Gemeinschaft aufgrund möglicher Wohnsitzwechsel oder aus anderen Gründen, z. B. im Zusammenhang mit einer Ausbildung oder dem Studium, nicht auf Dauer angelegt ist“. Ein Vermieter, der an eine Wohngemeinschaft vermiete, müsse daher in Kauf nehmen, dass sich daraus ein „Wechselrecht“ in Bezug auf die zur Wohngemeinschaft gehörenden Personen ergebe. Da die Mieter demnach einen Anspruch auf die Zustimmung zur Auswechselung hatten, war nach Auffassung des Landgerichts die Kündigung der Vermieterin unwirksam. Die Untervermietung an den neuen Mitbewohner trotz fehlender Erlaubnis stellte keine so schwerwiegende Pflichtverletzung dar, dass eine Kündigung gerechtfertigt gewesen wäre. Auch eine weitere Kündigung der Vermieterin im Laufe des Prozesses, in welcher die Vermieterin insbesondere geltend machte, die Mieter hätten ihr keine ausreichenden Angaben zur Person des Untermieters gemacht, war nach Auffassung des Landgerichts unwirksam. Zwar könne der Vermieter über Namen und Adresse hinaus weitere Angaben zum künftigen Untermieter verlangen, die Mieter müssten aber nicht Mutmaßungen darüber anstellen, welche weiteren Informationen der Vermieter wünsche. Da die Vermieterin erst im Prozess das Fehlen konkreter weiterer Angaben zur Person des Untermieters (Tätigkeit und Einkommensverhältnisse) bemängelt hatte und die Mieter im Verhandlungstermin vor dem Landgericht diese Fragen beantworteten, hielt das Landgericht ein berechtigtes Interesse der Vermieterin gegen die Aufnahme des Untermieters nicht für gegeben. Die Vermieterin musste daher dem von den Mietern begehrten Austausch des ausgezogenen letzten ursprünglichen Hauptmieters gegen den neuen (bisherigen Unter-) Mieter zustimmen. Anmerkung: Die WG-freundliche Rechtsprechung der 65. Kammer des Landgerichts Berlin (zuständig unter anderem für Berufungen gegen Urteile des AG Tempelhof-Kreuzberg) ändert nichts daran, dass Sie sich bei geplanten Mieterwechseln oder Untervermietungen unbedingt zuerst in einer unserer Beratungsstellen anwaltlich beraten lassen sollten. Es sind in jedem Einzelfall der Mietvertrag wie auch der konkrete Verlauf des Mietverhältnisses zu prüfen, bevor eine richtige Entscheidung zum weiteren Vorgehen getroffen werden kann. Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann

Der Mieter zahlte für seine 1-Zimmer-Wohnung seit der Anmietung im Jahr 2005 eine Bruttowarmmiete von 150 Euro monatlich. Im Oktober 2012 kündigte die Vermieterin die Wohnung mit der Begründung, sie wolle die Wohnung verkaufen, das bestehende Mietverhältnis hindere sie jedoch, einen angemessenen Kaufpreis zu erzielen. Ihre anschließende Räumungsklage begründete sie damit, dass die Wohnung in vermietetem Zustand praktisch unverkäuflich sei, der erzielbare Preis 30 bis 40% unter dem Verkehrswert liege und eine konkrete Interessentin nur Interesse am Kauf einer geräumten Wohnung habe. Den jährlichen Bruttomieteinnahmen von 1.800 Euro stünden außerdem jährliche Kosten von 1.200 Euro gegenüber, potenzielle Käufer würden jedoch allenfalls den zwölffachen Nettojahreserlös, also 7.200 Euro zahlen. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg wies die Räumungsklage der Vermieterin ab. Es hielt die Kündigung für nicht ausreichend begründet. Die Vermieterin hätte bereits im Kündigungsschreiben mitteilen müssen, dass sie die Absicht hat, die Wohnung leer stehend zu verkaufen, dass ein Verkauf in vermietetem Zustand unmöglich oder nur mit Verlusten möglich sei, aus welchen Gründen der Verkauf erfolgen solle und welche konkreten Nachteile ihr beim Unterlassen des Verkaufs beziehungsweise beim Verkauf in vermietetem Zustand drohten. Darüber hinaus habe die Vermieterin nicht ausreichend vorgetragen, dass die Wohnung nicht auch in vermietetem Zustand verkauft werden könnte. Dafür hätte sie entsprechende Verkaufsversuche der Wohnung in vermietetem Zustand zu einem bestimmten Preis und entsprechende Misserfolge darlegen müssen. Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann

Der Vermieter klagte auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Er meinte, die Wohnung in einem Altbau sei in die Mietspiegelkategorie „bezugsfertig ab 1991“ einzuordnen, da das Haus vor der 1995 erfolgten Kernsanierung nicht mehr bewohnbar gewesen sei. Bei der Sanierung sei nur die Außenfassade beibehalten worden. Das Amtsgericht folgte dieser Auffassung nicht: Es komme nicht darauf an, ob das Haus vor der Sanierung ein „Abrisshaus“ und unbewohnbar gewesen sei. Der Vermieter habe das Haus nämlich nicht abgerissen und ein neues Gebäude erstellt, sondern das bestehende Gebäude lediglich kernsaniert. Damit sei dieses weiterhin in die seiner erstmaligen Bezugsfertigkeit entsprechende Baualtersklasse (hier: Altbau bis 1918) einzuordnen. Mitgeteilt von Rechtsanwalt Gerd-Peter Junge

Der Vermieter hatte die Mieter auf Zustimmung zur Erhöhung der vereinbarten Bruttokaltmiete verklagt. Sein Mieterhöhungsverlangen enthielt keine Angaben zu den in der Bruttokaltmiete enthaltenen Betriebskosten. Dies hielt der Vermieter für entbehrlich, da er sein Mieterhöhungsverlangen nicht mit dem seinerzeit gültigen Mietspiegel 2011 begründete. Das Amtsgericht Wedding wies die Klage des Vermieters ab, die Berufung wurde vom Landgericht Berlin zurückgewiesen. Das Landgericht stellte klar, dass der Vermieter auch dann die in der Miete enthaltenen Betriebskosten angeben müsse, wenn er auf andere Begründungsmittel als den Mietspiegel zurückgreife. Der Mieter müsse nämlich die Möglichkeit haben, die von ihm verlangte Miete mit den Werten im Berliner Mietspiegel (der Nettokaltmieten ausweist) zu vergleichen. Etwas anderes könne nur gelten, wenn der Mietspiegel keine Angaben zu entsprechenden Wohnungen enthält oder der Mietspiegel selbst nicht gesetzlichen Anforderungen genügt. Da beides nach Auffassung des Landgerichts nicht der Fall war, sei das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam. Anmerkung: Gemäß § 558a BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung neben dem Mietspiegel auch mit Vergleichswohnungen oder mit einem Sachverständigengutachten begründen. Liegt allerdings für die Gemeinde ein „qualifizierter Mietspiegel“ vor (so in Berlin) und enthält dieser Angaben für die Wohnung, müssen Vermieter diese Angaben im Mieterhöhungsverlangen zusätzlich mitteilen (§ 558a Absatz 3 BGB). Mitgeteilt von Rechtsanwältin Doris Grunow-Strempel

Der Mietvertrag vom 6. März 1990 nannte als Vermieter den „Hauseigentümer“, vertreten durch die Firma J. W. Immobilien. Im April 2012 kündigte die A. W. GmbH den Mieterinnen eine Modernisierung an. Die Mieterinnen duldeten diese nicht und der Vermieter klagte auf Duldung. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hielt die Modernisierungsankündigung für unwirksam: Die Erklärung sei weder ausdrücklich im Namen des auf Duldung der Modernisierung klagenden Vermieters erfolgt, noch sei zum Zeitpunkt des Zugangs der Ankündigung aus den Umständen ersichtlich gewesen, dass die A. W. GmbH für den Vermieter gehandelt habe. Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass der Geschäftsführer der GmbH mit dem Vermieter identisch sei. Der Mietvertrag nenne als Person des Vermieters nämlich nur den „Hauseigentümer“, was einen Rückschluss auf eine konkrete Person nicht ermögliche. Der Hinweis auf den Vertretenen sei auch nicht deshalb entbehrlich gewesen, weil die Hausverwaltung bereits seit zwölf Jahren für den Vermieter tätig war. Im Mietvertrag sei nämlich die Person J. W. als Vertreter genannt, die mit der nun vertretenden GmbH jedenfalls nicht identisch sei. Auch eine Offenlegung der Vertretungsverhältnisse nach Zugang der Modernisierungsankündigung könne diesen Mangel der Ankündigung nicht beheben, sodass die Modernisierung neu angekündigt werden müsse. Mitgeteilt von Rechtsanwältin Franziska Dams

Im Jahr 1999 vereinbarten die Mieter mit dem Vermieter eine Umsetzung in eine andere Wohnung. In der Umsetzvereinbarung wurde für die neue Wohnung eine „Bestandsmiete“ in Höhe von 851,87 DM vereinbart. Diese Miethöhe wurde dann auch im neuen Mietvertrag vereinbart. Im Jahr 2001 und im Jahr 2003 verlangte die Vermieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Auf den entsprechenden Hinweis der Mieter auf die Umsetzvereinbarung bestätigte sie jedoch im Anschluss jeweils schriftlich, dass das Mieterhöhungsverlangen wegen der Vereinbarung über die Bestandsmiete unwirksam sei. Am 23. Oktober 2012 verlangte die Vermieterin erneut die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete. Auf die ebenfalls erneute Weigerung der verbliebenen Mieterin, die Zustimmung zu erteilen, erhob die Vermieterin dieses Mal jedoch Klage. Das Amtsgericht Lichtenberg wies die Klage ab. Es stellte klar, dass im Einzelfall entscheidend sei, was Vermieter und Mieter bei Vertragsschluss übereinstimmend gewollt hätten, ein Indiz hierfür könne auch das spätere Verhalten der Vertragsparteien sein. Das Amtsgericht nahm an, dass bereits wegen der Vereinbarung einer „Bestandsmiete“ von einem gewollten Ausschluss von (nicht einvernehmlicher) Erhöhungen der Nettomiete auszugehen sein dürfte. In jedem Fall spreche aber der Schriftwechsel zu den Mieterhöhungen 2001 und 2003 dafür, dass beide Mietvertragsparteien von Anfang an von einer Unveränderlichkeit der Nettomiete ausgingen. Mitgeteilt von Rechtsanwältin Birgit Stenzel

Das Amtsgericht Charlottenburg hatte über eine Mieterhöhung mit dem Berliner Mietspiegel 2011 zu entscheiden. Unter anderem stritten Vermieter und Mieter darum, ob für die rund 500 Meter vom Kurfürstendamm entfernt gelegene Wohnung das wohnwerterhöhende Merkmal „bevorzugte Citylage“ zutrifft. Der Mieter vertrat die Auffassung, dass zum einen der Kurfürstendamm zumindest seit den 90er-Jahren an Attraktivität im Vergleich zu anderen Stadtgebieten eingebüßt habe und daher nicht mehr „bevorzugt“ sei. Zum anderen sei die unmittelbare Umgebung der Wohnung an einer lauten Straße unattraktiv und mit dem Kurfürstendamm nicht vergleichbar. Beide Argumente überzeugten das Amtsgericht nicht. Der Kurfürstendamm sei auch weiterhin einer der maßgeblichen Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorte Berlins, dessen Umgebung „in jeder Hinsicht“ eine besondere Anziehungskraft auf Einwohner wie Touristen ausübe. Für die konkrete Wohnung komme es zudem nicht darauf an, dass sie sich in dieser so bevorzugten Lage befinde, vielmehr reiche es aus, dass sie sich nahe der City befände, was bei einer Entfernung von etwas über 500 Metern der Fall sei. Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann.

Das Jobcenter zahlte für die Wohnung des Mieters seit Jahren die Miete direkt an den jeweiligen Vermieter. Für die Monate Juli, August, September und Oktober 2012 wurden die Mieten aufgrund eines Fehlers des Jobcenters jedoch nicht gezahlt. Das Jobcenter war nach Erhalt eines Kündigungsschreibens wegen unerlaubter Hundehaltung zu Unrecht davon ausgegangen, dass der Mieter bereits im Frühjahr 2012 aus der Wohnung ausgezogen sei. Zwar ließ sich einem Leistungsbescheid des Jobcenters vom 26. Juni 2012 entnehmen, dass die Kosten der Unterkunft künftig nicht mehr in den Leistungen enthalten wären. Da der Mieter jedoch wie immer bei seinem Folgeantrag „keine Änderungen“ angekreuzt hatte, bemerkte er dies nicht und ging davon aus, dass seine Miete wie in der Vergangenheit weiter vom Jobcenter bezahlt würde. Auf die fristlose und fristgemäße Kündigung der Vermieterin vom 11. Oktober 2012 kümmerte sich der Mieter sofort um Aufklärung des Missverständnisses mit dem Jobcenter, welches die Mietrückstände am 8. November 2012 ausglich. Die Vermieterin erhob dennoch Räumungsklage und behauptete, dass den Mieter hinsichtlich der entstandenen Mietrückstände ein erhebliches, zur ordentlichen Kündigung berechtigendes Verschulden treffe. Insbesondere habe sie den Mieter vor Ausspruch der Kündigung mehrmals abgemahnt, ohne dass dieser reagiert hätte. Das Amtsgericht Lichtenberg hat die Klage abgewiesen. Die durchgeführte Beweisaufnahme hatte das Amtsgericht nicht davon überzeugt, dass die Mahnschreiben der Vermieterin beim Mieter tatsächlich eingetroffen sind. Dass der Mieter die Änderung im Leistungsbescheid des Jobcenters vom 26. Juni 2012 nicht erkannt habe, sei allenfalls als leichte Fahrlässigkeit zu werten. Da er nach Erhalt der Kündigung umgehend für einen Ausgleich der Mietrückstände gesorgt habe, sei dieses Verschulden als nicht so schwerwiegend anzusehen, dass eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt erscheine. Mitgeteilt von Rechtsanwältin Franziska Dams.

Zeitgleich mit einem Sternmarsch am globalen Aktionstag am 12. Mai 2012 hängte eine Mieterin an ihrem Balkon ein Plakat mit folgendem Text auf: „Erst wenn die letzte Eigentumswohnung gebaut, der letzte Club abgerissen, der letzte Freiraum zerstört ist, werdet ihr feststellen, dass der Prenzlauer Berg das Kaff geworden ist, aus dem ihr einst geflohen seid“. Am 15. Mai 2012 ließen die Vermieter die Mieterin daraufhin durch ihren Anwalt abmahnen, gleichzeitig wurden der Mieterin die Kosten der anwaltlichen Tätigkeit in Rechnung gestellt. Da die Mieterin nicht zahlte, klagten die Vermieter. Das Amtsgericht Mitte wies die Klage ab. Ein Erstattungsanspruch sei schon deshalb nicht entstanden, weil die Abmahnung ungerechtfertigt gewesen sei. Entgegen der Auffassung der Vermieter habe das Plakat nicht in das Persönlichkeitsrecht der Vermieter eingegriffen und diese auch nicht beleidigt, sondern es stelle vielmehr „den klassischen Fall einer Meinungsäußerung“ dar. Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass die anderen Mieter im Haus wussten, dass die Mieterin zuvor eine Eigenbedarfskündigung erhalten hatte, und insofern das Plakat auch als Kritik an den Vermietern verstehen konnten. Denn die Mieterin hatte trotz dieser Kündigung mit ihrem Plakat gerade nicht ihre Vermieter direkt, sondern die gesamte gesellschaftliche Entwicklung kritisiert. Dies war – zumindest für den kurzen Zeitraum der Plakataufhängung – von den Vermietern „aufgrund des überragenden Werts des Grundrechts auf Meinungsäußerung“ zu dulden. Mitgeteilt von Rechtsanwalt Henrik Solf.

Die Mieter mieteten 2008 eine Wohnung. Gemeinsam mit ihnen zogen zwei weitere Personen als Untermieter ein. Später wechselten die Untermieter. Mit Schreiben vom 11. Mai 2011 bat der Vermieter die Mieter „für seine Unterlagen“ um Mitteilung, wer neben den Mietern aktuell in der Wohnung wohne. Nach entsprechender Mitteilung der Mieter verlangte der Vermieter mit Schreiben vom 28. Juli 2011 nachträglich einen Untermietzuschlag in Höhe von 10 Euro pro Untermieter und Monat. Die Mieter zahlten diesen Zuschlag nicht. Nach Beendigung des Mietverhältnisses im Juli 2011 verklagten sie ihren Vermieter auf Rückzahlung der Kaution. Dieser meinte, neben Ansprüchen auf Schadensersatz wegen eines beschädigten Spülenschranks auch mit seinen angeblichen Ansprüchen auf Zahlung von Untermietzuschlägen aufrechnen zu können. Er berief sich dabei auf § 8 des Mietvertrags, in dem es hieß: „Der Vermieter ist zur Erhebung eines angemessenen Untermietzuschlags vom Zeitpunkt der Untervermietung an berechtigt; gegebenenfalls richtet sich dessen Höhe nach den gesetzlichen Bestimmungen. Gesetzlich zulässige Untermietzuschläge gelten vom Zeitpunkt der Untervermietung an als vereinbart und zahlbar.“ Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg verneinte einen derartigen Anspruch des Vermieters. Die Vertragsklausel sei unwirksam, soweit sie zum Nachteil der Mieter von der gesetzlichen Vorschrift des § 553 BGB abweiche. Danach könne der Vermieter unter bestimmten Umständen die Erteilung einer Untermieterlaubnis von der Zahlung eines angemessenen Untermietzuschlags abhängig machen. Dies schließe jedoch aus, dass der Vermieter nachträglich, also nach Erteilung der Untermieterlaubnis, einen Untermietzuschlag fordert. Der Mieter müsse nämlich bei Erteilung der Untermieterlaubnis wissen, ob und in welcher Höhe ein Untermietzuschlag erhoben werde. Anmerkung: In § 553 BGB „Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte“ heißt es: „Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. (…) Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.“ Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ingo Kruppa

Der Mieter wohnte einige Jahre in der Wohnung seiner Mutter, unter anderem um diese zu pflegen. Er erteilte während dieser Zeit als Musiklehrer in der Wohnung der Mutter Gitarrenunterricht. Eine Erlaubnis für die Ausübung dieser Tätigkeit holte er beim Vermieter nicht ein. Der Vermieter forderte den Mieter mehrfach vergeblich auf, den Gitarrenunterricht zu unterlassen. Nach dem Tod seiner Mutter erklärte der Sohn am 4. Februar 2011 den Eintritt in das Mietverhältnis. Mit Schreiben vom 2. März 2011 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis gemäß § 563 Absatz 4 BGB mit der Begründung, dass der Mieter über mehrere Jahre hinweg ohne seine Erlaubnis in der Wohnung Musikunterricht gegeben und die Wohnung damit entgegen dem mietvertraglichen Nutzungszweck gewerblich genutzt habe. Wegen des durch den Unterricht verursachten Lärms sei es zu Streitigkeiten mit Nachbarn gekommen, die den Hausfrieden belastet hätten. Gemäß § 563 Absatz 4 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt des Haushaltsangehörigen des verstorbenen Mieters in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Das Amtsgericht Charlottenburg gab der Räumungsklage des Vermieters statt und die Berufung des Mieters wurde vom Landgericht Berlin zurückgewiesen. Auch die Revision des Mieters hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof sah in dem ohne Erlaubnis erteilten Gitarrenunterricht einen wichtigen Grund im Sinne der oben genannten Vorschrift zur Kündigung. Er stellte klar, dass unter den Begriff „Wohnen“ lediglich solche beruflichen Tätigkeiten fallen, „die der Mieter – etwa in einem häuslichen Arbeitszimmer – in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausübt“, beispielsweise Unterrichtsvorbereitungen eines Lehrers, Telearbeit eines Angestellten, schriftstellerische Tätigkeit eines Autors sowie der Empfang oder die Bewirtung von Geschäftsfreunden. Derartige Tätigkeiten bedürfen laut Bundesgerichtshof keiner Erlaubnis des Vermieters. Darüber hinaus könne der Vermieter im Einzelfall verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen oder freiberuflichen Nutzung zu erteilen. Dies komme jedoch nur in Betracht, wenn der Mieter nachweisen könne, dass von dieser Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder andere Mieter ausgehen als bei der üblichen Wohnraumnutzung (Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr). Um eine derartige Tätigkeit handelte es sich nach Auffassung des Bundesgerichtshof hier nicht, da der Mieter nach eigener Auskunft an drei Werktagen der Woche zehn bis zwölf Schülern Gitarrenunterricht erteilte.

Die den Mieter/innen bekannte Hausverwaltung, eine GmbH, übersandte ein Mieterhöhungsverlangen „namens des Eigentümers“. Als Absender war die Hausverwaltung angegeben, das Schreiben schloss mit dem Text „Unterschrift des Verwalters“, allerdings war die dort befindliche Unterschrift nicht lesbar. Das Amtsgericht bestätigte die Auffassung der Mieter/innen, dass das Erhöhungsverlangen formell unwirksam sei: Die für solche Mieterhöhungsverlangen vorgeschriebene „Textform“ setzt voraus, dass die Person des Erklärenden erkennbar ist. Da die Hausverwaltung eine GmbH ist, für die eine oder mehrere Personen handeln könnten, sei nicht – wie vom Vermieter behauptet – für die Mieter/innen „erkennbar“ gewesen, dass es sich nur um den Geschäftsführer der Hausverwaltung gehandelt haben könnte. Anmerkung: Die Beispiele zeigen wie viele andere, dass es sich auch dann lohnen kann, eine Mieterhöhung in einer Beratungsstelle der Berliner Mietergemeinschaft überprüfen zu lassen, wenn mit ihr die ortsübliche Miete nach eigenen Recherchen (beispielsweise Mietspiegelrechner auf Website des Senats) offensichtlich nicht überschritten wird. Häufig finden sich nämlich formelle Mängel, welche vom Vermieter nicht nachgebessert werden können. Ein dann notwendiges neues Erhöhungsverlangen löst wieder die mindestens zweimonatige Überlegungsfrist aus, die Mieterhöhung kann also erst Monate später wirksam werden. Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann.

Die Mieterin schloss einen Mietvertrag, in welchem als Mietbeginn der 1. Oktober 2000 vereinbart wurde. Am 13. Februar 2001 wurde das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die erste Veräußerung der Wohnung der Mieterin nach dieser Aufteilung erfolgte am 17. Dezember 2010. Am 1. August 2011 erfolgte eine weitere Veräußerung an zwei neue Eigentümer, die der Mieterin am 1. September 2011 wegen Eigenbedarfs kündigten. Das Amtsgericht Mitte wies die Räumungsklage der Vermieter ab, die Berufung der Vermieter wurde vom Landgericht Berlin zurückgewiesen. Die Vermieter bezweifelten, dass die Mieterin die Wohnung bereits vor Aufteilung des Hauses in Wohnungseigentum genutzt habe. Das Landgericht Berlin stellte jedoch klar, dass bereits der Wortlaut des Mietvertrags für eine Überlassung der Wohnung an die Mieterin vor der Umwandlung spräche und deshalb § 577a BGB anwendbar sei. Die dort festgelegte dreijährige Kündigungssperrfrist habe daher mit der erstmaligen Veräußerung der Wohnung am 17. Dezember 2010 begonnen, sodass die Kündigung vom 1. September 2011 unwirksam sei. Anmerkung: Wird nach Überlassung einer Wohnung Wohnungseigentum begründet und die vermietete Wohnung anschließend verkauft, kann der Eigentümer das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs (oder Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf von mindestens drei Jahren nach der Eintragung des ersten Erwerbers der Eigentumswohnung im Grundbuch kündigen. Die Länder sind ermächtigt, diese Frist auf bis zu zehn Jahre zu verlängern. Seit dem 1. September 2011 galt in Berlin in bestimmten Innenstadtbezirken eine solche erweiterte Kündigungssperrfrist von sieben Jahren. Aufgrund der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013 gilt in Berlin nun für alle Bezirke seit dem 1. Oktober 2013 eine Sperrfrist von zehn Jahren. Beispiel: Anmietung einer Wohnung zum 1. Juni 2005, Umwandlung in Wohnungseigentum am 1. Juni 2009, erster Verkauf der Eigentumswohnung (Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch) am 1. Juni 2010: Die Kündigung ist erstmals am (nicht zum!) 1. Juni 2020 möglich, egal, wie viele weitere Eigentümerwechsel bis dahin stattgefunden haben. Mitgeteilt von Rechtsanwältin Carola Wallner-Unkrig

Das Landgericht Berlin hatte im Rahmen eines Rechtsstreits um eine Mieterhöhung mit dem Berliner Mietspiegel 2011 zu entscheiden, ob der Anschluss an das Fernwärmenetz wohnwerterhöhend zu bewerten ist. Der Mietspiegel 2011 – wie auch der Mietspiegel 2013 – benannte in der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) den „Einbau/Installation einer modernen Heizanlage nach dem 01.07.1994“ als wohnwerterhöhendes Merkmal. Das Landgericht stellte in seinem Urteil klar, dass der erfolgte Anschluss an das Fernwärmenetz keine eigene Heizungsanlage darstellt, da hierzu auch die Erzeugung von Wärme gehöre. Es verneinte dementsprechend das Vorliegen dieses wohnwerterhöhenden Merkmals. Mitgeteilt von Rechtsanwalt Wilhelm Lodde.

Ein Mitglied einer Wohnungsbaugenossenschaft mietete 1996 gemeinsam mit seiner Ehefrau eine Wohnung im Bestand der Genossenschaft. Im Jahr 2011 wurde der Genossenschaft bekannt, dass ihr Mitglied selbst nicht mehr in der Wohnung lebte. Die Eheleute hatten sich getrennt, der Ehemann war daraufhin ausgezogen und seine Ehefrau blieb mit den Kindern in der Wohnung. Mit Beschluss vom 21. Mai 2012 schloss die Genossenschaft den Ehemann aus der Genossenschaft aus, weil er mit der Überlassung der Wohnung an ein Nichtmitglied gegen die Satzung der Genossenschaft verstoßen habe. Der Ehemann erhob daraufhin Klage und begehrte die Feststellung, dass er weiterhin Mitglied der Genossenschaft ist. Das Amtsgericht Köpenick gab ihm Recht. Der Verlust der Mitgliedschaft gegen den Willen eines Mitglieds ist, wie das Amtsgericht klarstellte, an strenge Voraussetzungen zu knüpfen. Zwar könne die dauerhafte Überlassung der Wohnung an ein Nichtmitglied ein genossenschaftswidriges Verhalten von erheblichem Gewicht darstellen. Hier könne dies jedoch schon deshalb nicht gelten, weil die in der Wohnung verbliebene Ehefrau zwar Nichtmitglied, nichtsdestotrotz aber Mitmieterin der Wohnung war und damit ebenfalls ein Recht zum Besitz derselben hatte. Außerdem hätte die Genossenschaft ihr Mitglied selbst dann, wenn ein schwerwiegendes genossenschaftswidriges Verhalten vorgelegen hätte, zunächst abmahnen müssen. Eine Anhörung reiche hier nicht aus. Mitgeteilt von Rechtsanwalt Berndt Hintzelmann

In einem Mietvertrag vom 17. Januar 2008 hieß es zu den vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen: „Parkett und Holzfußboden sind nach zehn Jahren zu versiegeln, sofern dies die Gesetzeslage beziehungsweise die Rechtsprechung erlauben, was nach heutigem Stand nicht der Fall ist, sodass der Mieter die Versiegelung momentan auch nicht schuldet. Hintergrund dafür, dass dieser Satz dennoch in den Vertrag aufgenommen wird, ist Folgendes: Zunächst ist nicht ausgeschlossen, dass sich die Gesetzeslage oder die Rechtsprechung ändern könnte. Außerdem ist der Nachweis eines Schadensersatzanspruchs wegen einer Beschädigung des Bodens oft nur in Extremfällen möglich. Bei einer starken Beanspruchung durch den Mieter besteht aber das Bedürfnis des Vermieters an einer zumindest anteiligen Beteiligung. Diesem Bedürfnis soll daher bei einer Änderung der Gesetzeslage oder Rechtsprechung Rechnung getragen werden.“ Nach dem Ende des Mietverhältnisses rechnete der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters teilweise mit angeblichen Gegenansprüchen wegen fälliger (anderer) Schönheitsreparaturen auf. Der Mieter klagte auf Auszahlung der restlichen Kaution. Er vertrat die Meinung, dass die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag aus mehreren Gründen, unter anderem wegen der Überbürdung der Parkettarbeiten, unwirksam sei. Das Amtsgericht Mitte und das Landgericht Berlin gaben ihm Recht und verurteilten den Vermieter zur vollständigen Kautionsrückzahlung. Auch die Revision des Vermieters blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass die Bestimmung zur Parkettversiegelung zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel insgesamt führe. Es nutze dem Vermieter auch die in der Parkettklausel enthaltene Formulierung „sofern dies die Gesetzeslage beziehungsweise die Rechtsprechung erlauben, was nach heutigem Stand nicht der Fall ist“ nichts, denn auch diese Klausel sei ihrerseits unwirksam, weil sie gegen das Verständlichkeitsgebot verstoße. Weitere Informationen finden Sie auch in unserer Infoschrift Schönheitsreparaturen (www.bmgev.de/mietrecht/infoschriften.html). Mitgeteilt von Rechtsanwalt Henrik Solf

Die Vermieterin begründete ihr Mieterhöhungsverlangen mit dem Berliner Mietspiegel 2011, der für die betreffende Wohnung ein mit zwei Sternchen (**) gekennzeichnetes Feld auswies. Die Mieterin stimmte dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu, da nach den dort ausgewiesenen Werten und unter Berücksichtigung der Merkmale zur Spanneneinordnung bereits ihre alte Miete über der ortsüblichen Miete lag. Die Vermieterin klagte auf Zustimmung und berief sich nun zur Begründung der Mieterhöhung auf ein vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten, da der Mietspiegel für diese Wohnung keine ausreichende Aussagekraft besitze, weil der Ermittlung des Datenmaterials nur 10 bis 14 Mietwerte zugrunde lagen. Das Amtsgericht lehnte die vom Vermieter begehrte Einholung eines Sachverständigengutachtens ab und ermittelte die ortsübliche Miete mithilfe des Mietspiegels, was erwartungsgemäß zur Abweisung der Klage führte. Auch die Berufung der Vermieterin hatte keinen Erfolg: Das Landgericht Berlin stellte klar, dass allein die geringe Anzahl der vorhandenen derartigen Wohnungen zum vergleichsweise geringen Datenmaterial der gesternten (* oder **) Mietspiegelfelder führe. Dies erlaube nicht den Schluss, dass der Mietspiegel für die dementsprechend einzuordnenden Wohnungen nicht repräsentativ sei. Auch einem Sachverständigengutachten stünde zwangsweise nicht mehr Datenmaterial zur Verfügung, sondern nach der Erfahrung des Gerichts sogar regelmäßig weniger. Für die Repräsentativität der nur 10 bis 14 gefundenen Wohnungen für dieses Mietspiegelfeld spreche zudem im konkreten Fall die nur geringe Spanne von 0,76 Euro/qm zwischen Ober- und Unterwert. Die Berufung der Vermieterin wurde zurückgewiesen. Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann.

Die Vermieterin rechnete fristgemäß am 17. Dezember 2010 über die Nebenkosten 2009 ab. Statt der tatsächlich von der Mieterin für dieses Jahr gezahlten Vorschüsse in Höhe von insgesamt 1.020 Euro legte die Vermieterin Vorschüsse in Höhe von 3.180 Euro zugrunde. Die Abrechnung wies daher ein Guthaben der Mieterin in Höhe von 1.744,90 Euro aus, während sich bei Angabe der richtigen Vorschüsse eine Nachzahlung von 415,10 Euro ergeben hätte. Mit Schreiben vom 30. Juni 2011 korrigierte die Vermieterin die Abrechnung 2009 entsprechend und forderte die Mieterin zur Nachzahlung von 415,10 Euro auf. Das Amtsgericht Mitte verneinte einen solchen Nachforderungsanspruch der Vermieterin, da dieser erst nach Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist (hier am 31. Dezember 2010) geltend gemacht worden war. Allerdings stellte das Gericht auch klar, dass der Mieterin trotz der verspäteten Korrektur der Abrechnung kein Anspruch auf das fälschlicherweise in der ursprünglichen Abrechnung ausgewiesene Guthaben zustehe. Da der Fehler offensichtlich war, würde die Geltendmachung von Ansprüchen aus dieser offensichtlich rechnerisch falschen Abrechnung gegen „Treu und Glauben“ verstoßen. Mitgeteilt von Rechtsanwältin Gudrun Zieschang. Weitere Informationen finden Sie auch in unserer Infoschrift Betriebskostenabrechnung (bmgev.de/mietrecht/infoschriften).

Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis am 16. März 2012 fristlos und fristgemäß wegen fortgesetzter unpünktlicher Mietzahlung. Sie behauptete, die Mieterin bereits mit Schreiben vom 1. November 2011 wegen Zahlungsunpünktlichkeit abgemahnt zu haben. Auch im Dezember 2011 sei die Mietzahlung trotz erfolgter Abmahnung einen Tag zu spät eingegangen. Das Amtsgericht wies die Klage der Vermieterin ab. Die fristlose Kündigung scheiterte nach Auffassung des Amtsgerichts bereits an der langen Zeitspanne zwischen dem erneuten Verstoß der Mieterin und der erst über vier Monate später erklärten Kündigung. Verbindliche Fristen gebe es zwar nicht, aber angesichts der nur geringfügigen Verzögerung von einem Tag bei der Mietzahlung für Dezember 2011 hätte hier angenommen werden können, dass die Vermieterin die Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz der Unpünktlichkeit nicht als unzumutbar empfindet, wenn sie nach einer Abmahnung nicht unverzüglich auf die erneute Zahlungsunpünktlichkeit reagiert. Auch die fristgemäße Kündigung der Vermieterin hielt das Amtsgericht für unbegründet. Der einmalige weitere Zahlungsverzug nach Abmahnung von nur einem Tag stelle keinen erheblichen Vertragsverstoß dar, der bei einer Interessenabwägung der Vertragsparteien eine Auflösung des Mietverhältnisses rechtfertigen könnte. Zwar habe der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 14. September 2011 (AZ: VII ZR 301/10) die Meinung vertreten, dass bereits eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung eine fristlose Kündigung rechtfertigen „kann“, dies bedeute aber kein „muss“. Bei einer Abwägung der Umstände des Einzelfalls sei hier jedenfalls die Kündigung nicht gerechtfertigt. Anmerkung: Die erfreuliche und sicherlich auch richtige Entscheidung des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg sollte keinesfalls zu Nachlässigkeiten bei der Mietzahlung verleiten. Unpünktliche Mietzahlungen (unpünktlich ist die Zahlung bereits dann, wenn sie erst am 4. Werktag beim Vermieter eingeht) berechtigen den Vermieter zur Abmahnung und unter Umständen bereits bei einmaliger weiterer unpünktlicher Mietzahlung zur Kündigung. Angesichts des zunehmenden Interesses von Vermietern, zwecks besserer Verwertung ihrer Immobilie Mieter/innen loszuwerden, sind derartige Nachlässigkeiten eine gern genutzte Steilvorlage für eine Kündigung. Auch wer seiner Bank einen Dauerauftrag erteilt hat, sollte regelmäßig kontrollieren, ob die Überweisung rechtzeitig vor der Fälligkeit ausgeführt wird. Wurde bereits eine (berechtigte) Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung erteilt, müssen weitere unpünktliche Zahlungen unbedingt vermieden werden.