Urteile zum Mietrecht

In einem Mietvertrag über eine Wohnung in Mannheim war vereinbart, dass die Mieter neben der Miete alle anfallenden Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung zu tragen haben. Nach Abschluss des Mietvertrags schloss die Vermieterin einen „Vertrag für technisches und infrastrukturelles Gebäudemanagement“ ab, der vielfältige Arbeiten und Dienstleistungen an dem Gebäudekomplex enthielt. Ein Teil der Kosten wird seither über die Betriebskostenabrechnungen auf die Mieter umgelegt. Die Vermieterin forderte von den Mietern in ihrer Abrechnung vom 4. Dezember 2018 für das Jahr 2017 eine Nachzahlung in Höhe von 1083,88 Euro. Die am 29. November 2019 erteilte Abrechnung für 2018 wies einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 794,24 Euro aus. Die Mieter verweigerten die Nachzahlungen. Sie machten unter anderem geltend, dass die umgelegten hohen (und im Vergleich zu vorher stark erhöhten) Kosten des Gebäudemanagements gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstießen, da die Vermieterin insoweit Vergleichsangebote hätte einholen müssen. Die Vermieterin meinte dagegen, der Einwand der Mieter bezüglich eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot sei verspätet. Das Landgericht Mannheim wies die Klage der Vermieterin ab. Auf die Revision der Vermieterin stellte der Bundesgerichtshof zunächst klar, dass der Einwendungsausschluss gemäß § 556 
Abs. 3 Satz 5, 6 BGB grundsätzlich auch auf den Einwand des Mieters Anwendung findet, dass der Vermieter gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen habe. Ob der Einwand der Mieter hier verspätet war, spielte nach Auffassung des Gerichts jedoch keine Rolle, da anhand der Feststellungen der Vorinstanzen eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes durch die Vermieterin gar nicht festzustellen sei. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichne die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Umlage der Betriebskosten auf den Mieter auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht komme insbesondere dann in Betracht, wenn der Vermieter bei der Beauftragung von solchen Leistungen, die als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, nicht auf angemessene oder günstige Angebote zurückgreift. Das Landgericht Mannheim habe einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot jedoch allein aufgrund dessen angenommen, dass die Vermieterin vor dem Abschluss des Gebäudemanagementvertrages keine Vergleichsangebote von anderen Dienstleistern eingeholt habe. Diese Unterlassung allein führe jedoch nicht zu einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Vielmehr sei entscheidend, dass der Vermieter die fraglichen Leistungen zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen beauftragt hat und deshalb das Einholen von Vergleichsangeboten auch zu einer Kosteneinsparung geführt hätte. Erst wenn die Beauftragung zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen feststehe, könne es auf die Frage ankommen, ob er die ihm zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, einen preisgünstigen Anbieter zu finden. Es sei im Streitfall aber Sache der Mieter darzulegen, dass die Vermieterin die abgerechneten Leistungen – deren Erbringung sie der Gebäudemanagement-Firma übertragen hat - zu günstigeren Preisen hätte beauftragen können. Hierzu hatten diese keine eigenen Ermittlungen angestellt und dem Gericht nichts vorgetragen. Der Bundesgerichtshof hat die Sache zur erneuten Entscheidung an das Landgericht Mannheim zurückgewiesen. Dieses müsse unter anderem den Mietern Gelegenheit geben, ihren Vorwurf des Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechend zu konkretisieren und – sofern dies in ausreichendem Maß erfolgt – gegebenenfalls durch ein Sachverständigengutachten klären lassen, ob die Vermieterin die gegenüber den Mietern abgerechneten Leistungen (teilweise) zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen beauftragt hat.

Eine Wohnung in Charlottenburg war bis 2015 mit Nachtspeicherheizungen sowie einem Durchlauferhitzer für die Warmwasserbereitung ausgestattet. Die Mieter betrieben diese selbst und zahlten den dafür benötigten Strom direkt. Eine Umlage von Heizkosten als Betriebskosten war in den Mietverträgen nicht vereinbart. Im Jahr 2013 schlossen die Vermieter mit einem Wärmelieferanten einen Vertrag, wonach dieser eine zentrale Heizungsanlage einschließlich Heizkörperinstallation in den Wohnungen einbauen, und diese im Wege des „Wärmecontracting“ betreiben sollte, was nach Fertigstellung ab 2015 auch geschah. Im Juni 2015 teilten die Vermieter den Mietern mit, dass sie nun an die neue zentrale Heizungsversorgung des Wärmelieferanten angeschlossen seien und die künftigen Nebenkostenabrechnungen auch die Kosten für die „Heizung“ enthielten. Sie forderten die Mieter auf, ab August 2015 monatlich eine näher bezifferte „Heizkostenvorauszahlung“ zu leisten. Die Mieter leisteten wie gefordert monatliche Vorauszahlungen für Heizkosten. In den Folgejahren erhielten die Mieter Betriebskostenabrechnungen mit Nachzahlungsforderungen, in welchen ihnen die gesamten Contractingkosten des Wärmelieferanten in Rechnung gestellt wurden. Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage auseinanderzusetzen, ob in einem solchen Fall § 555c BGB anwendbar ist, wonach der Mieter die Kosten der Wärmelieferung unter bestimmten Voraussetzungen zu tragen hat, wenn er vertraglich generell die Kosten der Wärmeversorgung zu tragen hat, und der Vermieter von einer von ihm selbst betriebenen Heizanlage auf gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten umstellt (Contracting). Der Bundesgerichtshof hat diese Frage verneint, da hier zum Zeitpunkt der Umstellung im Jahr 2015 keine Vereinbarung zur Kostentragungspflicht der Mieter bestand, sondern sich diese über ihren Stromanbieter selbst mit Heizwärme und Warmwasser versorgten. Der Gesetzgeber habe in § 556c BGB aber nur den Fall der Umstellung von der Eigenversorgung durch den Vermieter auf Wärmelieferung geregelt. Allerdings hätten sich die Mieter mit den Vermietern stillschweigend zumindest auf die Umlage des Anteils der Kosten der zentralen Wärmelieferung geeinigt, der auch bei einer Umstellung der Wärmeversorgung durch die Vermieter selbst gemäß der Heizkostenverordnung auf die Mieter umlagefähig gewesen wäre. Denn die Hausverwaltung hatte den Mietern mit Schreiben vom 23. Juni 2015 mitgeteilt, dass sie nun an die Heizungsanlage angeschlossen seien und künftig auch Abrechnungen über die Heizkosten erhalten würden, auf welche sie Vorschüsse zu zahlen hätten. Diese Vorschüsse haben die Mieter gezahlt. Es sei aber noch nicht geklärt, ob die Mieter sich auch bereit erklärt hätten, neben den Kosten, die für die Beheizung beim Betrieb der Anlage durch die Vermieter selbst entstanden wären, die weiteren Kosten des Wärmelieferanten zu übernehmen. Dazu müssten Vermieter und Mieter angehört und gegebenenfalls existierende Korrespondenz zu der Umstellung geprüft werden. Entsprechend verwies der Bundesgerichtshof die Sache zur neuen Verhandlung an das Landgericht Berlin zurück.

Die Vermieterin und der Mieter einer im 4. Obergeschoss des Quergebäudes gelegenen Wohnung in Schöneberg stritten im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens unter anderem über das Vorliegen des Merkmals „Lage im Seitenflügel oder Quergebäude bei verdichteter Bebauung“. Die Vermieterin vertrat die Auffassung, dass dieses negative Merkmal im konkreten Fall nicht vorliege, weil die Wohnung im obersten Geschoss des Quergebäudes gelegen ist. Dieser Auffassung folgte das Landgericht Berlin in zweiter Instanz nicht und wies die Berufung des Vermieters gegen das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg zurück. Zur Begründung führte es aus: Die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2024 enthalte „typisierte abstrakt-generelle Merkmale im Rahmen eines abgestimmten Regelwerks, die zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der Spannen herangezogen werden können“. Der schlichte Verweis auf die Lage der Wohnung im obersten Stockwerk sei jedenfalls nicht geeignet, das Vorliegen des ansonsten unstreitigen negativen Merkmals zu verneinen. Die Mietspiegelkommission hätte auch eine andere Regelung treffen können, wonach etwa bei einer Lage im Seitenflügel oder Quergebäude bei verdichteter Bebauung die Wohnungen der obersten Etagen von dem negativen Merkmal ausgenommen sind. Das hat sie jedoch nicht getan. Vielmehr treffe der Berliner Mietspiegel 2024 eine Abgrenzung von Wohnungen in der Weise, dass grundsätzlich alle Wohnungen, die in einem Quergebäude oder Seitenflügel bei verdichteter Bebauung liegen, eine besondere Berücksichtigung mit diesem negativen Merkmal finden.

Die Mieter einer Wohnung in Prenzlauer Berg zogen die „Mietpreisbremse“, da die im Mietvertrag vom 4. Oktober 2023 vereinbarte Miete deutlich überhöht war. Gegen das Urteil des Amtsgerichts Mitte, welches die Vermieterin zur Rückzahlung überzahlter Mieten verurteilte und anstatt der im Vertrag genannten 1.100 Euro eine Nettokaltmiete von lediglich 661,62 Euro feststellte, legte die Vermieterin Berufung ein. Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Es teilte die Bedenken der Vermieterin gegen die Wirksamkeit der Mietpreisbremse nicht. Es folgte auch nicht deren Auffassung, dass die Anwendung der gesetzlichen Regelungen in §§ 556d ff. BGB auf Mieter beschränkt werden müsse, „die sich eine über die ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10% hinausgehende Nettokaltmiete bei der Neuanmietung einer Wohnung nicht leisten können“. Die Vorschriften zur Mietpreisbremse bezögen sich auf das Mietniveau am Wohnort und gerade nicht auf die Einkommenssituation der einzelnen Mieterinnen und Mieter. Eine solche, dem Gesetzeswortlaut zuwiderlaufende Interpretation der gesetzlichen Regelung durch ein Gericht wäre verfassungsrechtlich unzulässig. Auch habe das Amtsgericht zu Recht die ortsübliche Vergleichsmiete mit dem Berliner Mietspiegel 2024 ermittelt. Das Gericht musste nicht dem Antrag der Vermieterin folgen und ein Sachverständigengutachten zur Ortsüblichkeit der Miete einholen. Der Berliner Mietspiegel 2024 sei ein qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB. Zwar sei die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel selbst nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels, sie sei jedoch eine geeignete Schätzgrundlage, um zu ermitteln, wo die ortsübliche Miete der Wohnung innerhalb der Spanne der einschlägigen Zeile liegt. Dem Gericht stehe es frei, letzteres durch ein Sachverständigengutachten oder mit Hilfe der Orientierungshilfe zu ermitteln, wie es das Amtsgericht Mitte getan hat. Auch mit ihrer von der amtsgerichtlichen Entscheidung abweichenden Beurteilung einzelner Merkmale der Orientierungshilfe hatte die Vermieterin keinen Erfolg. Nach Auffassung des Landgerichts Berlin hatte das Amtsgericht die Merkmalgruppe „Bad/WC“ zu Recht negativ bewertet, da die Badewanne vom Vermieter weder mit einem Duschvorhang noch einer sonstigen Duschabtrennung (z. B. mit einer Plexiglasscheibe) ausgestattet wurde. Der Berliner Mietspiegel 2024 nennt statt des bisher vorhandenen negativen Merkmals „Keine Duschmöglichkeit“ zusätzlich konkrete Einschränkungen der Duschmöglichkeit, welche eine negative Bewertung rechtfertigen („z. B. kein Spritzwasserschutz (...)“). Der Berliner Mietspiegel 2024 stelle damit, anders als die früheren Mietspiegel, einen fehlenden Spritzschutz dem vollständigen Fehlen einer Duschmöglichkeit gleich. Gegen die negative Bewertung der Küche wegen einer unstreitig fehlenden Spüle wehrte sich die Vermieterin mit dem Argument, sie habe auf Wunsch des Mieters extra eine Elektroleitung in der Küche verlegen lassen, da dieser den vorhandenen Gasherd gegen einen einfachen Elektroherd ausgetauscht haben wollte. Das Landgericht stellte zunächst klar, dass es insoweit an einem entsprechenden positiven Merkmal in der Orientierungshilfe fehle. Zwar stehe es dem Gericht frei, dem Bewertungssystem der Orientierungshilfe uneingeschränkt zu folgen oder andere zusätzliche Aspekte in seine Bewertung einzubeziehen und eine andere Gewichtung vorzunehmen – hier habe das Amtsgericht jedoch schon deswegen die Bereitstellung eines Elektroherdes und der dazugehörigen Leitung nicht berücksichtigen müssen, da der Ersatz eines Gasherdes durch einen gewöhnlichen Elektroherd zu keiner Erhöhung des Wohnwerts führt. Dass der Austausch auf Wunsch des Mieters erfolgte, sei für den Wohnwert unerheblich, weil sich dieser nach objektiven Kriterien bemisst.

Die Vermieterin einer Wohnung in Charlottenburg kündigte ihren Mietern Anfang 2023 eine beabsichtigte Modernisierung durch „hydraulischen Abgleich“ an. Die Arbeiten (Austausch der Heizungsventile) wurden einige Monate später durchgeführt. Anschließend erklärte die Vermieterin eine Mieterhöhung wegen einer durchgeführten Modernisierung um 18,96 Euro monatlich. Die Mieter erhoben Klage vor dem Amtsgericht Charlottenburg und begehrten die Feststellung, dass diese Mieterhöhung unwirksam ist. Die Vermieterin legte ältere Heizkostenabrechnungen sowie die Heizkostenabrechnung für 2024 vor, welche einen deutlich geringeren Verbrauch des Hauses auswies. Das überzeugte das Gericht jedoch nicht. Da das Jahr 2024 mit durchschnittlich 
11,4° C das wärmste bis dahin ermittelte Jahr in Berlin war, sei der schlichte Vergleich der Vorjahresverbräuche mit dem Ver- brauch des Jahres 2024 nicht aussagekräftig. Außerdem hatte die Abrechnung für 2023 noch keinen geringeren Verbrauch im Vergleich zu den Vorjahren ausgewiesen, obwohl die Arbeiten bereits Mitte 2023 abgeschlossen waren. Zudem vertrat das Gericht die Auffassung, dass ein hydraulischer Abgleich – zu dem auch die Erneuerung der Thermostatventile gehört, um die neuen voreinstellen zu können – keine energeti-sche Modernisierung darstelle, sondern lediglich eine Instandhaltung oder Instandsetzung. Ein hydraulischer Abgleich diene dazu, alle Heizkörper gleichmäßig mit Wärme zu versorgen und erfolge üblicherweise dann, wenn es Beschwerden der Bewohner gibt, bei ihnen würde zu viel oder zu wenig Wärme ankommen. Deshalb sei bei größeren Häusern mit einer zentralen Heizanlage, die bisher ohne hydraulischen Abgleich betrieben wurden, von einer Mangelbeseitigung auszugehen. Ein hydraulischer Abgleich könne zwar dann eine modernisierende Maßnahme darstellen, wenn er im Rahmen einer Heizungsmodernisierung oder als Teil einer energetischen Sanierung durchgeführt werde, welche die Mietsache aufwertet und Energie spart, bei alten Heizanlagen liege dagegen regelmäßig eine Instandhaltung vor, die der Behebung einer ungleichmäßigen Wärmeverteilung diene. Das Amtsgericht teilte daher die Auffassung der Mieter, dass es sich bei der durchgeführten Maßnahme um eine reine Instandhaltung handelte und die Mieterhöhung wegen einer „Modernisierung“ unwirksam war.

Die Mieter einer Wohnung in Neukölln verlangten von den Vermietern die Rückzahlung überzahlter Betriebskosten für die Jahre 2022 und 2023. In den entsprechenden Abrechnungen hatten sich unter anderem die Kosten für Hauswart und Hausreinigung im Vergleich zu den Vorjahren vervierfacht. Außerdem ergab die durchgeführte Belegeinsicht, dass diese Arbeiten nunmehr von einer vermietereigenen Firma mit gleichem Namen und gleicher Anschrift durchgeführt wurden. Hinzu kam, dass die Kosten den Durchschnittswert des Berliner Betriebskostenspiegels weit überstiegen. Die Klage der Mieter hatte vor dem Amtsgericht Neukölln keinen Erfolg. Das Amtsgericht stellte unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes klar, dass ein Mieter, der einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot rügt, darzulegen hat, dass die abgerechneten Leistungen tatsächlich (wesentlich) günstiger erhältlich sind. Die Mieter hätten zwar stichhaltige Indizien dafür angeführt, dass sich die Vermieterin „durch das gewählte Geschäftsmodell eine weitere Einnahmequelle neben den Mieten erschlossen“ habe; Indizien ersetzten jedoch nicht den notwendigen Sachvortrag, dass die in Rechnung gestellten Kosten tatsächlich überhöht seien. Allerdings hatte die Klage der Mieter hinsichtlich weiterer Einwände gegen die Betriebskostenabrechnungen Erfolg. Soweit der Vermieter die Abrechnung für 2022 im Jahr 2024 – also nach Ablauf der Abrechnungsfrist am 31. Dezember 2023 – korrigiert hatte und erstmals Kosten für Gartenpflege in Ansatz brachte, musste er diese an die Mieter erstatten, da die Abrechnung insoweit verspätet war. Auch die in den Abrechnungen in Rechnung gestellten Kosten für Dachreinigung und Sperrmüll konnte der Vermieter nicht geltend machen, da die Mieter unwidersprochen dargelegt hatten, dass diese Kosten nicht laufend anfielen, sondern im Falle der Dachreinigung einmalig waren und im Falle des Sperrmülls lediglich einzelne Mieter gelegentlich und damit nicht laufend Sperrmüll abgestellt hatten.

Der Vermieter einer Wohnung in Neukölln verklagte seinen Mieter auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Er vertrat die Auffassung, dass die in dem verschlossenen Hinterhof befindlichen Fahrradständer zum Einschieben des Vorderrades wohnwerterhöhend zu berücksichtigen seien. Dieser Auffassung folgte das Amtsgericht Neukölln nicht, die Klage des Vermieters wurde abgewiesen. Es stellte klar, dass Fahrradabstellplätze mit Anschlussmöglichkeit nur dann als wohnwerterhöhendes Merkmal zu qualifizieren seien, wenn sie den gleichen Diebstahlschutz aufweisen wie ein abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb des Gebäudes. Dies sei jedoch nur dann der Fall, wenn sich auf dem Grundstück Fahrradständer (Bügel) mit einer Anschlussmöglichkeit für den Rahmen des Fahrrads befänden. Bei den hier vorhandenen Einschubständern könne mit einem gewöhnlichen Schloss jedoch lediglich das Vorderrad gesichert werden, das übrige Fahrrad könne problemlos entwendet werden. Sie böten daher nicht denselben Schutz wie ein abschließbarer Fahrradabstellraum im Gebäude, der einen potentiellen Dieb zwingt, nicht nur die Haustüre zu überwinden, sondern zusätzlich auch noch das Schloss des Fahrradabstellraums. Ein wohnwerterhöhendes Merkmal läge daher nicht vor.

Wegen eines für die Zeit von Mitte Juli 2018 bis 31. Januar 2020 geplanten Auslandsaufenthalts bat ein Berliner Mieter um Erlaubnis zur Untervermietung der von ihm seit 2009 gemieteten Zweizimmerwohnung. Die Vermieterin erteilte ihm die Erlaubnis für diesen Zeitraum. Die Wohnung unterlag den Bestimmungen der Mietpreisbremse. Die monatliche Nettokaltmiete betrug zu diesem Zeitpunkt lediglich 460 Euro, ab dem 1. September 2021 497,35 Euro. Da sich sein Auslandsaufenthalt verlängerte, vermietete er die Wohnung Ende Januar 2020 erneut an zwei Untermieter. Er verlangte eine Nettokaltmiete von 962 Euro monatlich zuzüglich Nebenkosten (insgesamt 1.100 Euro). Die von ihm verlangte Nettokaltmiete lag damit deutlich über der nach den Vorschriften der Mietpreisbremse höchstzulässigen Miete. Auf seine erneute Bitte um Erteilung der weiteren Erlaubnis bis Oktober 2020 reagierte die Vermieterin nicht. Im November 2020 fragte die Vermieterin beim Mieter an, ob er noch in der Wohnung wohnen würde. Dieser teilte mit, dass die Wohnung untervermietet sei, weil er noch voraussichtlich bis zum darauffolgenden Jahr im Ausland bleiben werde. Bei einer Wohnungsbesichtigung im Sommer 2021 traf die Vermieterin die Untermieter in der Wohnung an. Im Januar 2022 mahnte sie den Mieter wegen der unerlaubten Untervermietung ab und forderte ihn zur Beendigung der Untermietverhältnisse auf. Da dieser sich weigerte, kündigte sie das Mietverhältnis im Februar 2022 fristlos und hilfsweise fristgemäß. Da der Mieter die Wohnung nicht räumte, klagte die Vermieterin auf Räumung. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Der Vermieter legte Berufung ein. Das Landgericht Berlin verurteilte den Mieter in zweiter Instanz zur Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die Revision des Mieters hatte keinen Erfolg. Denn auch der Bundesgerichtshof hielt die Kündigung der Vermieterin für wirksam. Der Mieter habe mit der unerlaubten Untervermietung seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt, ein Anspruch gegen die Vermieterin auf Erteilung einer Erlaubnis zu der gewünschten gewinnbringenden Untervermietung habe ihm nicht zugestanden. Es fehle nämlich an dem gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen berechtigten Interesse des Mieters an der teilweisen Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte bereits deshalb, „weil der Zweck einer Untervermietung (…) schon im Grundsatz – und damit von vornherein – nicht darin besteht, dem Mieter durch diese die Möglichkeit einer über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende Gewinnerzielung zu verschaffen“.

Die Vermieterin einer Wohnung in der Warthestraße in Neukölln verlangte von ihren Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Mieter machten unter anderem geltend, dass die Wohnung einen schlechten Schnitt aufweise, da die in einem eigenen Raum befindliche Küche nur über einen der Wohnräume erreichbar sei. Dieser Wohnraum könne daher nicht von einem Bewohner der Wohnung genutzt werden, der in seinem Raum ungestört sein wolle. Dies sah das Amtsgericht ebenso. Eine andere rechtliche Bewertung sei lediglich dann möglich, wenn es sich um eine in einen Wohnraum integrierte Küchenzeile handle und somit eine „Wohnküche“ vorliege. Die Vermieterin meinte ferner, dass die Merkmalgruppe „Wohnumfeld“ positiv zu bewerten sei, weil in Neukölln die ÖPNV-Anbindung überdurchschnittlich sei, ebenso die Nahversorgung. Insoweit schloss sich jedoch das Amtsgericht Neukölln der Rechtsprechung der für Berufungen gegen Urteile des Amtsgerichts Neukölln zuständigen Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin an: Die gute ÖPNV-Anbindung und Versorgungsinfrastruktur werde bereits bei der Wohnungslage abschließend berücksichtigt, im Übrigen sei eine überdurchschnittliche Anbindung an den ÖPNV für weite Teile des Berliner Stadtgebiets gegeben (LG Berlin II, Urteil vom 30. September 2025, AZ: 65 S 116/25, siehe Mieterecho 454). Die Klage der Vermieterin wurde abgewiesen.

Der Mieter einer Wohnung in Berlin stritt sich mit seiner Vermieterin über die Umlage von Kosten für die Gebäude- und Haftpflichtversicherung in den Betriebskostenabrechnungen. Er wandte gegen die Umlage dieser Kosten unter anderem ein, dass verschiedene unsinnige Risiken versichert worden seien, beispielsweise Terrorismusschäden, Schäden wegen Vulkanausbrüchen, Strahlenschäden, Erdbeben, Lawinen und vieles mehr. Das Amtsgericht Lichtenberg folgte der Auffassung des Mieters. Die von der Vermieterin abgeschlossene Versicherung bündele diverse Risiken, deren Eintritt zum Teil sehr unwahrscheinlich oder auch nahezu undenkbar sei (zum Beispiel Schneelawinen, Vulkanausbrüche, Erdbeben in Berlin). Die Versicherung der gesamten überhaupt denkbaren Risiken für Wohngebäude und Gewerbeeinheiten verstoße gravierend gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, die Kosten könnten daher nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Ein Vermieter verlangte von seiner Mieterin mit Schreiben vom 27. Juni 2022 die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 48,78 Euro ab dem 1. September 2022, welche er mit dem Berliner Mietspiegel 2021 begründete. Die Mieterin hielt die Mieterhöhung nicht für berechtigt. Das Amtsgericht Schöneberg folgte ihrer Auffassung zu den verschiedenen Merkmalen der Orientierungshilfe teilweise und hielt nur eine Mieterhöhung um 25,74 Euro für begründet. Das Badezimmer der Wohnung bewertete das Gericht neutral. Die nicht eingeflieste Wanne sei nicht „freistehend“, da sie mittels einer Silikonverfugung an die bis ca. 1,60 m Höhe geflieste Wand anschließe. Auch sei die Verfliesung bis zu dieser Höhe ausreichend, da man an ein Bad mit Badewanne nicht eine Dusche als Maßstab heranziehen könne. Dagegen bewertete das Gericht die Küche als negativ, weil es in der Wohnung nur einen Anschluss für einen Geschirrspüler oder eine Waschmaschine gibt, welcher sich in der Küche befindet. Dieser werde naheliegenderweise für eine Waschmaschine genutzt, welche Priorität gegenüber einem Geschirrspüler besitze. Dies sei zwar im Mietspiegel nicht ausdrücklich erwähnt, aber offensichtlich, da der Abwasch schneller und einfacher ohne technische Hilfe zu erledigen ist als die Wäsche. Der Waschmaschine komme daher im täglichen Leben eine höhere Bedeutung zu. In der Merkmalgruppe Gebäude folgte das Gericht nicht der Auffassung des Vermieters, es liege das Merkmal „moderne Heizanlage“ (Einbau ab 2003) vor. Zwar wurde das Haus im Jahr 2009 an die Fernwärme angeschlossen, dies allein reiche jedoch für die Annahme des positiven Merkmals nicht; hierfür müsse vielmehr zu diesem Zeitpunkt auch der Wärmetauscher erneuert worden sein, was der Vermieter nicht dargelegt hatte.

Im Jahr 2015 mieteten zwei Personen gemeinsam eine Zweizimmerwohnung in Berlin. Die zweite Person zog nie in die Wohnung ein, sie wurde nur zur Absicherung der Ansprüche der Vermieterin in den Vertrag aufgenommen. Im Jahr 2016 genehmigte die Vermieterin die Aufnahme einer Untermieterin in die Wohnung, vereinbart wurde ein Untermietzuschlag von 5 Euro/monatlich. Nach dem Auszug der Untermieterin beantragten die Mieter im Jahr 2024 die Erlaubnis zur Aufnahme einer neuen Untermieterin ab dem 1. Dezember 2024. Bereits am 2. Dezember 2024 ließ die Vermieterin den Namen der neuen Untermieterin an den zur Wohnung gehörenden Klingel- und Briefkastenschildern anbringen. Am 5. Dezember 2024 erhielt der in der Wohnung lebende Mieter ein Schreiben der Vermieterin, in welchem sie einen Untermietzuschlag in Höhe von 5% der Grundmiete (30,31 Euro/monatlich) forderte. Der Mieter lehnte das ab und bot die Zahlung des alten Zuschlags an. Die Vermieterin mahnte jedoch monatlich den angeblich rückständigen Untermietzuschlag in Höhe von 30,31 Euro zuzüglich Mahngebühren an. Der Mieter lehnte dies ab und forderte die Vermieterin auf, die Höhe der Nettokaltmiete ohne jeglichen Untermietzuschlag zu bestätigen. Da die Vermieterin auf ihrem Standpunkt beharrte, klagte der Mieter auf Rückzahlung des unter Vorbehalt weiter gezahlten Zuschlags in Höhe von 5 Euro monatlich sowie auf Feststellung, dass kein Untermietzuschlag und keine Mahngebühren geschuldet sind. Das Amtsgericht Charlottenburg gab ihm recht. Ein Untermietzuschlag sei zwischen Vermieterin und Mietern nicht vereinbart worden. Die Vermieterin habe den Antrag der Mieter auf Genehmigung der Untervermietung an die neue Mitbewohnerin spätestens mit Anbringung des Namens der Untermieterin an Briefkasten- und Klingelschildern angenommen. Ihr nachträgliches Angebot zur Vereinbarung eines Untermietzuschlages von 30,31 Euro/monatlich habe der Mieter abgelehnt und seinerseits den bisherigen Zuschlag von 5 Euro angeboten. Diesen nahm die Vermieterin wiederum nicht an, was sich schon aus der fortlaufenden Anmahnung der höheren Beträge ergeben habe. Die Vermieterin könne einen solchen Zuschlag auch nicht aus anderen Gründen verlangen. Das Gesetz sehe die Erhebung eines Untermietzuschlags als Ausnahme vor, wenn dem Vermieter anderenfalls die Genehmigung der Untervermietung „nicht zumutbar“ sei. Dies sei hier schon deswegen nicht ersichtlich, weil die Wohnung von zwei Personen gemietet worden sei und auch nur von zwei Personen genutzt werde.

Seit geraumer Zeit machen die Deutsche Wohnen und Vonovia sowie ihnen angegliederte Unternehmen in ihren Mieterhöhungsverlangen in Berlin bezüglich des Wohnumfeldes das in der Orientierungshilfe nicht existierende Merkmal „Gute ÖPNV-Anbindung und gute Nahversorgung“ geltend, um so eine günstigere Bewertung der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) zu erreichen. Nun hatte als erste Mietberufungskammer des Landgerichts Berlin die Zivilkammer 65 über die Anwendbarkeit dieses von Vermieterseite erfundenen Merkmals zu entscheiden. Die Vermieterin hatte gegen ein Urteil des Amtsgerichts Neukölln Berufung eingelegt, welches die Berücksichtigung dieses „Merkmals“ – wie bereits mehrere Berliner Amtsgerichte – abgelehnt hatte. Das Landgericht folgte der Beurteilung der Amtsgerichte und wies die Berufung der Vermieterin zurück. Die ÖPNV-Anbindung und die Versorgungsinfrastruktur („Nahversorgung“) würden bereits bei der Wohnlageneinordnung (einfache, mittlere und gute Wohnlage) abschließend berücksichtigt. Diese Wohnlagenausweisung sei jedoch – anders als die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung – Teil des qualifizierten Mietspiegels. Zwar könnten nach § 19 Abs. 4 MsV (Mietspiegelverordnung) wohnwertrelevante Lagemerkmale durch Zu- oder Abschläge zum Ergebniswert berücksichtigt werden, dies jedoch nur dann, wenn diese Merkmale nicht bereits in eine Wohnlageneinteilung einbezogen wurden oder die Lage vom Durchschnitt vergleichbarer Wohnungen in derselben Wohnlage abweiche. Die von der Vermieterin für entscheidend erachteten Lagemerkmale (ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung) seien im Berliner Mietspiegel 2024 jedoch bereits im Rahmen des in § 19 Abs. 2 MsV genannten Faktors „Infrastruktur“ berücksichtigt worden.Entgegen der Auffassung der Vermieterin sei das Amtsgericht auch nicht verpflichtet gewesen, ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Miete einzuholen. Vielmehr durfte es die Vergleichsmiete der Wohnung unter Anwendung der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung schätzen. Insoweit verwies das Landgericht auf die „gefestigte Rechtsprechung“ des Bundesgerichtshofs, wonach es den Instanzgerichten freisteht, die ortsübliche Miete in dieser Weise zu schätzen oder ein Sachverständigengutachten einzuholen.

Die Mieterin einer Wohnung in Reinickendorf konnte die Mieten für Dezember 2024 sowie Januar und Februar 2025 nicht bezahlen. Sie hatte bereits am 20. Juli 2024 beim zuständigen Bezirksamt die Bewilligung von Leistungen für Unterkunft und Heizung im Rahmen der Grundsicherung beantragt und alle erforderlichen Unterlagen auch bis Dezember 2024 eingereicht. Einen entsprechenden Bescheid hatte sie jedoch noch nicht erhalten. Nach dem Auszug ihres Sohnes aus der Wohnung musste sie die Wohnkosten alleine aufbringen, was ihr nicht möglich war. Ihre Vermieterin kündigte ihr mit Schreiben vom 12. Februar 2025 wegen der aufgelaufenen Rückstände fristlos und hilfsweise auch ordentlich. Am 1. April 2025 bewilligte ihr sodann das Bezirksamt Reinickendorf die beantragten Leistungen, die Mieterin richtete daraufhin bei ihrer Bank sofort einen Dauerauftrag zur Zahlung der monatlichen Miete an die Vermieterin ein. Außerdem hatte sie ein Darlehen zur Übernahme von Mietrückständen beantragt, mit welchem sie schließlich im Mai 2025 auch die Mietrückstände vollständig ausgleichen konnte. Dennoch verfolgte die Vermieterin ihren Räumungsanspruch weiter. Das Amtsgericht Wedding wies ihre Klage jedoch ab. Nach Auffassung des Amtsgerichts war die fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ohnehin unwirksam geworden, da die Zahlungsrückstände bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Klage der Vermieterin vollständig ausgeglichen worden waren. Aber auch die ordentlichen Kündigungen hatten das Mietverhältnis nach Ansicht des Amtsgerichts nicht beendet. Denn im konkreten Fall habe das Verhalten der Mieterin nach Ausspruch der Kündigung ihre vorherige Pflichtverletzung „in einem milderen Licht erscheinen“ lassen, weshalb der Vermieterin die Durchsetzung ihres Räumungsbegehrens nach Treu und Glauben verwehrt sei. Die Mieterin habe sich unmittelbar nach Erhalt der Kündigung um die Begleichung der Mietrückstände bemüht, und es sei auch gelungen, die Rückstände innerhalb eines kurzen Zeitraums auszugleichen. Hinzu käme, dass das Mietverhältnis schon seit mehr als zwölf Jahren bestand, ohne dass es bis dahin zu Mietrückständen gekommen war. Die Mieterin hatte sich zudem rechtzeitig um die Bewilligung von Leistungen für Unterhalt und Heizung bemüht, lediglich aufgrund der verzögerten Bearbeitung durch das Bezirksamt seien die Leistungen erst im April 2025 bewilligt worden. Ebenfalls zugunsten der Mieterin wertete das Gericht, dass sie einen Dauerauftrag eingerichtet hatte, außerdem auch, dass für sie eine Betreuerin bestellt ist, die Zugriff auf ihr Konto hat. Es bestehe daher auch eine hinreichende Gewähr, dass die Miete zukünftig pünktlich und vollständig entrichtet wird. Das Verhalten der Mieterin lasse daher insgesamt erkennen, dass die Vermieterin künftig nicht noch einmal mit Zahlungsrückständen rechnen müsse. Anmerkung: Durch die rechtzeitige vollständige Zahlung eines kündigungsrelevanten Mietrückstands nach Erhalt einer entsprechenden Kündigung wird nach dem Gesetz (und der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs) nur die fristlose Kündigung unwirksam (dies auch nur, wenn es in den zwei Jahren zuvor nicht schon einmal eine solche Kündigung gab). Dies gilt aber nicht für die regelmäßig gleichzeitig ausgesprochene ordentliche (fristgemäße) Kündigung. Um diese wie hier erfolgreich abwenden zu können, muss man das Gericht davon überzeugen, dass man unverzüglich nach Erhalt der Kündigung alles getan hat, um erneute Zahlungsrückstände zuverlässig zu verhindern. Lassen Sie sich in jedem Fall umgehend in einer unserer Beratungsstellen darüber informieren, welche Maßnahmen zu ergreifen sind, falls Sie eine solche Kündigung erhalten sollten.

Die Vermieterin einer Wohnung in Pankow verlangte von ihren Mietern im September 2023 die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete um 186,00 Euro. Sie meinte, die Wohnung sei in das Mietspiegelfeld K8 des Berliner Mietspiegels 2023 (Bezugsfertigkeit 2003–2017) einzuordnen. Das Gebäude sei zwar vor 1918 errichtet worden, sie habe dieses aber in den Jahren 2013–2014 komplett saniert und umgebaut, sodass es sich um eine neubaugleiche Modernisierung der gesamten wesentlichen Bereiche der Wohnung handle. Dafür habe sie insgesamt Kosten von knapp eineinhalb Millionen Euro aufgewandt bzw. 1081,70 Euro/qm. Unter anderem habe sie das Gebäude bis zum Rohzustand entkernt und die Fassade mit Vollwärmeschutz verputzt. Sie legte Unterlagen vor, wonach die Fassade überarbeitet, ein neues Wärmeverbundsystem im Hof angebracht, Fenster erneuert, im Erdgeschoss Fenster- und Türöffnungen geändert, Gesimse und Fallrohre erneuert, Balkone instandgesetzt und ergänzt wurden. Außerdem wurden der Dachstuhl erneuert, Dachflächenfenster ergänzt und Dachterrassen eingeschnitten, das Treppenhaus und Eingangsbereiche instandgesetzt, im Keller die haustechnische Installation erneuert und eine zentrale Wärmeversorgung einschließlich Warmwasser erstellt. Vom 1.–3. Obergeschoss wurden zudem die Grundrisse geändert. Auch die Elektro- und Sanitärinstallationen, sowie die Bäder samt Installationen wurden modernisiert. Es sei daher auf eine jüngere Baualtersklasse und nicht auf das ursprüngliche Baujahr abzustellen. All das reichte dem Amtsgericht Pankow nicht für die Annahme einer anderen Baualtersklasse als der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes aus. Da bei Einordnung der Wohnung als Altbau (Baualtersklasse bis 1918) keine Mieterhöhung möglich war, wies das Amtsgericht die Klage der Vermieterin ab. Die Vermieterin legte Berufung ein. Das Landgericht teilte die Auffassung des Amtsgerichts, dass hier von einer „neubaugleichen“ Modernisierung, welche die Einordnung in eine andere Baualtersklasse rechtfertigen könnte, nicht ausgegangen werden kann. Dies folge bereits daraus, dass die Wohnung hierfür nun auch die energetischen Eigenschaften eines Neubaus aufweisen müsste, was die Vermieterin nicht darlegen konnte. Es sei auch aufgrund der vorgelegten Informationen zur Sanierung nicht von einem solchen energetischen Zustand auszugehen, da mit Ausnahme eines Wärmeverbundsystems im Hof die übrige Fassade lediglich überarbeitet wurde. Die energetischen Eigenschaften seien aber ein prägendes, insbesondere auch preisbildendes Merkmal eines Neubaus bzw. eines in den Jahren 2010–2015 errichteten Gebäudes. Erfüllt es in dieser Hinsicht nicht die Eigenschaften eines Neubaus, kann auch nicht von einer neubaugleichen Modernisierung gesprochen werden. Gegen eine neubaugleiche Modernisierung spreche zudem noch, dass die Wohnungen weiterhin mit (überarbeiteten) alten Dielenböden ausgestattet seien, und dass es weiterhin keinen Fahrstuhl im Haus gebe. Letzteres wäre für einen Neubau aus den Jahren 2010–2015 höchst ungewöhnlich. Auf den Hinweis des Landgerichts, dass es beabsichtige, die Berufung der Vermieterin zurückzuweisen, hat diese die Berufung zurückgenommen.

Die Vermieter einer Wohnung in Charlottenburg verlangten von ihren Mietern die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um 116,89 Euro ab dem 1. Oktober 2023. Sie behaupteten, den Mietern sei ein entsprechendes Erhöhungsschreiben vom 25. Juli 2023 am 27. Juli 2023 durch Boten zugestellt worden. Die Mieter erhielten dieses Schreiben jedoch nicht. Nach einer Mahnung der Vermieterin am 8. November 2023 teilten die Mieter am 18. Dezember mit, dass sie kein Erhöhungsschreiben erhalten hatten. Die Vermieterin erhob darauf am 21. Dezember 2023 Klage auf Zustimmung, die Klage wurde den Mietern am 12. Januar 2023 zugestellt. Gleichzeitig verlangte sie in der Klage vorsorglich erneut Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 116,89 Euro. Das Gericht vernahm den Hausmeister, der für die Vermieterin Briefe durch Einwurf in die Briefkästen zustellt. Dieser bestätigte, dass er Briefe, die er von der Verwaltung zum Einwurf in die Briefkästen der Mieter erhalte, immer in die Briefkästen einwerfe. Wenn die Verwaltung einen Nachweis wolle, gebe sie ihm einen Zettel dazu, wo er das eintragen müsse, was er auch immer täte. Er könne sich aber nicht konkret erinnern, im Juli 2023 ein Schreiben in den Briefkasten mit dem Namen der Mieter eingeworfen zu haben. Als ihm vom Gericht eine Unterschriftsliste vom 27. Juli 2023 vorgelegt wurde, bestätigte er, dass es sich dort um seine Unterschriften handele, die er immer tätige, wenn er einen Brief eingeworfen habe. Er konnte sich an den konkreten Vorgang jedoch weiterhin nicht erinnern. Er teilte außerdem mit, dass er von der Hausverwaltung die Briefe zur Zustellung an die Mieter erhalte, deren Inhalt jedoch nicht kenne.  Das reichte dem Amtsgericht nicht. Die Aussage des Hausmeisters, er unterschreibe auf der Liste nur, wenn er den Brief eingeworfen habe, genüge nicht, da er sich nicht an den Einwurf des konkreten Briefes erinnern könne. Darüber hinaus habe er keinerlei Angaben zum Inhalt eines von ihm eventuell am 27. Juli 2023 in den Briefkasten der Mieter eingeworfenen Briefes machen können. Die Mieter mussten daher die Erhöhung nicht ab 1. Oktober 2023, sondern aufgrund des erneuten Erhöhungsverlangens in der Klageschrift erst ab 1. April 2024 zahlen.

Die Vermieter einer Wohnung in Mitte verlangten von ihren Mietern die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um 79,26 Euro ab dem 1. Oktober 2023, welche diese verweigerten. Die Vermieter gingen von einer positiven Bewertung der Merkmalgruppe „Wohnumfeld“ aus, da es auf dem Grundstück Grünflächen gebe, welche die Mieter nutzen könnten; es liege daher das Merkmal „Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne Entgelt oder zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang“ vor. Diese Auffassung teilte das Amtsgericht nicht: Für die Annahme dieses Merkmals müsse dem Mieter der Garten oder jedenfalls ein abgetrennter Teil davon zur alleinigen Nutzung zugewiesen sein. Auch den von den Vermietern behaupteten überdurchschnittlich guten Instandsetzungszustand des Gebäudes verneinte das Amtsgericht. Die Vermieter hatten hierzu lediglich auf vor Jahren durchgeführte Sanierungsarbeiten verwiesen. Es komme jedoch auf den Zustand zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens an. Außerdem sprach nach Auffassung des Amts- gerichts auch die Tatsache, dass aktuell noch Sanierungsarbeiten am Haus stattfanden, gegen einen überdurchschnittlichen Zustand zum Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhung. Vergeblich war auch der Einwand der Vermieter gegen das von den Mietern vorgetragene Merkmal des fehlenden Balkons. Die Vermieter hatten behauptet, ein Balkonanbau sei nicht möglich, da hiervon auch die Wohnung darunter betroffen sei und deren Eigentümer keine Zustimmung erteilen würden. Die Mieter fanden allerdings heraus, dass ihre Vermieter selbst auch die Eigentümer der da-runter liegenden Wohnung sind. Das Amtsgericht ließ den Einwand der Vermieter nicht gelten, da die Unmöglichkeit des Balkonanbaus damit allein in ihrem Risikobereich liege.

Der Eigentümer einer Immobilie in Hamburg, einer Wohnung in der Fritz-Reuter-Straße sowie zweier nebeneinander liegender Wohnungen im ersten Obergeschoss im Dahlemer Weg vermietete im Juli 2022 ein möbliertes Zimmer der einen 2-Zimmer-Wohnung im Dahlemer Weg. Das zweite Zimmer hatte er Anfang Oktober 2023 bis Ende 2024 einem weiteren Mieter überlassen. Er selbst bewohnte die im vierten Obergeschoss liegende Wohnung in der Fritz-Reuter-Straße. Nachdem er dem Mieter des möblierten Zimmers zunächst im September 2023 wegen einer angeblichen Benutzung des nicht an ihn vermieteten Zimmers gekündigt hatte, kündigte er mit Schreiben vom 25. November 2023 sowie erneut mit Schreiben vom 4. Juni 2024 wegen Eigenbedarfs.Zur Begründung führte er aus, dass er unter anderem an einer Herzinsuffizienz, einer Niereninsuffizienz und Bluthochdruck leide und nicht länger in der im vierten Obergeschoss liegenden Wohnung leben könne. Als weitere Begründung seines Eigenbedarfs behauptete er, mit seinem bisher in Hamburg (in einer ebenfalls ihm gehörenden Wohnung gegen Mietzahlung) wohnenden Ehemann zusammenziehen zu wollen. Zwischenzeitlich nutze er die Wohnung mit. Er beabsichtige, die von dem Mieter derzeit mitbewohnte Wohnung mit der auf der anderen Seite auf gleicher Etage liegenden Wohnung zusammenzulegen, sodass aus zwei Zweizimmerwohnungen eine Vierzimmerwohnung entstünde, in der er und sein Ehemann dann ihren Lebensabend verbringen könnten. Seine Räumungsklage wurde vom Amtsgericht Schöneberg abgewiesen. Zum Beleg für seine Erkrankung, welche einen Umzug in eine im ersten Obergeschoss gelegene Wohnung erforderlich machen sollte, hatte er lediglich einen Arztbrief aus dem April 2022 vorgelegt. Aus diesem ging jedoch nur hervor, dass er Medikamente verordnet bekam und ohne weitere Empfehlungen hinsichtlich eingeschränkter Belastbarkeit aus dem Krankenhaus entlassen worden war. Da er erst im Juli 2022 einen Mietvertrag mit dem nun gekündigten Mieter abgeschlossen hatte, reichte dies dem Gericht nicht aus. Der Vermieter hatte lediglich – ohne irgendwelche Belege hierfür vorzulegen – pauschal behauptet, dass sich sein Gesundheitszustand seither verschlechtert habe. Auch der angebliche Plan, mit seinem Ehemann in die gekündigte, mit der Nachbarwohnung zusammengelegte Wohnung einziehen zu wollen, war nach Einschätzung des Gerichts noch nicht hinreichend konkretisiert, um eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen zu können. Der als Zeuge vernommene Ehemann konnte keinen konkreten Zeitplan nennen oder angeben, ob der Vermieter auch in dieser Wohnung künftig Miete von ihm verlangen würde, so wie bisher für die Wohnung in Hamburg. Das Gericht ging daher von einer „Vorratskündigung“ aus, welche nicht zulässig ist. Nach Auffassung des Gerichts hatte auch die Kündigung vom November 2023 wegen eines angeblichen Vertragsverstoßes des Mieters das Mietverhältnis nicht beendet. Zum einen hatte der Vermieter nicht ausreichend darlegen können, dass es einen solchen Verstoß überhaupt gegeben hatte, zum anderen hätte lediglich ein erneuter solcher Verstoß nach einer Abmahnung eine Kündigung rechtfertigen können.

Die Vermieterin einer Wohnung in Neukölln verlangte von ihrem Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um 24,85 Euro ab dem 1. Oktober 2024. Der Mieter wandte ein, dass die Küche wegen des fehlenden Geschirrspüleranschlusses negativ zu bewerten sei. Es hatte bei Anmietung dort nur einen Anschluss für eine Maschine – also Geschirrspüler oder Waschmaschine – gegeben und er hatte nach erfolglosem Hinweis an die Vermieterin selbst einen Doppelanschluss legen müssen, um neben der Waschmaschine auch einen Geschirrspüler anschließen zu können. Im Bad kann eine Waschmaschine aus Platzgründen nicht aufgestellt werden. Das Amtsgericht folgte der Ansicht des Mieters, dass bei nur einem einzigen entsprechenden Anschluss in der Küche der Wohnung die Waschmaschine als essenzielle Wohneinrichtung Vorrang vor der Spülmaschine hat. Demnach liege in diesen Fällen das Merkmal „Geschirrspüler nicht stellbar oder anschließbar“ vor. Die wohnwertmindernde Wirkung sei nicht dadurch entfallen, dass der Mieter selbst die Möglichkeit des Anschlusses beider Maschinen geschaffen habe. Vielmehr bleibe eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt.  Die Klage der Vermieterin wurde abgewiesen.

Der Mieter einer ca. 137 qm großen 4-Zimmer-Wohnung in Schöneberg bewohnte diese seit Mietbeginn 2011 jeweils mit zwei oder drei weiteren Personen. Dies war dem ursprünglichen Vermieter bekannt, Wechsel der Mitbewohner wurden ihm jeweils formlos mitgeteilt. Anlässlich einer solchen Mitteilung im Jahr 2021 teilte der Vermieter dann mit, dass er keine weitere Untervermietung mehr wünsche. Auf die entsprechende Klage des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis kam es schließlich vor dem Amtsgericht Schöneberg am 26. Januar 2022 zu einem Vergleich. In diesem wurde unter anderem vereinbart, dass der Mieter künftig berechtigt ist, an bis zu 2 Personen unterzuvermieten. Ein- und Auszüge von Untermietern oder Untermieterinnen hat er dem Vermieter unverzüglich in Textform mitzuteilen (bei Einzügen unter Angabe von Vornamen, Name und Geburtsdatum der einziehenden Person). Für jeden Untermieter wurde ein monatlicher Zuschlag von 30 Euro vereinbart. Hieran hielt sich der Mieter seither, er vermietete jeweils Teile der auch selbst bewohnten Wohnung an zwei Untermieter bzw. Untermieterinnen, bei Wechseln informierte er den Vermieter jeweils unter Angabe der vereinbarten Daten. Ende 2022 wurde das Haus verkauft. Ende April und Ende August 2024 zogen seine bisherigen Mitbewohnerinnen aus und bei Einzug der Nachfolger teilte er dem neuen Vermieter jeweils Namen und Geburtsdaten der beiden neuen Untermieter mit. Der Vermieter ließ daraufhin von seiner Hausverwaltung mitteilen, dass er keine Untervermietungen mehr genehmige. Auch die Übersendung des gerichtlichen Vergleichs aus dem Jahr 2022 konnte ihn nicht umstimmen. Der Mieter erhob daher Klage und begehrte die Feststellung, dass er zur Überlassung von je einem Zimmer an die nun bei ihm wohnenden Personen berechtigt ist. Der Vermieter vertrat die Auffassung, dass die Feststellungsklage bereits unzulässig sei, da der Mieter auf Zustimmung zur Untervermietung an die beiden Personen hätte klagen können. Außerdem habe er als Vermieter einen Anspruch auf nähere Auskünfte zu den Personen hinsichtlich Nationalität, Beruf, Vorstrafen etc. sowie zu den genauen Inhalten der Untermietverträge. Anderenfalls sei es ihm nicht zumutbar, die Untervermietungen zu dulden.Dem folgte das Amtsgericht nicht und gab der Klage des Mieters statt. Zu einer Klage auf Zustimmung habe der Mieter keinen Anlass gehabt, da er eine solche nach dem mit dem früheren Vermieter geschlossenen Vergleich gar nicht benötigte. Da der Vermieter außergerichtlich vehement die Auffassung vertreten habe, dass der Mieter zu der Untervermietung nicht berechtigt sei, habe dieser ein Klärungsbedürfnis gehabt, welches nur mit der Feststellungsklage verfolgt werden konnte. Das Gericht folgte dem Antrag des Mieters und stellte fest, dass der mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters geschlossene Vergleich auch den jetzigen Vermieter (§ 566 BGB) binde. Daher könne er auch keine weiteren als die in dem Vergleich vereinbarten Informationen verlangen, welche der Mieter ihm auch jeweils von sich aus übermittelt hatte.

Die Vermieterin einer Wohnung in Neukölln verlangte von ihrem Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um 50 Euro ab 1. September 2024, welche dieser verweigerte. Entscheidend war in diesem Streit die Bewertung der Merkmalgruppe „Wohnumfeld“. Die Vermieterin ging auf Grund der nach ihrer Auffassung vorliegenden „besonders ruhigen Lage“ von einer positiven Merkmalgruppe aus. Der Mieter teilte daraufhin mit, dass die vor dem Haus befindliche Wiese seit geraumer Zeit als Picknickwiese und abends als Partyzone genutzt werde. Außerdem befänden sich in der Nähe des Hauses drei Sportstätten mit umfangreichem Trainingsbetrieb in den werktäglichen Abendstunden und Wettkampfbetrieb an den Wochenenden. Da die Vermieterin diesen Angaben nicht entgegentrat, war das Amtsgericht überzeugt, dass von einer „besonders ruhigen Lage“ nicht ausgegangen werden könne. Die Klage der Vermieterin wurde abgewiesen.

Der Vermieter einer Wohnung in Neukölln verlangte von seinem Mieter mit einem Schreiben vom 14. Dezember 2023 die Dul-dung von Modernisierungsmaßnahmen. Die bisher über eine Gasetagenheizung mit Heizwärme und Warmwasser versorgte Wohnung sollte an die Fernwärme angeschlossen werden, die Warmwasserversorgung sollte künftig elektrisch über Durchlauferhitzer oder Elektroboiler erfolgen. Zur Begründung berief der Vermieter sich lediglich darauf, dass er „die Wärmeversorgung des Hauses in einen modernen und umweltfreundlichen Stand (…) versetzen und den neuen Anforderungen (…) des GEG entsprechen“ wolle. Das Amtsgericht Neukölln verurteilte den Mieter weitgehend zur Duldung der dafür geplanten Baumaßnahmen. Die Berufung des Mieters hatte Erfolg, das Landgericht Berlin hob die Entscheidung auf und wies die Klage des Vermieters ab. Das Landgericht stellte klar, dass die Modernisierungsankündigung keine ausreichenden Angaben enthielt und somit keine Duldungspflicht des Mieters auslöste. Es verstehe sich nämlich entgegen der vom Amtsgericht vertretenen Auffassung keineswegs von selbst, dass der Anschluss einer Wohnung an die Fernwärme zu einer Einsparung von Endenergie im Vergleich zur bisherigen Beheizung mit einer Gasetagenheizung führe. Die Ankündigung einer solchen energetischen Modernisierung müsse zwar keine Wärmebedarfsberechnung enthalten, vielmehr könne der Vermieter auch auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen, um die Einsparung von Energie darzulegen (§ 555c Abs. 3 BGB). Die Ankündigung des Vermieters genüge hier aber nicht einmal diesen herabgesetzten Anforderungen. Auch das Erfordernis der Angabe der für den Mieter künftig zu erwartenden Nebenkosten für die Beheizung der Wohnung habe der Vermieter nicht erfüllt. Er hatte nämlich insoweit der Ankündigung lediglich eine Kostenübersicht des Fernheizwerks Neukölln beigefügt, welches Jahresbetriebskosten von 12.636 Euro angibt, bezogen wohl auf das gesamte Haus.

Der Mieter einer Wohnung in Neukölln, welche dieser seit 2006 bewohnt, erhielt am 30. April 2020 die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Januar 2021 wegen Eigenbedarfs. Der Eigenbedarf der Vermieterin war zwischen ihr und dem Mieter nicht umstritten. Der Mieter widersprach der Kündigung jedoch gemäß § 574 BGB wegen des Vorliegens einer besonderen Härte. Er legte eine „Stellungnahme über Psychotherapie“ seines Therapeuten vom 20. November 2020 vor. Im Briefkopf dieses Therapeuten sind als seine Tätigkeitsfelder unter anderem „Psychoanalyse“ und „Psychotherapie (HPG)“ genannt. In der Stellungnahme wird mitgeteilt, dass seit Mitte Oktober 2020 regelmäßig einmal wöchentlich psychotherapeutische Sitzungen mit dem Mieter stattfinden und dass dieser an einer akuten Depression und emotionaler Instabilität, verbunden mit Existenzängsten leidet, die ihn zeitweise arbeitsunfähig machten. Ein Umzug würde mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einer deutlichen Verschlechterung des Krankheitsbildes führen. Das Amtsgericht Neukölln verurteilte den Mieter zur Räumung der Wohnung. Dieser legte Berufung gegen das Urteil ein und legte im Verfahren vor dem Landgericht eine weitere Stellungnahme seines Therapeuten vor. In dieser wurde unter anderem ausgeführt, dass für den Mieter Suizidgedanken der einzige Ausweg in den regelmäßigen Episoden seiner manischen Depression seien. Die Behandlung werde langwierig sein und der Verlust seines Lebensmittelpunkts könne mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einer Verzweiflungstat des Mieters führen, die gegebenenfalls auch mit einem Suizid enden könne.Das Landgericht wies die Berufung des Mieters per Beschluss zurück. Der Vortrag zu einer angeblichen Härte sei nicht ausreichend gewesen, die ursprüngliche Stellungnahme des Psychoanalytikers sei kein fachärztliches Attest und unabhängig davon auch nicht aussagekräftig genug. Die weitere im Berufungsverfahren eingereichte Stellungnahme des Therapeuten sei als verspätet zurückzuweisen. Der Mieter legte Revision ein. Der Bundesgerichtshof hob diese Entscheidung der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin auf. Es treffe bereits die Auffassung des Landgerichts nicht zu, dass der Mieter in solchen Fällen die von ihm behaupteten Härtegründe zwingend mit einem fachärztlichen Attest belegen müsse. Ein Mieter, der sich gegen eine Eigenbedarfskündigung darauf beruft, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten, müsse diese Behauptung darlegen und substantiieren. Insbesondere könne er dabei seinen Vortrag durch die Vorlage eines (ausführlichen) fachärztlichen Attests untermauern. Die hinreichende Substantiierung könne jedoch nicht generell von der Vorlage des Attests eines Facharztes abhängig gemacht werden. Vielmehr könne im Einzelfall auch eine (ausführliche) Stellungnahme eines einschlägig medizinisch qualifizierten „Behandlers“ geeignet sein, den Sachvortrag des Mieters zu untermauern. Es komme dabei auf die konkreten Umstände, insbesondere den konkreten Inhalt des Attests an. Das Landgericht habe hier aber keinerlei Feststellungen dahingehend getroffen, dass der Inhalt der Stellungnahmen des Therapeuten des Mieters medizinisch nicht qualifiziert sein könnte. Ebenso zu Unrecht habe das Berufungsgericht die ergänzende Stellungnahme des Therapeuten in der zweiten Instanz als verspätet zurückgewiesen und es deshalb unterlassen, beide Stellungnahmen insgesamt zu würdigen. Der Bundesgerichtshof verwies die Sache daher zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurück.