Umlage von Kosten der Wärmelieferung auf die Mieter

Zur Anwendbarkeit der Vorschrift des § 556c BGB auf eine durch den Vermieter von Wohnraum vorgenommene Umstellung der Wärmeversorgung eines Gebäudes von durch den Mieter betriebenen Einzelöfen auf eine Wärmelieferung (…).

(Leitsatz von der Redaktion ME gekürzt)

Eine Wohnung in Charlottenburg war bis 2015 mit Nachtspeicherheizungen sowie einem Durchlauferhitzer für die Warmwasserbereitung ausgestattet. Die Mieter betrieben diese selbst und zahlten den dafür benötigten Strom direkt. Eine Umlage von Heizkosten als Betriebskosten war in den Mietverträgen nicht vereinbart. Im Jahr 2013 schlossen die Vermieter mit einem Wärmelieferanten einen Vertrag, wonach dieser eine zentrale Heizungsanlage einschließlich Heizkörperinstallation in den Wohnungen einbauen, und diese im Wege des „Wärmecontracting“ betreiben sollte, was nach Fertigstellung ab 2015 auch geschah. Im Juni 2015 teilten die Vermieter den Mietern mit, dass sie nun an die neue zentrale Heizungsversorgung des Wärmelieferanten angeschlossen seien und die künftigen Nebenkostenabrechnungen auch die Kosten für die „Heizung“ enthielten. Sie forderten die Mieter auf, ab August 2015 monatlich eine näher bezifferte „Heizkostenvorauszahlung“ zu leisten. Die Mieter leisteten wie gefordert monatliche Vorauszahlungen für Heizkosten. In den Folgejahren erhielten die Mieter Betriebskostenabrechnungen mit Nachzahlungsforderungen, in welchen ihnen die gesamten Contractingkosten des Wärmelieferanten in Rechnung gestellt wurden.

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage auseinanderzusetzen, ob in einem solchen Fall § 555c BGB anwendbar ist, wonach der Mieter die Kosten der Wärmelieferung unter bestimmten Voraussetzungen zu tragen hat, wenn er vertraglich generell die Kosten der Wärmeversorgung zu tragen hat, und der Vermieter von einer von ihm selbst betriebenen Heizanlage auf gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten umstellt (Contracting). Der Bundesgerichtshof hat diese Frage verneint, da hier zum Zeitpunkt der Umstellung im Jahr 2015 keine Vereinbarung zur Kostentragungspflicht der Mieter bestand, sondern sich diese über ihren Stromanbieter selbst mit Heizwärme und Warmwasser versorgten. Der Gesetzgeber habe in § 556c BGB aber nur den Fall der Umstellung von der Eigenversorgung durch den Vermieter auf Wärmelieferung geregelt.

Allerdings hätten sich die Mieter mit den Vermietern stillschweigend zumindest auf die Umlage des Anteils der Kosten der zentralen Wärmelieferung geeinigt, der auch bei einer Umstellung der Wärmeversorgung durch die Vermieter selbst gemäß der Heizkostenverordnung auf die Mieter umlagefähig gewesen wäre. Denn die Hausverwaltung hatte den Mietern mit Schreiben vom 23. Juni 2015 mitgeteilt, dass sie nun an die Heizungsanlage angeschlossen seien und künftig auch Abrechnungen über die Heizkosten erhalten würden, auf welche sie Vorschüsse zu zahlen hätten. Diese Vorschüsse haben die Mieter gezahlt. Es sei aber noch nicht geklärt, ob die Mieter sich auch bereit erklärt hätten, neben den Kosten, die für die Beheizung beim Betrieb der Anlage durch die Vermieter selbst entstanden wären, die weiteren Kosten des Wärmelieferanten zu übernehmen. Dazu müssten Vermieter und Mieter angehört und gegebenenfalls existierende Korrespondenz zu der Umstellung geprüft werden. Entsprechend verwies der Bundesgerichtshof die Sache zur neuen Verhandlung an das Landgericht Berlin zurück.