Mieterhöhung nach Modernisierung

Die Kosten eines hydraulischen Abgleichs können nicht als Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn der Vermieter nicht darlegen kann, dass durch die Maßnahme eine Modernisierung der Anlage sowie darüber hinaus eine nachhaltige Energieeinsparung bewirkt wurde.

Die Vermieterin einer Wohnung in Charlottenburg kündigte ihren Mietern Anfang 2023 eine beabsichtigte Modernisierung durch „hydraulischen Abgleich“ an. Die Arbeiten (Austausch der Heizungsventile) wurden einige Monate später durchgeführt. Anschließend erklärte die Vermieterin eine Mieterhöhung wegen einer durchgeführten Modernisierung um 18,96 Euro monatlich. Die Mieter erhoben Klage vor dem Amtsgericht Charlottenburg und begehrten die Feststellung, dass diese Mieterhöhung unwirksam ist. Die Vermieterin legte ältere Heizkostenabrechnungen sowie die Heizkostenabrechnung für 2024 vor, welche einen deutlich geringeren Verbrauch des Hauses auswies. Das überzeugte das Gericht jedoch nicht. Da das Jahr 2024 mit durchschnittlich 
11,4° C das wärmste bis dahin ermittelte Jahr in Berlin war, sei der schlichte Vergleich der Vorjahresverbräuche mit dem Ver-

brauch des Jahres 2024 nicht aussagekräftig. Außerdem hatte die Abrechnung für 2023 noch keinen geringeren Verbrauch im Vergleich zu den Vorjahren ausgewiesen, obwohl die Arbeiten bereits Mitte 2023 abgeschlossen waren.

Zudem vertrat das Gericht die Auffassung, dass ein hydraulischer Abgleich – zu dem auch die Erneuerung der Thermostatventile gehört, um die neuen voreinstellen zu können – keine energeti-sche Modernisierung darstelle, sondern lediglich eine Instandhaltung oder Instandsetzung. Ein hydraulischer Abgleich diene dazu, alle Heizkörper gleichmäßig mit Wärme zu versorgen und erfolge üblicherweise dann, wenn es Beschwerden der Bewohner gibt, bei ihnen würde zu viel oder zu wenig Wärme ankommen. Deshalb sei bei größeren Häusern mit einer zentralen Heizanlage, die bisher ohne hydraulischen Abgleich betrieben wurden, von einer Mangelbeseitigung auszugehen.

Ein hydraulischer Abgleich könne zwar dann eine modernisierende Maßnahme darstellen, wenn er im Rahmen einer Heizungsmodernisierung oder als Teil einer energetischen Sanierung durchgeführt werde, welche die Mietsache aufwertet und Energie spart, bei alten Heizanlagen liege dagegen regelmäßig eine Instandhaltung vor, die der Behebung einer ungleichmäßigen Wärmeverteilung diene. Das Amtsgericht teilte daher die Auffassung der Mieter, dass es sich bei der durchgeführten Maßnahme um eine reine Instandhaltung handelte und die Mieterhöhung wegen einer „Modernisierung“ unwirksam war.