Mietpreisbremse und Ausnahmetatbestände

Der Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 1 BGB erfasst auch (vorhandene) Räumlichkeiten, die aufgrund von Schäden nicht (mehr) zu Wohnzwecken nutzbar waren und unter wesentlichem Bauaufwand auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht wurden, sofern sie nach dem 1. Oktober 2014 erstmals (wieder) als Wohnung genutzt und vermietet wurden.

Der Mieter einer ab 1. Juni 2017 angemieteten Wohnung machte gegenüber der Vermieterin Ansprüche nach der sogenannten Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) geltend. Das Amtsgericht Wedding hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht Berlin hat die hiergegen gerichtete Berufung der Vermieterin zurückgewiesen. Die vereinbarte Miete überstieg nach den Feststellungen des Landgerichts Berlin die nach diesen Vorschriften zulässige Miete um 215,15 Euro. Die Vermieterin wandte ein, dass der Gebäudekomplex, als sie diesen im Jahr 2015 erworben hatte, nicht bewohnbar und nicht nutzbar gewesen sei. Die Fenster seien teilweise zugemauert sowie mit Spanplatten oder Pappe verschlossen gewesen, der Putz sei von Wänden und Decken abgefallen, es habe keine funktionierenden Elektroleitungen, Wasserleitungen, Heizungsanlagen und Sanitäranlagen gegeben. Auch das Treppengeländer habe teilweise gefehlt, die Wohnungseingangstüren seien ausgehängt gewesen. Sie habe den Gebäudekomplex für mehrere Millionen Euro komplett saniert, auch die gesamte Dachkonstruktion und die Außenanlagen mussten erneuert werden. Es liege daher eine Ausnahme nach der Mietpreisbremse gemäß § 556f BGB vor.

Nach Satz 1 dieser Vorschrift ist die Mietpreisbremse nicht anzuwenden auf Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Nach Satz 2 gilt das auch für Wohnungen, welche erstmals nach umfassender Sanierung vermietet werden. Das Landgericht Berlin ging davon aus, dass diese Ausnahmeregeln hier nicht anwendbar seien. Die Ausnahme gemäß Satz 1 der Vorschrift könne schon deshalb nicht angewandt werden, weil die Beschädigung des ursprünglich bereits bestehenden Wohnraums nach der Schilderung des Zustands durch die Vermieterin selbst offenbar willentlich herbeigeführt worden sei und auf einen Abriss zielte. Auf eine umfassende Modernisierung im Sinne des Satzes 2 könne sich die Vermieterin nicht berufen, da bei einer grundlegenden Sanierung eines Gebäudes stets die konkret auf die Wohnung entfallenden Instandsetzungskosten angegeben werden müssten, was die Vermieterin nicht getan hatte. Entsprechend verurteilte das Landgericht Berlin die Vermieterin.

Auf Revision der Vermieterin hob der Bundesgerichtshof das Urteil des Landgerichts Berlin auf. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass die Vorschrift des § 556f Satz 1 BGB auch Räumlichkeiten wie diese erfasse, wenn sie ◊aufgrund von Schäden nicht (mehr) zu Wohnzwecken nutzbar waren und unter wesentlichem Bauaufwand auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht wurden, sofern sie nach dem 1. Oktober 2014 erstmals (wieder) als Wohnung genutzt und vermietet wurden“. Maßgebend sei bei der Auslegung dieser Vorschrift nämlich der Wille des Gesetzgebers. Dieser wollte mit der Regelung sicherstellen, dass der Wohnungsneubau durch die Mietpreisbremse nicht behindert wird und weiterhin ein Anreiz für Investitionen in den Wohnungsneubau besteht. Dies betreffe nach dem Willen des Gesetzgebers Maßnahmen, die zur Schaffung von Wohnraum führen. Hierzu gehörten nach Auffassung des Bundesgerichtshofs neben dem Bau eines neuen Gebäudes und der Änderung oder Erweiterung eines vorhandenen Gebäudes auch die dauerhafte Wiedernutzbarmachung eines vorhandenen, nicht mehr bewohnbaren Gebäudes zu Wohnzwecken. Dies alles seien Maßnahmen, die unter wesentlichem Bauaufwand zu neuem, zuvor nicht (mehr) vorhandenem und damit zusätzlichem Wohnraum führten. Im hier entschiede-nen Fall habe sich das Gebäude nach dem Vortrag der Vermieterin in einem Zustand befunden, der jedenfalls eine dauerhafte Nutzung zu Wohnzwecken ausschloss. Die Vermieterin hat zudem eine behördliche Auskunft eingeholt, wonach im Gebäude im gesamten Jahr 2015 niemand als Bewohner gemeldet war. Das Gericht vertrat – anders als das Landgericht – auch die Auffassung, dass die Vermieterin auch dann nicht gehindert wäre, sich auf die Schaffung von neuem Wohnraum durch die Wiedernutzbarmachung zu berufen, wenn ein Teil oder sämtliche der beschriebenen Schäden an dem Gebäude tatsächlich absichtlich durch einen früheren Eigentümer zum Beispiel zum Zwecke eines beabsichtigten Abrisses herbeigeführt worden wären. Da das Landgericht Berlin – aus seiner Sicht konsequent – keine Feststellungen zum tatsächlichen Zustand des Gebäudes bei Erwerb durch die Vermieterin und zu den tatsächlich von ihr durchgeführten Maßnahmen getroffen hatte, verwies der Bundesgerichtshof die Sache zur erneuten Entscheidung an das Landgericht Berlin zurück.