Betriebskosten – Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

1. Rügt ein Mieter hinsichtlich bestimmter Positionen einer Betriebskostenabrechnung einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, so muss er darlegen, zu welchem Preis die konkrete Leistung seiner Auffassung nach möglich wäre. Eine extreme Kostensteigerung im Vergleich zu den Vorjahren stellt zwar ein Indiz für ein unwirtschaftliches Handeln dar, dies ändert jedoch nichts daran, dass der Mieter dartun muss, dass die konkret erbrachten Leistungen am Markt zu einem günstigeren Preis noch verfügbar sind.

2. Korrigiert der Vermieter eine Abrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist und führt in der Korrektur erstmals Kosten für Gartenpflege auf, kann er diese Kosten nicht mehr vom Mieter verlangen.

3. Die Kosten für Dachreinigung und Sperrmüll sind dann nicht als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar, wenn sie nicht laufend, sondern lediglich ausnahmsweise anfallen.

Die Mieter einer Wohnung in Neukölln verlangten von den Vermietern die Rückzahlung überzahlter Betriebskosten für die Jahre 2022 und 2023. In den entsprechenden Abrechnungen hatten sich unter anderem die Kosten für Hauswart und Hausreinigung im Vergleich zu den Vorjahren vervierfacht. Außerdem ergab die durchgeführte Belegeinsicht, dass diese Arbeiten nunmehr von einer vermietereigenen Firma mit gleichem Namen und gleicher Anschrift durchgeführt wurden. Hinzu kam, dass die Kosten den Durchschnittswert des Berliner Betriebskostenspiegels weit überstiegen.

Die Klage der Mieter hatte vor dem Amtsgericht Neukölln keinen Erfolg. Das Amtsgericht stellte unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes klar, dass ein Mieter, der einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot rügt, darzulegen hat, dass die abgerechneten Leistungen tatsächlich (wesentlich) günstiger erhältlich sind. Die Mieter hätten zwar stichhaltige Indizien dafür angeführt, dass sich die Vermieterin „durch das gewählte Geschäftsmodell eine weitere Einnahmequelle neben den Mieten erschlossen“ habe; Indizien ersetzten jedoch nicht den notwendigen Sachvortrag, dass die in Rechnung gestellten Kosten tatsächlich überhöht seien.

Allerdings hatte die Klage der Mieter hinsichtlich weiterer Einwände gegen die Betriebskostenabrechnungen Erfolg. Soweit der Vermieter die Abrechnung für 2022 im Jahr 2024 – also nach Ablauf der Abrechnungsfrist am 31. Dezember 2023 – korrigiert hatte und erstmals Kosten für Gartenpflege in Ansatz brachte, musste er diese an die Mieter erstatten, da die Abrechnung insoweit verspätet war.

Auch die in den Abrechnungen in Rechnung gestellten Kosten für Dachreinigung und Sperrmüll konnte der Vermieter nicht geltend machen, da die Mieter unwidersprochen dargelegt hatten, dass diese Kosten nicht laufend anfielen, sondern im Falle der Dachreinigung einmalig waren und im Falle des Sperrmülls lediglich einzelne Mieter gelegentlich und damit nicht laufend Sperrmüll abgestellt hatten.