Betriebskosten – Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot und Einwendungsausschluss

a) Die Regelungen über den Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB finden grundsätzlich auch in dem Fall Anwendung, dass der Mieter geltend macht, der Vermieter habe den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit entgegen § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB nicht beachtet.

b) Das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB) ist nicht schon dann verletzt, wenn der Vermieter vor der Beauftragung von Leistungen, deren Kosten er im Rahmen der Betriebskosten auf den Mieter umlegt, keine Vergleichsangebote einholt. Vielmehr ist zunächst entscheidend, dass der Vermieter die fraglichen Leistungen zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen beauftragt hat und deshalb das Einholen von Vergleichsangeboten auch zu einer Kosteneinsparung geführt hätte. (…)

In einem Mietvertrag über eine Wohnung in Mannheim war vereinbart, dass die Mieter neben der Miete alle anfallenden Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung zu tragen haben. Nach Abschluss des Mietvertrags schloss die Vermieterin einen „Vertrag für technisches und infrastrukturelles Gebäudemanagement“ ab, der vielfältige Arbeiten und Dienstleistungen an dem Gebäudekomplex enthielt. Ein Teil der Kosten wird seither über die Betriebskostenabrechnungen auf die Mieter umgelegt. Die Vermieterin forderte von den Mietern in ihrer Abrechnung vom 4. Dezember 2018 für das Jahr 2017 eine Nachzahlung in Höhe von 1083,88 Euro. Die am 29. November 2019 erteilte Abrechnung für 2018 wies einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 794,24 Euro aus.

Die Mieter verweigerten die Nachzahlungen. Sie machten unter anderem geltend, dass die umgelegten hohen (und im Vergleich zu vorher stark erhöhten) Kosten des Gebäudemanagements gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstießen, da die Vermieterin insoweit Vergleichsangebote hätte einholen müssen.

Die Vermieterin meinte dagegen, der Einwand der Mieter bezüglich eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot sei verspätet. Das Landgericht Mannheim wies die Klage der Vermieterin ab.

Auf die Revision der Vermieterin stellte der Bundesgerichtshof zunächst klar, dass der Einwendungsausschluss gemäß § 556 
Abs. 3 Satz 5, 6 BGB grundsätzlich auch auf den Einwand des Mieters Anwendung findet, dass der Vermieter gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen habe.

Ob der Einwand der Mieter hier verspätet war, spielte nach Auffassung des Gerichts jedoch keine Rolle, da anhand der Feststellungen der Vorinstanzen eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes durch die Vermieterin gar nicht festzustellen sei. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichne die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Umlage der Betriebskosten auf den Mieter auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht komme insbesondere dann in Betracht, wenn der Vermieter bei der Beauftragung von solchen Leistungen, die als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, nicht auf angemessene oder günstige Angebote zurückgreift. Das Landgericht Mannheim habe einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot jedoch allein aufgrund dessen angenommen, dass die Vermieterin vor dem Abschluss des Gebäudemanagementvertrages keine Vergleichsangebote von anderen Dienstleistern eingeholt habe.

Diese Unterlassung allein führe jedoch nicht zu einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Vielmehr sei entscheidend, dass der Vermieter die fraglichen Leistungen zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen beauftragt hat und deshalb das Einholen von Vergleichsangeboten auch zu einer Kosteneinsparung geführt hätte. Erst wenn die Beauftragung zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen feststehe, könne es auf die Frage ankommen, ob er die ihm zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, einen preisgünstigen Anbieter zu finden.

Es sei im Streitfall aber Sache der Mieter darzulegen, dass die Vermieterin die abgerechneten Leistungen – deren Erbringung sie der Gebäudemanagement-Firma übertragen hat - zu günstigeren Preisen hätte beauftragen können. Hierzu hatten diese keine eigenen Ermittlungen angestellt und dem Gericht nichts vorgetragen. Der Bundesgerichtshof hat die Sache zur erneuten Entscheidung an das Landgericht Mannheim zurückgewiesen. Dieses müsse unter anderem den Mietern Gelegenheit geben, ihren Vorwurf des Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechend zu konkretisieren und – sofern dies in ausreichendem Maß erfolgt – gegebenenfalls durch ein Sachverständigengutachten klären lassen, ob die Vermieterin die gegenüber den Mietern abgerechneten Leistungen (teilweise) zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen beauftragt hat.