In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein – auch beiderseitiger – formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.
Der Vermieter darf den Abschluss eines Mietvertrages über Wohnraum nicht davon abhängig machen, dass der Mieter neben der Barkaution in Höhe von 3 Monatsmieten zusätzlich eine Bürgschaft für alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis stellt. Es kommt dabei nicht darauf an, ob die (zusätzliche) Stellung eines Bürgen im Mietvertrag vereinbart ist oder ob der Vermieter die Stellung eines Bürgen bereits als Voraussetzung für den Abschluss eines Mietvertrages gefordert hat. Anders könnte es aber dann zu beurteilen sein, wenn dem Vermieter unaufgefordert eine (zusätzliche) Bürgschaft zugesagt wird. (Leitsatz von der Redaktion MieterEcho)
a) Enthält ein Mietvertrag mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, zu einem Austausch einzelner Mieter keine Regelung, ist im Wege einer nach beiden Seiten interessengerechten Auslegung der auf den Vertragsabschluss gerichteten Willenserklärungen (§§ 133, 157 BGB) zu ermitteln, ob nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien den Mietern ein Anspruch gegen den Vermieter auf Zustimmung zu einem künftigen Mieterwechsel zustehen sollte. b) Allein aus dem Vorliegen eines Mietvertrags mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, kann nicht auf einen derartigen übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien geschlossen werden. Vielmehr bedarf es hierfür konkreter Anhaltspunkte. c) Nach den Umständen des Einzelfalls kann den Willenserklärungen der Parteien die Vereinbarung eines – unter dem Vorbehalt der Zumutbarkeit des eintretenden Mieters stehenden – Anspruchs der Mieter auf Zustimmung zum Austausch eines Mitmieters insbesondere dann zu entnehmen sein, wenn die Vertragsparteien bei Vertragsschluss übereinstimmend davon ausgingen, dass sich häufig und in kurzen Zeitabständen ein Bedarf für eine Änderung der Zusammensetzung der in der Wohnung lebenden Personen ergeben kann, weil die Mieter voraussichtlich aufgrund ihrer persönlichen Lebensumstände bereits bei Vertragsschluss absehbar nur für einen kurzen Zeitraum an dem jeweiligen Ort leben werden und eine vertragliche Bindung über diesen Zeitraum hinaus nicht eingehen wollen. Dies kann insbesondere bei der Vermietung an Studenten, die eine Wohngemeinschaft bilden, der Fall sein.
Folgender formularmäßiger Kündigungsausschluss ist unwirksam: ◊1. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und beginnt am 1. Juli 2005. 2. Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 (vier) Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.“ (Leitsatz von der Redaktion MieterEcho)
