Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und Zurückbehaltungsrecht

Begründet der Vermieter das auf die Erhöhung einer Bruttomiete gerichtete Mieterhöhungsverlangen mit dem Berliner Mietspiegel (West) 1998, so sind bei der Umrechnung von Brutto- in Nettomiete nicht die Betriebskosten der konkreten Wohnung, sondern die ortsüblichen Betriebskosten zugrunde zu legen; das gilt ungeachtet der Tatsache, dass der veröffentlichte Berliner Mietspiegel die ortsüblichen Betriebskostenwerte nicht enthält. Der Mieter kann sich gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht auf behebbare Mängel zur Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts berufen.

Der Berliner Mietspiegel 1998 für die westlichen Bezirke enthält im Gegensatz zu den bisherigen (West-) Berliner Mietspiegeln Nettomieten statt Bruttomieten. Soll eine vereinbarte Bruttokaltmiete mittels des Berliner Mietspiegels 1998 erhöht werden, muss zunächst Vergleichbarkeit mit dem Mietspiegel hergestellt werden, die Bruttokaltmiete ist um die in der Miete enthaltenen Betriebskosten zu bereinigen. Der Mietspiegel 1998 enthält (im Gegensatz zu den bisherigen Mietspiegeln) keine, die ortsüblichen Betriebskosten ausweisenden, Betriebskostenpauschalen. Es stellte sich bisher die Frage, welche (kalten) Betriebskosten für die Umrechnung auf den Nettomietspiegel anzusetzen sind, die tatsächlich in der Miete der konkreten Wohnung enthaltenen oder die ortsüblichen Betriebskosten. Die 62. Zivilkammer des Berliner Landgerichts hat in einem ersten Urteil zu dieser Frage entschieden, dass die vom wissenschaftlichen GEWOS-Institut ermittelten Betriebskosten-Pauschalwerte anzusetzen sind. Der Ansatz konkreter Betriebskosten würde - nach Auffassung der 62. Zivilkammer - Teile des dem Berliner Mietspiegel 1998 zugrunde liegenden Datenmaterials unberücksichtigt lassen und damit die ortsübliche Vergleichsmiete entgegen den Vorgaben des Mietspiegels verfälschen. Ob alle Zivilkammern des Landgerichts dieser Auffassung folgen werden, ist noch unklar. Es wurden durch das GEWOS-Institut folgende pauschale Betriebskostenwerte pro Quadratmeter ermittelt:

bezugsfertig

Ausstattung

Pauschalwert

bis 1918

mit SH oder Bad, mit WC

2,00 DM

bis 1918

mit SH, Bad und WC

2,10 DM

1919-1949

mit SH oder Bad, mit WC

2,43 DM

1919-1949

mit SH, Bad und WC

2,64 DM

1950-1955

mit SH, Bad und WC

3,05 DM

1956-1964

mit SH, Bad und WC

2,98 DM

1965-1972

mit SH, Bad und WC

3,43 DM

1973-1983

mit SH, Bad und WC

3,41 DM

1984-1996

mit SH, Bad und WC

2,98 DM