BGH-Urteile zu Mieterhöhungen wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Preisgebundener Wohnraum: Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum ist der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist.

Vorbemerkung: Die sogenannten Schönheitsreparaturen sind Bestandteil der Instandhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB). Sie können jedoch durch eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter „abgewälzt“ werden, was seit Jahrzehnten üblich ist. Entgegen einer verbreiteten Auffassung hat es keine Gesetzesänderung gegeben. Der Bundesgerichtshof erklärte lediglich in den letzten Jahren eine Vielzahl der in Altmietverträgen verwendeten Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam mit der Folge, dass in diesen Fällen wieder die gesetzliche Regelung gilt (also der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist). In der Folge haben auch Vermieter preisfreier Wohnungen versucht, bei Mieterhöhungen Zuschläge zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß Mietspiegel damit zu begründen, dass entgegen dem ursprünglichen Parteiwillen die Schönheitsreparaturen aufgrund der BGH-Rechtsprechung vom Vermieter und nicht vom Mieter zu tragen seien. Der BGH hat eine solche Möglichkeit im preisfreien Wohnraum verneint. Etwas anderes gilt nach der Rechtsprechung des BGH allerdings im öffentlich geförderten preisgebundenen Wohnraum, in welchem die sogenannte Kostenmiete gilt. Wenn die Kosten der (wegen einer unwirksamen Klausel) vom Vermieter zu tragenden Schönheitsreparaturen bisher nicht in der Miete für eine preisgebundene Wohnung enthalten waren, kann der Vermieter den in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) hierfür vorgesehenen Betrag durch eine Mieterhöhung auf den Mieter umlegen, wie der Bundesgerichtshof entschieden hat. Hiervon wird derzeit in Berlin in einer Vielzahl von Fällen Gebrauch gemacht. Meist wird den Mietern zunächst angeboten, zur Vermeidung einer solchen Mieterhöhung eine neue, wirksame Schönheitsreparaturvereinbarung zu unterschreiben.