Abmahnung

Wann muss eine Mietvertragspartei die andere abmahnen?

Eine Abmahnung ist die Aufforderung, ein bestimmtes Verhalten, das einem Vertrag widerspricht, zu unterlassen. In der Regel geht eine Abmahnung weiteren rechtlichen Schritten (wie z.B. einer Kündigung oder einer Klage auf Unterlassung) voraus. Im Mietrecht ist sie als Voraussetzung für eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB) sowie für eine Unterlassungsklage wegen vertragswidrigen Gebrauchs (§ 541 BGB) zwingend vorgeschrieben. Der Vermieter kann also nicht sofort eine Kündigung aussprechen, weil eine Geburtstagfeier zu feucht-fröhlich würde. Vorsicht: Nicht erforderlich sind Abmahnung und Fristsetzung vor einer fristlosen Kündigung, wenn Mieter/innen mit zwei Monatsmieten im Verzug sind sowie bei einer so schwerwiegenden Vertragsverletzung, dass eine vorherige Abmahnung zwecklos ist. Doch auch Mieter/innen müssen erst abmahnen und eine Frist zur Beseitigung des Mangels setzen, bevor sie fristlos kündigen können (weil z.B eine zugesicherte Einrichtung noch nicht vorhanden ist). Die Abmahnung ist ebenso wie der Mietvertrag grundsätzlich nicht an die Schriftform gebunden, kann also auch mündlich erklärt werden (wegen der besseren Beweisbarkeit vor Gericht empfehlen wir jedoch die schriftliche Abmahnung). Im Allgemeinen muss die Abmahnung an alle Vertragspartner/innen gerichtet zu werden, es sei denn, es gibt eine/n, der/die von den anderen zum Empfang berechtigt wurde. Zwischen der Abmahnung und den folgenden Schritten muss stets eine Frist eingeräumt werden, die es dem Abgemahnten ermöglicht, das Fehlverhalten abzustellen.