Mietrecht
Urteile
Wirksamkeit der Vereinbarung einer „Indexmiete“
2. Ebenso ist eine solche Klausel unwirksam, wenn an anderer Stelle des Mietvertrags in einer weiteren Klausel geregelt ist, dass der Vermieter auch nach baulichen Maßnahmen, die „nicht notwendig, aber zweckmäßig sind“ , die Kosten als Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen kann.
AG Mitte, Urteil vom 07.02.2024 – AZ 15 C 216/23 –
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann
Ein Mietvertrag aus dem Jahr 2007 enthält als § 3 folgende Klausel: „Ändert sich der vom statistischen Bundesamt für Deutschland amtlich festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland (...) nach oben oder unten gegenüber dem Stand im Monat des Vertragsabschlusses um mindestens 5%, so erhöht oder ermäßigt sich jeweils auch der Mietzins um den Prozentsatz, der der eingetretenen Änderung entspricht. (...) Eine Änderung der Miete nach dem vorstehenden Absatz tritt erst in Kraft, wenn diese in Textform durch den Vermieter gegenüber dem Mieter geltend gemacht wird. (…) Die geänderte Miete ist mit Beginn des Monats nach Zugang der Erklärung zu entrichten. (...)“ .
In § 16 des Mietvertrages heißt es außerdem: „Der Vermieter darf bauliche Veränderungen (…) auch ohne Zustimmung des Mieters vornehmen. Dies gilt auch für Arbeiten und bauliche Maßnahmen, die zwar nicht notwendig, aber zweckmäßig sind. (...) Werden bei Durchführung baulicher Veränderungen Wertverbesserungen vorgenommen, ist der Vermieter nach Maßgabe der einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen berechtigt, eine Mieterhöhung im zulässigen Umfange zu verlangen“ . Mit Schreiben vom 24. November 2021 verlangte der Vermieter vom Mieter eine Mietanpassung auf Grundlage des gestiegenen Lebenshaltungsindexes um 76,74 Euro, mit Erhöhungsschreiben vom 22. November 2022 eine weitere Anpassung um 86,17 Euro. Nach Prüfung in der Mieterberatung teilte der Mieter dem Vermieter mit Schreiben vom 5. April 2023 und vom 31. Mai 2023 mit, dass er die Indexmietvereinbarung im Mietvertrag und dementsprechend auch die beiden Mieterhöhungen für unwirksam halte und forderte den Vermieter auf, die überzahlten Mieten zurückzuzahlen; die Mieterhöhungsbeträge zahlte er fortan nur noch unter Vorbehalt. Der Vermieter wies die Ansprüche des Mieters zurück.
Das Amtsgericht stellte in seinem Urteil jedoch fest, dass die von dem Vermieter verwendete Klausel zur Indexmiete insgesamt unwirksam ist und verurteilte den Vermieter zur Rückzahlung der Mieterhöhungsbeträge. Die Klausel verstoße gleich in mehrfacher Hinsicht gegen die Vorschrift in § 557b Absatz 5 BGB, wonach vom Gesetzestext des § 557b BGB zum Nachteil des Mieters abweichende Regelungen unwirksam sind. Das Gesetz regelt, dass eine solche Klausel je nach Entwicklung des Verbraucherpreisindexes sowohl dem Vermieter die Anpassung der Miete nach oben, als auch dem Mieter die Anpassung nach unten erlauben muss. Da nach der hier verwendeten Klausel eine Änderung der Miete nur bei Geltendmachung durch den Vermieter in Kraft treten sollte, liege eine Abweichung zum Nachteil des Mieters vor. Den Einwand des Vermieters, es handele sich um ein Redaktionsversehen, ließ das Gericht nicht gelten. Da es sich um eine Formularklausel handele, gingen etwaige Unklarheiten zu Lasten des Vermieters als Verwender dieser Klausel.
Ebenso sei die Klausel im Zusammenhang mit dem § 16 (Modernisierung) unwirksam, da nach dem Gesetz bei Vereinbarung einer Indexmiete Mieterhöhungen nach Modernisierungen nur möglich sind, wenn der Vermieter die Modernisierung nicht zu vertreten hat (diese also zum Beispiel gesetzlich vorgeschrieben ist). Jede dieser beiden Abweichungen für sich, erst recht aber beide zusammengenommen, führten nach Auffassung des Amtsgerichts zur Unwirksamkeit nicht nur der jeweiligen Teile der Klausel, sondern zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel zur Indexmiete.