Mietrecht
Urteile
Untermieterlaubnis und Schadensersatz
2. Für die Annahme eines berechtigten Interesses an einer teilweisen Untervermietung genügt bei einer Mehrheit von Mietern nach Auszug eines Mieters das persönliche und finanzielle Interesse des verbleibenden Mieters, sich weiterhin die Wohnung und deren Kosten zu teilen.
3. Die Bitte um Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers einer Zweizimmerwohnung ist hinreichend bestimmt, die Angabe, welches der beiden Zimmer untervermietet werden soll, ist nicht erforderlich.
AG Neukölln, Urteil vom 26.04.2023 – AZ 13 C 59/23 –
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann
Ein Ehepaar mietete im Jahr 2007 gemeinsam eine Zweizimmerwohnung in Neukölln. Nach der Trennung zog die Mieterin 2014 aus der Wohnung aus. Seither bewohnte der verbliebene Mieter die Wohnung jeweils gemeinsam mit einem Untermieter oder einer Untermieterin. Die Hausverwaltung der Vermieterin erklärte jeweils ihr Einverständnis mit den Untervermietungen. Nachdem die letzte Untermieterin Ende 2022 ausgezogen war, bat der Mieter, nachdem er einen geeigneten neuen Mitbewohner gefunden hatte, erneut um Erlaubnis zur Untervermietung eines der beiden Zimmer an den neuen Mitbewohner ab 1. Januar 2023. Die Hausverwaltung teilte ihm nunmehr mit, dass die von ihr vertretene Eigentümerin keine weitere Untervermietung mehr wünsche. Der Mieter und seine immer noch im Mietvertrag stehende ehemalige Ehefrau erhoben daher eine Klage vor dem Amtsgericht Neukölln, mit welcher sie die Erteilung der Erlaubnis begehrten, sowie die Feststellung, dass die Vermieterin ihnen bereits entstandene, sowie künftig noch entstehende Schäden wegen der noch nicht möglichen Untervermietung ersetzen müsse.
Die Vermieterin wandte zunächst ein, dass die Klage auf Feststellung unzulässig sei, da die Mieter zumindest für die bereits zurückliegende Zeit ab 1. Januar 2023 eventuell eingetretene Schäden bereits im Wege einer Klage auf Zahlung hätten geltend machen können. Außerdem bestehe kein berechtigtes Interesse des verbliebenen Mieters an der Untervermietung. Wenn er sich alleine die Miete nicht leisten könne, könnte er die ausgezogene Mieterin auf Zahlung von ehelichem Trennungsunterhalt in Anspruch nehmen. Ferner würden die Schreiben der Mieter mit der Bitte um Untermieterlaubnis ebenso wie der Klageantrag nicht den formellen Anforderungen entsprechen, da jeweils kein „räumliches Nutzungskonzept“ genannt worden wäre.
Das Amtsgericht Neukölln sah das anders und verurteilte die Vermieterin zur Erteilung der begehrten Erlaubnis. Es stellte außerdem fest, dass die Vermieterin den Mietern zum Ersatz aller aufgrund ihrer Weigerung bereits entstandenen und noch entstehenden Schäden verpflichtet ist. Es stellte klar, dass die von den Mietern erhobene Feststellungsklage zulässig ist. Ein Geschädigter könne immer dann in vollem Umfang Feststellung der Ersatzpflicht begehren, wenn der Schaden bereits teilweise eingetreten, die Schadensentwicklung aber noch nicht abgeschlossen ist. Am Anspruch der Mieter auf Erteilung der erbetenen Untermieterlaubnis hatte das Gericht keinen Zweifel. Sowohl das persönliche Interesse des Mieters, auch künftig nicht alleine zu wohnen, als auch sein Interesse, sich weiterhin die Kosten der Wohnung zu teilen, stellten jeweils ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB dar. Bei einer Mehrheit von Mieterinnen bzw. Mietern genüge insoweit das Interesse der in der Wohnung verbleibenden Mietpartei an einer Untervermietung nach Auszug der anderen Mietpartei, insbesondere aufgrund der damit verbundenen finanziellen oder persönlichen Folgen. Ob der verbliebene Mieter sich die Wohnung auch alleine leisten könnte oder Anspruch auf Trennungsunterhalt habe, spiele insoweit keine Rolle. Es reichte nach Auffassung des Amtsgerichts auch aus, dass die Mieter sowohl in ihrem Antrag auf Erlaubnis zur Untervermietung, als auch im Klageantrag jeweils klargestellt hatten, dass eines der beiden Zimmer bei gemeinsamer Nutzung der Gemeinschaftsflächen untervermietet werden soll. Eine genauere Bezeichnung des Zimmers hielt das Amtsgericht nicht für erforderlich.