Urteile

Umlagefähigkeit von Baumfällkosten als Kosten der Gartenpflege

BGH Urteil vom 10.11.2021 – AZ VIII ZR 107/20 –

In der Rechtsprechung war bis zu diesem Urteil des Bundesgerichtshofs umstritten, ob die Kosten der notwendigen Fällung eines alten Baumes als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können. Der Bundesgerichtshof hielt diese vollständige Umlage der Kosten für die Beseitigung des alten Baumes für zulässig und verwies auf den Wortlaut der Betriebskostenverordnung. Dort heißt es in § 2 Nr. 10 unter anderem: „Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen (...)“ . Zwar seien Baumfällarbeiten nicht ausdrücklich aufgeführt, der Begriff des „Gehölzes“ umfasse jedoch neben Hecke oder Gebüsch etc. auch einzelne Bäume. Eine Beschränkung auf Gehölze einer bestimmten Größe oder Art ergäbe sich aus dem Wortlaut der Betriebskostenverordnung nicht. 

Auch der Umstand, dass lediglich die „Erneuerung“ von Pflanzen und Gehölzen und nicht deren Entfernung erwähnt werde, stehe einer Umlagefähigkeit von bloßen Beseitigungskosten nicht entgegen. Denn zum einen unterfalle das Entfernen von Pflanzen und Gehölzen bereits dem (Ober-)Begriff der Gartenpflege. Dazu zählten nämlich „sämtliche Maßnahmen, die objektiv dem Erhalt der Gartenanlage als solche infolge eines Pflegebedarfs dienen. Dies erfordert nicht nur Arbeiten, die dem Erhalt einzelner Pflanzen und Gehölze dienen, sondern auch deren Entfernung, wenn sie krank, abgestorben oder (...) morsch und nicht mehr standsicher sind. Denn solche Umstände beeinträchtigen die Gartenanlage als Ganzes“ . Zum anderen setze eine Erneuerung von Gehölzen regelmäßig deren vorherige Entfernung voraus, weshalb eine ausdrückliche Nennung der Entfernung in der Betriebskostenverordnung nicht erforderlich war. 

Der Bundesgerichtshof widersprach der zum Teil in der Rechtsprechung vertretenen Auffassung, dass es sich bei den Kosten der Fällung eines morschen Baumes um Instandhaltungskosten handele, weil hiermit stets ein Mangel beseitigt würde. Der Einordnung als Betriebskosten stehe auch nicht entgegen, dass Baumfällkosten nicht laufend anfallen würden. Für die Annahme laufender Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung sei es nicht erforderlich, dass diese jährlich oder in festgelegten Abständen entstehen, vielmehr reiche ein mehrjähriger Turnus aus. Da es sich bei Bäumen um Lebewesen handle, liege es in der Natur der Sache, dass sich ihre Lebensdauer nicht stets sicher vorhersagen lässt. Auch die Höhe von Betriebskosten (hier über 400 Euro) ist kein maßgebendes Kriterium zur Beurteilung der grundsätzlichen Umlagefähigkeit. Das Betriebskostenrecht gewährleiste auch nicht pauschal den Schutz des Mieters vor im Einzelfall angefallenen hohen Kosten. Eine allgemeine Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander findet im Betriebskostenrecht – über den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz hinaus – nicht statt.

Anmerkung: Die Entscheidung wurde ausführlicher schon einmal in MieterEcho Nr. 422 besprochen.

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