Mietrecht
Urteile
Umlage von Betriebskosten
2. Kosten für die Sperrmüllentsorgung sind nur umlagefähig, wenn Sperrmüll regelmäßig anfällt.
3. Der Vermieter muss für die Entsorgung von Altglas und Papier nicht zwingend den billigsten Anbieter wählen. 4. Wird in einem Hauswartvertrag nicht zwischen umlagefähigen Hauswartkosten und nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten unterschieden, sind die Kosten nicht auf den Mieter umlegbar.
5. Der Vermieter kann vom Mieter nicht den Ersatz der Kosten eines von ihm außergerichtlich mit der Beantwortung von Einwänden und Fragen des Mieters zu einer Nebenkostenabrechnung beauftragten Rechtsanwalts verlangen.
AG Kreuzberg, Urteil vom 31.07.2023 – AZ 3 C 3/23 –
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Franziska Dams
Der Vermieter einer Wohnung in Kreuzberg rechnete mit Schreiben vom 27. August 2022 über die Nebenkosten für das Jahr 2021 ab. Er forderte von den Mietern eine Nachzahlung in Höhe von 815,24 Euro. Die Mieter erhoben diverse Einwände gegen die Abrechnung, welche der Vermieter durch den von ihm beauftragten Anwalt beantworten ließ. Die Mieter hielten jedoch an ihren Einwänden fest und zahlten den geforderten Betrag nicht. Mit seiner Klage verlangte der Vermieter die Zahlung der 815,24 Euro sowie der ihm außergerichtlich entstandenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 159,94 Euro, insgesamt also 975,18 Euro.
Seine Klage hatte beim Amtsgericht Kreuzberg nur teilweise Erfolg. Das Amtsgericht folgte in seinem Urteil allerdings nicht der Auffassung der Mieter, dass die Kosten der Müllentsorgung durch die BSR nach Haushalten statt nach Wohnfläche zu erfolgen hätte, weil in der vom Vermieter vorgelegten Rechnung der BSR diese bei der Berechnung der Grundgebühr auf Nutzungseinheiten abgestellt hatte. Nach dem Wortlaut von § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB seien diese Betriebskosten zwingend nach Wohnfläche umzulegen, sofern – wie hier – im Vertrag nichts anderes vereinbart sei und auch keine Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter erfolge. Anderenfalls würde zum Beispiel der Mieter einer Einzimmerwohnung gegenüber einer mehrköpfigen Familie in einer großen Wohnung unangemessen benachteiligt.
Dagegen drangen die Mieter mit ihrer Auffassung durch, dass die erheblichen Kosten des Sperrmülls nicht auf sie umgelegt werden könnten. Der Vermieter hatte insoweit Rechnungen über Sperrmüllabfuhr an drei verschiedenen Tagen vorgelegt, die preislich stark variierten. In den Vorjahren waren außerdem entsprechend hohe Kosten nicht angefallen. Daraus schloss das Gericht, dass in diesem Haus nicht regelmäßig Sperrmüll anfällt, sondern dieser nur gelegentlich durch einzelne Mieter verursacht wird. Damit handele es sich nicht um regelmäßig wiederkehrende Kosten, weshalb der Vermieter diese selbst zu tragen habe.
Keinen Erfolg hatten die Mieter mit ihrem Einwand, dass der Vermieter für die Entsorgung von Altglas und Papier eine Firma beauftragt hatte, die nach ihrer Auffassung teurer war als die entsprechende Dienstleistung von der Firma BR Recycling. Sie hatten ein allgemeines Angebot dieser Firma im Internet vorgelegt, welches allerdings nicht auf das konkrete Objekt bezogen war. Das Gericht stellte klar, dass es dem Mieter obliege, den Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot substanziiert zu rügen, d. h. darzulegen, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären. Die Vorlage von allgemeinen Preismodellen von der Webseite einer anderen Firma reiche dafür nicht. Außerdem sei zu beachten, dass der Vermieter nicht generell verpflichtet ist, zur Ermittlung des günstigsten Anbieters Leistungen auszuschreiben oder mehrere Vergleichsangebote einzuholen.
Dagegen mussten die Mieter den in ihrer Abrechnung für ihre Wohnung ausgewiesenen Anteil an den Hauswartkosten nicht tragen. Der Vermieter konnte nämlich insoweit kein Leistungsverzeichnis vorlegen und auch sonst nicht aufschlüsseln, in welchem Umfang der Hauswart umlagefähige Hauswarttätigkeiten und nicht umlagefähige Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungstätigkeiten ausgeführt hatte. Vielmehr konnte er nur mitteilen, dass der entsprechende Dienstleister monatliche Pauschalbeträge in Rechnung stellt, ohne hinsichtlich der Tätigkeiten zu differenzieren. Damit waren diese Kosten nach Auffassung des Amtsgerichts nicht auf die Mieter umlegbar. Auch die Kosten für die außergerichtliche Beauftragung seines Rechtsanwalts konnte der Vermieter nicht ersetzt verlangen. Die Einschaltung eines Anwalts zur Beantwortung der Nachfragen und Einwände der Mieter sei nämlich nicht erforderlich gewesen, weil die die Abrechnung erstellende Hausverwaltung über eigene hinreichende Sachkunde zur Beantwortung verfügt habe. So mussten die Mieter am Ende nur 481,10 Euro an ihren Vermieter zahlen.