Mietrecht
Urteile
Schadensersatzansprüche des Vermieters nach Ende des Mietverhältnisses
(Leitsatz der Redaktion MieterEcho)
BGH Beschluss vom 26.04.2023 – AZ VIII ZR 364/20 –
Die Erbbauberechtigte eines Grundstücks mit Einfamilienhaus vermietete dieses im Februar 2016. Sie gestattete den Mietern die Haltung von zwei Hunden, tatsächlich hielten diese während der Mietzeit jedoch mindestens neunzehn Hunde. Das Mietverhältnis endete durch Kündigung der Mieter am 15. Dezember 2017. Das von einem Beauftragten der Vermieterin gefertigte Wohnungsabnahmeprotokoll führte zahlreiche Mängel auf. Der Beauftragte wies die Mieter daraufhin, dass diese innerhalb einer Woche zu beseitigen seien. Mit Schreiben ihres Anwalts vom 21. Dezember 2017 forderte die Vermieterin die Mieter unter Fristsetzung auf, die aus dem Protokoll ersichtlichen Mängel zu beseitigen. Sie führte dann eine Ozonbehandlung wegen Uringeruchs im Haus zum Preis von 1.166,20 Euro durch. Außerdem holte sie zwei Kostenvoranschläge ein: Für die Instandsetzung der Gartenanlage sowie für Sanierungsarbeiten im Haus. Im Jahr 2018 veräußerte sie das Erbbaurecht, ohne vorher das Haus und den Garten weiter instand setzen zu lassen. Von den Mietern forderte sie auf Grundlage der Rechnung für die Ozonbehandlung sowie der beiden Kostenvoranschläge insgesamt 33.880,74 Euro.
Sie hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof vertrat die Auffassung, dass es an einer wirksamen Fristsetzung im Sinne von § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB fehlte. Ein Anspruch auf Schadensersatz an Stelle der Leistung setze nämlich voraus, dass der Vermieter den Mieter zur Leistungserbringung auffordert, ihm eine angemessene Frist zur Leistung bestimmt und diese Frist verstreicht, ohne dass der Mieter seine Verpflichtung erfüllt. Der Vermieter müsse dabei in seinem mit Fristsetzung verbundenen Verlangen auf Erbringung der geschuldeten Leistung durch den Mieter diese Leistung eindeutig bezeichnen. In dem anwaltlichen Schreiben vom 21. Dezember 2017 waren die Mieter jedoch lediglich aufgefordert worden, die aus dem Wohnungsabnahmeprotokoll ersichtlichen Mängel zu beseitigen. Dagegen war dem Schreiben nicht zu entnehmen, welche Leistung die Beklagten tatsächlich bezüglich der zahlreichen Mängel im Einzelnen erbringen sollten. Auch aus dem beigefügten Abnahmeprotokoll ging dies – jedenfalls hinsichtlich der von der Vermieterin in ihrer Klage geltend gemachten Positionen – nicht hervor.
