Mietrecht

Urteile

Mietpreisbremse und Ausnahmetatbestand umfassende Modernisierung

Beruft sich ein Vermieter hinsichtlich der Mietpreisbremse auf den Ausnahmetatbestand der „umfassenden Modernisierung“ (§ 556f Satz 2 BGB), so muss er im Einzelnen darlegen, welche Maßnahmen mit welchen Kosten er durchgeführt hat und inwiefern diese als Modernisierung und nicht als Instandsetzung zu bewerten sind. Eine umfassende Modernisierung liegt nur vor, wenn die Kosten mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands (ohne Grundstückskosten) betragen.

AG Kreuzberg, Urteil vom 03.03.2022 – AZ 15 C 178/19 –

Der Mieter einer Wohnung in Tempelhof verlangte von seiner Vermieterin die Rückzahlung überzahlter Mieten, da die im Vertrag vereinbarte und von ihm gezahlte Miete die ortsübliche Miete um mehr als 10% überstieg. Hinsichtlich seiner Berechnung der ortsüblichen Miete erhob die Vermieterin keine Einwände. Sie meinte jedoch, dass die Mietpreisbremse nach der Ausnahmeregelung des § 556f Satz 2 BGB nicht anwendbar sei, da die Wohnung vor Vermietung an den Mieter umfassend modernisiert worden sei. Es seien hochwertige Böden in allen Räumen verlegt worden, die Fliesen und Sanitärobjekte im Badezimmer seien erneuert und ein Waschmaschinenanschluss erstmals eingebaut worden; die Küche sei mit rutschfesten Fliesen versehen und eine Einbauküche eingebaut worden; neben weiteren Maßnahmen seien auch zusätzliche Steckdosen eingebaut worden; außerdem habe man die Fenster im Haus erneuert, die Haustüre ausgetauscht und die Gebäudehülle sowie Dachfläche und Kellerdecke gedämmt. Für die Wohnung des Mieters seien Kosten in Höhe von 18.466,53 Euro entstanden. Dies reichte dem Gericht nicht aus, weshalb es die Vermieterin, wie vom Mieter beantragt, zur Rückzahlung verurteilte. Der Vermieter habe nicht ausreichend vorgetragen, inwiefern es sich bei den angeblich ausgeführten Maßnahmen um Modernisierungsmaßnahmen gehandelt habe. Die Erneuerung von Fliesen und Sanitärobjekten, die Ausstattung der Küche mit neuen Fliesen genauso wie der Einbau neuer Kunststofffenster im Haus stellten nicht automatisch Modernisierungsmaßnahmen dar, es könne sich ebenso um reine Instandsetzungen halten. Im Übrigen ergebe sich aus den Angaben der Vermieterin auch nicht, dass eine eventuell mögliche Modernisierung „umfassend“ im Sinne des Gesetzes gewesen wäre. Dies wäre nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur der Fall, wenn die Modernisierung einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies setzt in quantitativer Hinsicht voraus, dass die Modernisierungskosten mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands – ohne Grundstücksanteil – betragen.

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