Mietrecht
Urteile
Mietpreisbremse und Auskunftsanspruch des Mieters
Der Bundesgerichtshof hat am 12. Juli 2023 in mehreren Urteilen über Revisionen gegen Urteile des Landgerichts Berlin entschieden, in denen es um die Frage ging, wann die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren hinsichtlich des Auskunftsanspruchs des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB beginnt. Nach dieser Vorschrift kann der Mieter von seinem Vermieter Auskunft über Tatsachen verlangen, welche für die Anwendung bzw. Anwendbarkeit der „Mietpreisbremse“ von Bedeutung sind und welche sich seiner Kenntnis entziehen. Insbesondere geht es dabei regelmäßig um die Frage, ob Ausnahmetatbestände (wie umfassende Modernisierung, vom Vormieter geschuldete Miete) vorliegen, welche die Anwendung der Mietpreisbremse ausschließen oder einschränken.
BGH Urteil vom 12.07.2023 – AZ VIII ZR 60/22 –
Die Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin hatten diese Frage unterschiedlich beantwortet: Die Zivilkammer 63 ging davon aus, dass die Verjährung mit Abschluss des Mietvertrages beginnt; die Zivilkammern 65 und 67 vertraten dagegen die Auffassung, dass der Anspruch auf Auskunft erst mit dem Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete verjähren kann.
Der Bundesgerichtshof teilte keine dieser Auffassungen. Er stellte klar, dass der Auskunftsanspruch durchaus vor der Verjährung des Rückzahlungsanspruchs verjähren könne, die Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch des Mieters aber erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters und nicht bereits bei Mietvertragsabschluss beginne. Der Anspruch auf Auskunft sei nämlich ein sogenannter „verhaltener Anspruch“ , bei dem der Mieter die Leistung jederzeit verlangen könne, der Vermieter die Leistung jedoch nicht von sich aus erbringen müsse. Folglich könne die Verjährung erst mit Geltendmachung des Anspruchs beginnen. Im hiesigen Fall war zudem eine Staffelmiete vereinbart.
Für diese Fälle stellte der Bundesgerichtshof klar, dass die Vorschriften zur Mietpreisbremse auf jede einzelne Mietstaffel anzuwenden sind. Es entstehe daher mit jeder neuen Staffelstufe ein (selbstständiger) Anspruch des Mieters auf Auskunftserteilung über die für die Beurteilung der Zulässigkeit der Miethöhe der jeweiligen Staffelmiete maßgeblichen Tatsachen. Selbst wenn ein zu einem früheren Zeitpunkt – zum Beispiel bei Eintreten vorangegangene Staffelstufen – entstandener Auskunftsanspruch bei Inkrafttreten der nachfolgenden Staffelstufe bereits verjährt wäre, hindere dies die Durchsetzung des neuen Auskunftsanspruchs nicht. Dem stehe nicht entgegen, dass eine gegen die Höhe einer niedrigeren Staffelstufe gerichtete Rüge für die nachfolgenden Mietstaffeln fortwirkt und vom Mieter nach Ablauf einer Mietstaffel nicht wiederholt werden muss.
Anmerkung:
1. Zu beachten ist bei einer (wirksam vereinbarten) Staffelmiete, dass jede neue Staffel anhand der ortsüblichen Miete zum Zeitpunkt ihres Inkrafttretens geprüft werden muss (wenn beispielsweise zwischenzeitlich ein neuer Mietspiegel erschienen ist).
2. Es handelte sich hier um einen Mietvertrag aus dem Jahr 2015. Da die Mietpreisbremse vom Gesetzgeber bereits mehrfach „nachgeschärft“ wurde, gelten bezüglich der Auskunftspflicht des Vermieters – je nach Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages – unterschiedliche Regelungen.
Lassen Sie sich vorsorglich bei der komplizierten Problematik unter Vorlage Ihres Mietvertrages beraten, auch, sofern Sie den Verdacht haben, dass Ihre Miete bereits bei Vertragsabschluss überhöht war.
