Mietrecht

Urteile

Mietminderung wegen Verkleinerung der Glasfläche nach Fensteraustausch

Verringert sich nach Austausch der Fenster einer Wohnung deren Glasfläche um 30%, rechtfertigt dies eine Minderung um 3% der Miete pro Fenster. Hat der Vermieter trotz der durch den Austausch herbeigeführten Energieeinsparung keine Kosten der Maßnahme auf den Mieter als Modernisierungskosten umgelegt, steht dies jedenfalls dann der Mietminderung nicht entgegen, wenn er dem Mieter zuvor zugesichert hatte, dass sich die Glasfläche durch den Austausch nicht verändert und wenn auch eine ebenso effektive energetische Modernisierung ohne Verringerung der Fensterflächen möglich gewesen wäre.

LG Berlin, Beschluss vom 27.11.2023 – AZ 66 S 203/22 –

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Franziska Dams

Die Vermieterin einer Kreuzberger Zweizimmerwohnung kündigte im Jahr 2017 den Austausch der drei alten Holzdoppelkastenfenster in den beiden Wohnräumen gegen moderne Isolierglasfenster an. Auf Nachfrage der Mieter bestätigte die Hausverwaltung der Vermieterin, dass die Aufteilung der Fenster (also mit Oberlicht etc.) sowie die Glasfläche gleich bleiben würden. Der Fensteraustausch wurde anschließend wie angekündigt durchgeführt, allerdings war die Glasfläche der drei Fenster jeweils ca. 30% geringer als die der vorherigen Altbaufenster. Der Lichteinfall war entsprechend im Vergleich zu vorher stark reduziert, weshalb die Mieter eine Minderung der Miete verlangten.

Das Amtsgericht Kreuzberg gestand ihnen eine Minderung um 3% pro Fenster, insgesamt also um 9% zu. Es teilte die Auffassung der Mieter, dass der durch die Verringerung der Glasfläche stark reduzierte Lichteinfall eine nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung darstellt, die grundsätzlich zur Minderung berechtigt. Bei Modernisierungen sei dies allerdings nur der Fall, wenn die Verschlechterung vermeidbar gewesen wäre. Dies hatte der vom Gericht bestellte Gutachter bestätigt. Es wäre nämlich auch möglich gewesen, die Altbaufenster so zu ertüchtigen, dass der mit dem Fensteraustausch angestrebte Energiedurchgangskoeffizient ebenfalls hätte erreicht werden können. Den Einwand der Vermieterin, dass dies unverhältnismäßig hohe Kosten verursacht hätte, ließ das Amtsgericht nicht gelten, da die Vermieterin den Mietern ausdrücklich zugesichert hatte, dass der Fensteraustausch keine Verringerung der Glasflächen mit sich bringen würde. An diese Zusicherung sei sie gebunden gewesen. Den Einwand der Vermieterin, dass die Mieter von dem Austausch der Fenster auch ohne Minderung profitieren würden, weil sie keine Kosten der Baumaßnahme als Modernisierung auf sie umgelegt habe, ließ das Amtsgericht aus diesem Grund nicht gelten. Auch die Berufung der Vermieterin blieb erfolglos. Das Landgericht Berlin bestätigte sämtliche Erwägungen und die Entscheidung des Amtsgerichts Kreuzberg in vollem Umfang und wies die Berufung zurück.

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