Mietrecht
Urteile
Korrektur einer Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist
LG Berlin, Urteil vom 01.08.2023 – AZ 65 S 37/22 –
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Gudrun Zieschang
Ein Vermieter hatte seiner Abrechnung der Kaltwasserkosten für das Jahr 2018 die nach seiner Auffassung vom Mieter geschuldeten Vorschüsse von 13,01 Euro pro Monat zugrunde gelegt und übersehen, dass der Mieter im Jahr 2018 tatsächlich gar keine Vorschüsse für Kaltwasser gezahlt hatte. Er korrigierte diesen Fehler erst im Juni 2021 und verlangte entsprechend eine um den Jahresbetrag der Sollvorschüsse erhöhte Nachforderung vom Mieter. Dieser berief sich auf den Ablauf der Abrechnungsfrist (zwölf Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode, hier also am 31. Dezember 2019). Mit Erfolg: Das Landgericht Berlin teilte nicht die Auffassung des Vermieters, dass sich der Mieter nach Treu und Glauben nicht auf den Ablauf der Abrechnungsfrist berufen könne, da der Fehler in der Betriebskostenabrechnung auf dem ersten Blick erkennbar gewesen wäre. Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderung nach Fristablauf dienten der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollen Streit vermeiden. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn der Vermieter einen Abrechnungsfehler nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch zum Nachteil des Mieters korrigieren könnte. Der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung könne bei dieser gesetzlichen Ausschlussfrist nur ausnahmsweise in Frage kommen. So habe der BGH in einem Urteil vom 30. März 2011 (VIII ZR 133/10) entschieden, dass es dem Mieter ausnahmsweise nach Treu und Glauben verwehrt sei, sich auf den Ablauf der Abrechnungsfrist zu berufen, wenn für ihn der Fehler in der Abrechnung auf den ersten Blick erkennbar war. In dem Fall lag allerdings die Besonderheit vor, dass zwischen den geschuldeten und geleisteten Vorauszahlungen eine erhebliche Differenz bestand und Mieter und Vermieter kurz zuvor gerade einen Rechtsstreit über die Erhöhung der Vorauszahlungen geführt hatten. Außerdem hatte der Vermieter dort das Versehen bereits ungefähr zwei Wochen nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert. Hier sei dagegen die Korrektur erst über ein Jahr später erfolgt.
