Mietrecht
Urteile
Keine Modernisierungsmieterhöhung bei Austausch bereits vorhandener Rauchwarnmelder
b) Der Vermieter ist aufgrund einer solchen Erneuerungsmaßnahme deshalb auch dann nicht zu einer Erhöhung der Miete nach §§ 559 ff. BGB berechtigt, wenn die zu einem früheren Zeitpunkt erfolgte erstmalige Ausstattung der Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern weder zu einer zusätzlichen Belastung des Mieters mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat.
(Leitsatz gekürzt von der MieterEcho-Redaktion)
BGH Urteil vom 24.05.2023 – AZ VIII ZR 213/21 –
Die Vermieterin eines Mehrfamilienhauses in Halle ließ in den Jahren 2012/2013 in den Wohnungen Rauchwarnmelder einbauen, welche sie angemietet hatte. Die entstandenen Kosten legte sie als Betriebskosten um. Die Mieter einer Wohnung zahlten diese Umlage jedoch nicht. Im April 2019 beendete die Vermieterin den Mietvertrag über die Rauchwarnmelder und ließ nach entsprechender Ankündigung im Mai 2019 neue – nunmehr von ihr gekaufte Rauchwarnmelder unter Verwendung der alten Halterungen bei den Mietern einbauen. Mit einem Schreiben vom 18. Juni 2019 teilte sie den Mietern sodann mit, dass sich die Miete aufgrund des Einbaus der neuen Rauchwarnmelder ab 1. September 2019 um 0,79 Euro pro Monat erhöhen werde. Die Mieter zahlten auch diese verlangten Erhöhungsbeträge nicht. Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof entschied: Das Gericht stellte zunächst unter Hinweis auf seine zu diesem Thema bereits ergangene Rechtsprechung klar, dass die (erstmalige) Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führt und folglich als Modernisierung zu klassifizieren ist, welche eine Umlage der entstandenen Kosten gemäß §§ 559 ff. BGB grundsätzlich ermöglicht.
Dies gelte jedoch nicht für die Erneuerung von bereits vorhandenen derartigen Geräten, wenn diese Erneuerung nicht mit einer technischen Verbesserung oder sonstigen Aufwertung einherginge, sondern lediglich bereits vorhandene Rauchwarnmelder durch gleichwertige Geräte ersetzt würden. Es liege dann nämlich keine bauliche Veränderung vor. Dies gelte auch dann, wenn der Vermieter – wie hier –
bisher angemietete durch nun selbst gekaufte Vorrichtungen ersetzt. Diese Veränderungen beträfen nur das rechtliche Verhältnis des Vermieters zu dem Verkäufer oder Vermieter der Geräte, nicht aber das Verhältnis zu seinem Mieter. Insbesondere habe diese Veränderung keinerlei Auswirkung auf den baulichen Zustand der Mietsache. Der BGH führte zur Begründung seiner Entscheidung des Weiteren aus, dass es entgegen der Auffassung der Vermieterin auch nicht darauf ankomme, dass die erstmalige Ausstattung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern in den Jahren 2012/2013 zu keiner zusätzlichen Belastung der Beklagten mit Betriebskosten und auch nicht zu einer Mieterhöhung geführt hatte. Es habe sich bei dieser erstmaligen Ausstattung mit Rauchwarnmeldern – unabhängig davon, ob die Vermieterin im Anschluss eine Mieterhöhung durchgeführt hat oder nicht – um eine vollwertige Modernisierungsmaßnahme gehandelt. Soweit die Vermieterin bei dieser ersten Maßnahme irrtümlich davon ausgegangen sein mag, es handele sich bei den Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder um umlagefähige Betriebskosten, scheidet eine Berücksichtigung dieses ausschließlich der Vermieterin zuzurechnenden Umstands zum Nachteil der Mieter aus.
Anmerkung: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können die Kosten der erstmaligen Installation und gegebenenfalls die Kosten des Kaufs von Rauchwarnmeldern als Mieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden. Die Kosten der regelmäßigen Wartung können als Betriebskosten umgelegt werden, nicht dagegen die Kosten für Miete oder Leasing von Rauchwarnmeldern.