Mietrecht
Urteile
Gewährung von Zutritt zur Wohnung zur Vorbereitung einer Mieterhöhung
BGH Beschluss vom 28.11.2023 – AZ VIII ZR 77/23 –
Der Vermieter einer vom dortigen Mietspiegel nicht erfassten Doppelhaushälfte in Bayern beabsichtigte, die Miete auf die ortsübliche Miete zu erhöhen und beauftragte hierfür einen Gutachter mit der Erstellung eines Sachverständigengutachtens zur Begründung der Mieterhöhung. Um sich und dem Sachverständigen Informationen über die Ausstattung und den Erhaltungszustand der Wohnung zu verschaffen, verlangte er von seinem Mieter, ihm und dem beauftragten Gutachter Zutritt zur Wohnung zu gewähren; er benannte dem Mieter auch den Grund der Besichtigung. Der Mieter vertrat die Auffassung, dass die ortsübliche Miete auch anhand der Lage des Hauses und mit einer Besichtigung von außen zu ermitteln sei und verweigerte den Zutritt.
Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof klarstellte. Den Mieter treffe eine vertragliche Nebenpflicht, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt. Die Gerichte müssten insofern zwar die widerstreitenden grundrechtlich geschützten Rechtspositionen von Vermieter und Mieter zu einem angemessenen Ausgleich bringen, das Interesse des Vermieters, zur Vorbereitung einer Vergleichsmietenerhöhung durch Erstellung eines Gutachtens die Wohnung zu besichtigen, stelle aber einen konkreten sachlichen Grund dar. Die mit einer solchen Besichtigung einhergehenden lediglich geringfügigen Beeinträchtigungen der von Art. 13 Abs. 1 und Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Interessen des Mieters würden in diesem Fall jedenfalls hinter die ebenfalls von Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Interessen des Vermieters, als Eigentümer eine am örtlichen Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Mietsache regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen, zurücktreten. Entgegen der Ansicht des Mieters gehöre zur Beschaffenheit der Mietsache auch deren Erhaltungszustand, welcher grundsätzlich nur durch die Besichtigung auch des Inneren der Wohnräume festgestellt werden könne.
Anmerkung: Nicht nur, wenn der Vermieter ein Sachverständigengutachten zur Miethöhe anfertigen lassen will, kommt es häufig vor, dass Vermieter die Wohnung besichtigen wollen, um sich von dem Vorliegen wohnwerterhöhender oder wohnwertmindernder Merkmale Kenntnis zu verschaffen, dies gelegentlich auch noch während eines bereits laufenden Zustimmungsprozesses zu einem Mieterhöhungsverlangen. Ein Anspruch des Vermieters auf Gewährung von Zutritt dürfte in diesen Fällen meistens bestehen. In Zweifelsfällen lassen Sie sich bitte beraten.
