Erhöhung einer Bruttokaltmiete wegen gestiegener Betriebskosten

LG Berlin, Urteil vom 09.04.2014 – AZ 18 S 247/13 –

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Ulrike Badewitz

 

In einem Mietvertrag aus dem Jahr 1986 war eine Bruttokaltmiete vereinbart. Weiter hieß es in § 3 des Vertrags: „Außerdem hat der Mieter nachfolgende Nebenkosten, soweit nicht bereits in Abs. 1 und 2 enthalten, in der zulässigen Höhe anteilig im Verhältnis der Wohnfläche zu tragen: alle Betriebskosten gem. § 27 II. BVO. (...) Wenn durch die Erhöhung der Grundstückskosten eine Mehrbelastung des Vermieters eintritt, hat der Mieter einen der vereinbarten Miete zur Gesamtmiete des Grundstücks entsprechenden Anteil zu übernehmen, falls nicht durch Gesetz oder sonstige behördliche Vorschriften eine andersartige Umlage vorgeschrieben ist. (...) Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der Zulässigkeit ab vereinbart und zahlbar.“ Mit Schreiben vom 8. Mai 2012 erhöhte der Vermieter die Bruttokaltmiete um 54,31 Euro ab 1. Juli 2012 wegen gestiegener Betriebskosten. Hinsichtlich des Erhöhungsbetrags legte er die aktuellen Betriebskosten aus dem Jahr 2010 im Vergleich zu den bisher veranschlagten Betriebskosten aus dem Jahr 1992 zugrunde. Da die Mieterin die Erhöhung nicht zahlte, klagte der Vermieter auf Zahlung der Erhöhungsbeträge für die Monate August 2012 bis Januar 2013. Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Klage ab und auch die Berufung des Vermieters blieb erfolglos. Das Landgericht Berlin schloss sich der Auffassung des Amtsgerichts an. Danach ist es zwar bei Altmietverträgen, die vor der am 1. September 2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform abgeschlossen wurden und in denen eine Bruttokaltmiete vereinbart wurde, im Prinzip weiterhin möglich, eine Mieterhöhung mit gestiegenen (in der Miete enthaltenen) Betriebskosten zu begründen. Hierzu bedarf es jedoch einer eindeutigen vertraglichen Regelung, welche im vorliegenden Fall weder das Amtsgericht noch das Landgericht erkennen konnte. Sie hielten die in § 3 des Mietvertrags enthaltenen sogenannten „Vorbehaltsklauseln“ für unwirksam, da sie weder eindeutig erkennen lassen, welche Betriebskosten genau in der Miete enthalten sein sollen und zu einer Erhöhung der Miete führen können, noch wie gegebenenfalls eine Umlage zu erfolgen hätte.

 

Anmerkung: Bei Mietverträgen, die nach dem 1. Juli 2001 abgeschlossen wurden und in denen eine Bruttokaltmiete vereinbart wurde, gibt es keine gesonderte Möglichkeit zur Erhöhung der Betriebskostenumlage. Bei älteren Mietverträgen ist eine gesonderte Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten möglich, wenn eine entsprechende eindeutige Vereinbarung im Vertrag enthalten und diese eindeutig und wirksam ist. Wer eine solche Mieterhöhung erhält, sollte seinen Mietvertrag und die Mieterhöhung in einer unserer Beratungsstellen vorlegen und sich dort unbedingt anwaltlich beraten lassen.             

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