Mietrecht
Urteile
Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis und Schadensersatz bei begründeter Verweigerung
2. Ein Vermieter, der die rechtzeitig erbetene und geschuldete Untervermietungserlaubnis rechtswidrig verweigert, kann eine Mietvertragskündigung nicht auf den bloßen Formmangel der fehlenden Erlaubnis stützen. Das Risiko einer fehlerhaften Einschätzung der Rechtslage trifft in einer solchen Situation aber den Mieter; stand ihm ein Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis tatsächlich nicht zu, so wird in der ihm vom Vermieter ausdrücklich verbotenen Untervermietung regelmäßig eine nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung des Mietverhältnisses liegen, sodass der Vermieter den Hauptmietvertrag wirksam kündigen kann. Darauf, ob der Vermieter die Erlaubnis aus rechtlich zu billigenden Gründen verweigerte oder sich für die konkrete Ausgestaltung des Untermietvertrages gar nicht interessierte, obwohl allein dessen Konditionen die Verweigerung der Untervermietungserlaubnis rechtfertigen können, kommt es nicht an. (Anschluss/Abgrenzung BGH, AZ: VIII ZR 74/10, Urteil vom 2. Februar 2011).
(Leitsätze des LG)
LG Berlin, Urteil vom 27.09.2023 – AZ 64 S 270/22 –
Quelle: juris
Ein Mieter vermietete wegen eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts seine voll ausgestattete Wohnung in Berlin unter. Mit den Untermietern war vereinbart, dass neben der kompletten Möblierung einige persönliche Gegenstände von ihm dort verblieben, welche von den Untermietern nicht genutzt werden durften. Außerdem behielt er vereinbarungsgemäß einen Schlüsselsatz und es wurde vereinbart, dass er die Wohnung jederzeit betreten darf. Nachdem die Vermieterin zunächst die befristete Untervermietung bis 2020 erlaubt hatte, verweigerte sie auf den erneuten Antrag des Mieters die Erlaubnis. Da er dennoch die Untervermietung fortsetzte, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis und verlangte von ihm die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Sie meinte, dass der Mieter die Wohnung unberechtigt nicht nur teilweise, sondern vollständig vermietet habe.
Dieser Auffassung folgte das Landgericht unter Hinweis auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13. September 2023, AZ: VIII ZR 109/22, nicht. Der Mieter habe nicht die ganze Wohnung untervermietet, da dort persönliche Gegenstände, deren Nutzung den Untermietern nicht gestattet war, verblieben waren und er weiter über einen Schlüssel und das Recht zum jederzeitigen Zutritt verfügte. Das Landgericht Berlin verneinte aber aus einem anderen – von der Vermieterin gar nicht geltend gemachten – Grund ein berechtigtes Interesse des Mieters und gab der Räumungsklage der Vermieterin statt. Die mit der Vermieterin vereinbarte Nettokaltmiete betrug nämlich zuletzt 497,35 Euro, während sich die vom Mieter verlangte Untermiete auf 962 Euro belief. Selbst nach Auskunft des Mieters war nach dem Berliner Mietspiegel nur eine Nettokaltmiete von 680 Euro zugrunde zu legen, die höchstzulässige Nettokaltmiete nach der Mietpreisbremse hätte danach nur 748 Euro betragen. Die Möblierung der Wohnung rechtfertigte nach Auffassung des Gerichts jedenfalls keinen monatlichen Zuschlag in Höhe von über 200 Euro. Damit verstoße der Mieter (als Untervermieter) gegen die Mietpreisbremse, weshalb ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nicht vorliegen könne. Folglich habe die Vermieterin dem Mieter keine Erlaubnis für die konkret geplante Untervermietung geschuldet. Ohnehin müsse ein Vermieter, auch abgesehen von der Mietpreisbremse, einem Mieter nicht erlauben, einen wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen, dies jedenfalls nicht ohne Beteiligung an dem Ertrag; eine solche hatte der Mieter seiner Vermieterin nicht angeboten. Dass die Vermieterin ihre Verweigerung der Untermieterlaubnis gar nicht auf die Höhe der Untermiete gestützt hatte, half dem Mieter nichts. Zwar könne nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Vermieter nicht kündigen, wenn er eine begehrte Erlaubnis zur Untervermietung zu Unrecht verweigert habe und der Mieter in der Folge ohne Erlaubnis mit der Untervermietung beginnt. Der Mieter trage in diesem Falle aber das volle Risiko, dass sich später herausstellt, dass der Vermieter zur Erlaubniserteilung nicht verpflichtet war. Dann liegt in der unerlaubten Untervermietung ein Vertragsverstoß, der eine Kündigung rechtfertigen kann.
Anmerkung: Das Landgericht wies in diesem Zusammenhang deutlich darauf hin, dass Mieter bei verweigerter Untermieterlaubnis zur Vermeidung einer möglichen (erfolgreichen) Kündigung des Mietverhältnisses zunächst die Erlaubnis einklagen und gegebenenfalls Schadensersatz wegen entgangener Untermiete geltend machen sollten. Anderenfalls riskieren sie im schlimmsten Fall den Verlust der Wohnung.