Zustand der Mietwohnung bei Anmietung und spätere nachteilige Änderungen der Beschaffenheit

Gegen diese Entscheidung legte der Vermieter Revision beim Bundesgerichtshof ein. Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Land- gerichts auf und wies die Klage der Mieter ab. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs war die Auslegung des Mietvertrags durch das Land- gericht im Hinblick auf die vereinbarte Soll- Beschaffenheit fehlerhaft. Das Landgericht sei in seinem Urteil zu Unrecht von einer stillschweigend vereinbarten Nutzung der Plattform als Dachterrasse ausgegangen und habe aus diesem Grund das Vorliegen eines Mangels rechtsfehlerhaft angenommen. Ebenso fehlerhaft sei die Annahme, die Verschlechterung der Geräuschimmissionen in Küche, Flur und Badezimmer infolge der Lüftungsanlage habe zu einem Mangel der Mietsache geführt.

Grundsätzlich könne ein Mieter bei Abschluss eines Mietvertrags erwarten, dass die Mietsache zu dem vertraglich vereinbarten Zweck genutzt werden könne und sich in einem der allgemeinen Verkehrsanschauung entsprechenden Zustand befinde. Diese Verkehrsanschauung werde im Wesentlichen durch die geltenden technischen Vorschriften zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags bestimmt.

Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass die Nebengelasse einer Mietsache auch ohne ausdrückliche Erwähnung mitvermietet seien. Das gelte auch für Außenflächen, sofern diese ausschließlich von der Mietsache aus betreten werden könnten. Im vorliegenden Fall ergab sich nach Ansicht des Bundesgerichtshofs aus dem Vorhandensein der Plattform aber nicht automatisch eine vereinbarte Nutzung als Dachterrasse, vielmehr hätte sie z. B. auch anderweitig (z.B. als Trocken- und Abstellfläche) genutzt werden können. Aus diesem Grund könnten die Mieter nicht verlangen, dass ihnen die Plattform zur Nutzung als Dachterrasse überlassen werde.

Eine einseitige Vorstellung des Mieters von der Nutzbarkeit der Mietsache (in diesem Fall als Dachterrasse) werde selbst dann nicht Gegenstand einer entsprechenden stillschweigenden Beschaffenheitsvereinbarung, wenn dem Vermieter die Vorstellungen des Mieters bekannt gewesen seien. Notwendig sei zumindest eine irgendwie geartete zustimmende Reaktion des Vermieters auf die Vorstellungen des Mieters. Auch das Vorhandensein eines Geländers mit stabiler Brüstung lässt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht auf eine stillschweigend vereinbarte Nutzung als Dachterrasse schließen, da ein solches Geländer bereits aus bauordnungsrechtlichen Gründen erforderlich sei.

Der Bundesgerichtshof vertrat die Ansicht, dass auch die erhöhten Geräuschimmissionen bei geöffnetem Fenster in Küche, Bad und Flur nicht zu einem Mangel der Mietsache führen. Das Landgericht hatte die Ansicht vertreten, die Mieter müssten sich nicht darauf verweisen lassen, die Fenster zum Innenhof aus Gründen des Schallschutzes permanent geschlossen zu halten. Dem trat der Bundesgerichtshof mit dem Argument entgegen, dass die Lärmvorschriften (TA Lärm) eingehalten würden und es sich bei den betroffenen Räumen um Funktionsräume und nicht um Wohnflächen handele, sodass die Anforderungen an die Hinnehmbarkeit von Geräuschimmissionen weniger hoch seien.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs kann der Mieter einer Mietsache nicht erwarten, dass der Vermieter nachträgliche Änderungen an der Mietsache unterlässt, die zwar im einzelnen für den Mieter nachteilig sind, sich aber im Rahmen der gesetzlichen bzw. technischen Vorschriften bewegen. Weise das Gebäude bei Mietvertragsbeginn einen bestimmten Immissionsstandard auf, der besser sei als die maßgeblichen technischen Vorschriften, dann könne ein Mieter im Allgemeinen nicht davon ausgehen, dass dieser Zustand für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses erhalten bleibe. Er könne vielmehr nur die Einhaltung der einschlägigen technischen Schallschutzvorschriften verlangen.