Die Regierungskoalition von CDU, CSU und SPD verspricht in ihrem Koalitionsvertrag eine „umfassende Erneuerung unseres Landes“. Im Bereich des Wohnens wird diese Orientierung mit einer Fortsetzung der Neubau-Ideologie verfolgt, und nur selten ist eine Regierung im Bereich der Wohnungspolitik so ambitionslos gestartet. In der Koalitionsvereinbarung gibt es knappe drei Seiten zum Wohnungsbereich und nur sehr wenige konkrete Zielzahlen, an denen der Erfolg des Regierungshandelns gemessen werden könnte. Zentrales Anliegen des Regierungsprogramms ist wieder der Wohnungsbau, der durch eine „Investitions-, Steuerentlastungs- und Endbürokratisierungsoffensive“ angekurbelt werden soll. Im Mittelpunkt steht dabei der „Wohnungsbau-Turbo“, der bereits Anfang Oktober als Teil des 100-Tage-Programm vom Bundestag beschlossen wurde. Die neue Bauministerin Verena Hubertz (SPD) ist sichtlich zufrieden mit dieser Entscheidung: „Wir brauchen schnell mehr bezahlbaren Wohnraum. Die Neuregelung ermöglicht es Gemeinden, das Planen und Genehmigen wesentlich zu beschleunigen. Das spart Zeit und Kosten”, so Hubertz. Ja, es fehlen leistbare Wohnungen für Haushalte mit geringen Einkommen. Und ja, eine schnellere Genehmigung kann Zeit und Kosten sparen – doch der suggerierte Zusammenhang von schnelleren Genehmigungen und mehr leistbaren Wohnungen ist reine Fiktion. Obwohl in allen Statements der Bundesregierung der Neubau als das zentrale Instrument gegen zu hohe Mieten beschrieben wird, wissen die Koalitionspartner offensichtlich, dass Neubau nur einen sehr begrenzten Effekt für die soziale Wohnversorgung haben kann. So kündigt die Regierung im Koalitionsvertrag unter anderem an, mit öffentlichen Garantien und direkten Beteiligungen privatwirtschaftliche Investitionen zu unterstützen, damit „in großer Zahl Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten für unter 15 Euro/qm entstehen“. Derzeit haben weniger als 3% aller Mietwohnungen Mieten über 15 Euro/qm. Die vorgebliche Lösung für die Krise ist so eher eine Drohung zur beschleunigten Verteuerung des Wohnens in den Städten.
Untaugliches Fördersystem
Wie schon die Vorgängerregierungen verweigert sich die aktuelle Koalition, die tatsächliche Notlage der sozialen Wohnversorgung anzuerkennen. Schon jetzt – bei einer Durchschnittsmiete von 7,40 Euro/qm überschreiten 32,8% aller Haushalte die Leistbarkeitsgrenze der Mietkostenbelastung und geben mehr als 30% ihres Einkommens für die Miete aus. Demnach müssten schon jetzt in über 7 Millionen Wohnungen die Mieten abgesenkt oder den Haushalten Umzüge in günstigere Wohnungen ermöglicht werden. Neubaumieten für 15 Euro/qm sind für die Haushalte mit geringen Einkommen aber alles andere als leistbar und werden die sozialen Wohnversorgungsdefizite noch weiter vergrößern. Das „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“, wie der Bau-Turbo mit vollem Namen heißt, ist im Kern eine Sonderregelung im Baugesetzbuch, mit der Kommunen auf die Aufstellung von Bebauungsplänen verzichten können, und auch die Anhörungen der Träger öffentlicher Belange und Umweltschutzprüfungen einschränken können. Im Gesetz ist festgeschrieben: „Die Zustimmung der Gemeinde gilt als erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert wird (…)“. Da die Ämter, die bisher deutlich mehr Zeit für die Prüfungs- und Genehmigungsverfahren gebraucht haben, nicht mit mehr Personal ausgestattet werden, läuft der Bau-Turbo de facto auf einen gesetzlich verordneten Verzicht auf öffentliche Stadtplanung hinaus. Fraglich ist zudem, ob schnellere Genehmigungsverfahren tatsächlich zu einer Ausweitung und Beschleunigung des Wohnungsbaus führen. Denn trotz der kontinuierlichen Klage über die langwierigen Genehmigungsverfahren lag die Zahl der Baugenehmigungen in den letzten Jahren immer deutlich über der Zahl der Fertigstellungen. Statistisch wird das als „Bauüberhang“ bezeichnet. Im Jahr 2024 wurden vom Bundesamt für Statistik insgesamt über 1,14 Millionen Bauüberhänge gezählt. Solch hohe Zahlen sind nicht aus möglichen Verzögerungen in Bauprozessen zu erklären, sondern zeigen vielmehr, dass nicht jeder Antrag auf eine Baugenehmigung mit dem Ziel gestellt wurde, tatsächlich Wohnungen zu bauen. Etabliert hat sich ganz offensichtlich eine Praxis, Baugenehmigungen auf Vorrat zu beantragen, um Grundstücke später zu entwickeln oder zu höheren Preisen verkaufen zu können. Während die Instrumente der „Entbürokratisierung“ auch mit den Sparzwängen der Behörden begründet werden, sollen die Ausgaben für den geförderten Wohnungsbau in den nächsten Jahren weiter steigen. Pro Jahr soll die Fördersumme des Bundes von derzeit 3,5 Milliarden schrittweise auf 5,5 Milliarden Euro (2028 und 2029) angehoben werden. Insgesamt sollen in den kommenden Jahren 23 Milliarden Euro in die Wohnraumförderung fließen. Gerechtfertigt wird dieser große Ausgabenposten nicht etwa mit dem Mangel an belegungsgebundenen Wohnungen oder dem Versorgungsbedarf für die wachsende Zahl der Wohnungslosen, sondern marktwirtschaftlich: „Zur Stabilisierung des Wohnungsmarktes wird der soziale Wohnungsbau als wesentlicher Bestandteil der Wohnraumversorgung ausgebaut.“ Doch die Zahlen der Genehmigungen für den geförderten Wohnungsbau sind weit davon entfernt, die bisherigen Zielzahlen von 100.000 Sozialwohnungen pro Jahr zu erreichen. Im Schnitt der letzten Jahre wurden nicht einmal 25.000 Sozialwohnungen pro Jahr neu gebaut. Obwohl seit 2018 über 12 Milliarden Euro an Bundesmitteln für die Förderung von Sozialwohnungen ausgegeben wurden, konnten die davon geförderten 172.000 Sozialwohnungen nicht einmal die Verluste aus den auslaufenden Bindungen kompensieren. Weil der soziale Wohnungsbau in der Bundesrepublik als soziale Zwischennutzung konzipiert war, verlieren jedes Jahr tausende früher einmal geförderte Wohnungen ihren Status als Sozialwohnungen. Trotz der verstärkten Neubauförderung aus Bundesmitteln hat sich die Zahl der Sozialwohnungen seit 2018 um über 130.000 verringert. Die Aufstockung der Gelder in den kommenden Jahren wird voraussichtlich nicht zu höheren Neubauzahlen führen, weil die Kosten für den Bau und die Finanzierung von Sozialwohnungen deutlich gestiegen sind. Bereits in der Vergangenheit hatte die Aufstockung der Fördervolumen keinen Einfluss auf die Zahl der geförderten Wohnungen. Der rechnerische Fördermitteleinsatz je geförderter Wohnung hat sich zwischen 2018 und 2024 mehr als verdoppelt, von 56.000 Euro auf aktuell fast 118.000 Euro. Wenn Bau- und Finanzierungskosten weiter steigen, ist trotz der aufgestockten Mittel auch künftig nicht mit mehr Sozialwohnungen zu rechnen. Auch, weil die Fördermittel nicht nur für den klassischen sozialen Wohnungsbau vorgesehen sind. So soll aus den Mitteln auch das Programm „Junges Wohnen“ finanziert werden. Mindestens 500 Millionen Euro pro Jahr sind für die Schaffung und Modernisierung von Wohnheimplätzen für Auszubildende und Studierende vorgesehen. Zusätzlich fördert der Bund über verschiedene KfW-Programme auch den Eigentumserwerb mit über 5 Milliarden Euro pro Jahr.
Kaum Verbesserungen beim Mietrecht
Dem Mietrecht sind im Koalitionsvertrag nur wenige Abschnitte gewidmet. Die Mietpreisbremse gilt weitere vier Jahre, und auch die Umwandlungsverordnung (§250 BauGB) wurde inzwischen um fünf Jahre verlängert, und kann in allen Städten und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten angewendet werden, in Form eines Genehmigungsvorbehalts bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Doch es gelten zahlreiche Ausnahmen, etwa bei Erbschaftsfällen, bei Nutzungsbedarfen durch die Eigentümer/innen, bei der Zustimmung von mindestens zwei Dritteln der Mieter/innen und bei Grundbuchvormerkungen Dritter. Die Stärkung von kommunalen Vorkaufsrechten, steuerliche Anreize für Vermietungen zu günstigen Bedingungen, eine überarbeitete Härtefallregelung bei Kündigungen, eine gesonderte Genossenschaftsförderung und Investitionszuschüsse für die Wohngemeinnützigkeit werden im Koalitionsvertrag zwar als Ziele der Regierungsarbeit benannt – aber nicht konkretisiert. Statt der versprochenen Reformen wird im Bereich des Wohnens die bisher verfolgte Strategie der Baubeschleunigung, der Eigentumsförderung und der kleinen, meist unzureichenden Eingriffe ins Mietrecht fortgesetzt. Wie mit diesem redundanten Mix die Herausforderungen der sozialen Wohnversorgung gemeistert werden sollen, bleibt völlig offen.
