Beauftragt der Vermieter für die Gebäudereinigung ein Unternehmen, dessen alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer er selbst ist, bedarf es einer besonders genauen Darlegung zur Wirtschaftlichkeit der beauftragten Arbeiten, wenn der Vermieter die Kosten anschließend auf die Mieter umlegen will.
AG Köln, Urteil vom 12.02.2007 - 206 C 164/06 -
Der Vermieter war zugleich alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer einer Gebäudereinigungsfirma. In seiner Eigenschaft als Vermieter beauftragte er die ihm gehörende Firma mit der Durchführung von Reinigungsarbeiten in dem von ihm vermieteten Gebäude. Die hierdurch entstandenen Kosten rechnete er gegenüber den Mietern ab.
Die Kosten für die von der eigenen Gebäudereinigungsfirma geltend gemachten Reinigungsarbeiten waren - gegenüber den Kosten für die Beauftragung einer Fremdfirma in den Vorjahren - um das Doppelte gestiegen.
Das Amtsgericht begründete die teilweise Abweisung der Klage damit, dass der Vermieter nicht ausreichend vorgetragen habe, warum die entstandenen Kosten für die Reinigungsarbeiten angemessen gewesen sein sollen. Zwar habe der Vermieter im Verlauf des Rechtsstreits auch Alternativangebote anderer Reinigungsfirmen vorgelegt, aus diesen Angeboten ließe sich jedoch nicht ableiten, ob der Inhalt der angebotenen Leistungen mit den vertraglich vereinbarten Leistungen des dem Vermieter gehörenden Gebäudereinigungsunternehmens übereinstimmten.
Das Amtsgericht vertrat in seiner Entscheidung die Ansicht, dass in den Fällen, in denen der Vermieter selbst als Auftragnehmer von Leistungen auftrete, die als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden könnten, in besonderem Maß die Wirtschaftlichkeit der angesetzten Kosten darzulegen und ggf. zu beweisen sei. Um diesen Anforderungen zu genügen, habe ein Vermieter bereits im Vorfeld (d. h. vor Beauftragung) Alternativangebote von Fremdfirmen einzuholen. Die Angabe eines Pauschalpreises ohne genaue Darlegung der zu erbringenden Leistungen genüge nicht. Das Amtsgericht hat aus den o. g. Gründen die Position "Gebäudereinigung" komplett aus den umlagefähigen Betriebskosten herausgerechnet.
Abgedruckt in Wohnungswirtschaft und Mietrecht 2007, S. 264