Krisen zeichnen sich dadurch aus, dass schwer herauszufinden ist, wo man zuerst anfangen soll. Alles ist wichtig, alles ist dringend. Deshalb gibt es immer die Versuchung, zunächst gar nichts zu tun. Klimakatastrophe? Ja, sicher – aber ich bin kein Eisbär. Alle bemerken die Überhitzung der Stadt im Sommer. Aber weil es alle merken, wird sich bestimmt jemand anders darum kümmern. Irgendwann.
An Problemen mangelt es auf dem Wohnungsmarkt nicht. Berlin hatte – Stichtag 15. Mai 2022 – 3,6 Millionen Einwohner/innen Wohnungswirtschaftlich ist die Zahl der Haushalte entscheidend. Zum Stichtag waren das 1,96 Millionen, davon 1,1 Millionen Einpersonenhaushalte. Auf diese Haushalte kamen – neben 60.000 Wohnungen in Nichtwohngebäuden – 1,96 Millionen Wohnungen in 332.436 Wohngebäuden, davon 173.167 in Einfamilienhäusern und 33.307 in Zweifamilienhäusern. Berlin ist eine Mieterstadt. Das selbstgenutzte Wohneigentum lag bei nur 16%, und nicht alle Wohnungseigentümer sind reich. Etwa 19% aller Wohnungen entfallen auf landeseigene Gesellschaften, 10% auf Genossenschaften, gut 50% des Wohnungsbestandes gehört privaten Vermietern. Die Leerstandsquote der Wohnungsvermietung liegt bei nur knapp 2%. Die Anspannung des Wohnungsmarktes zeigt sich erst verzögert in den steigenden Bestandsmieten. In Berlin betrug die durchschnittliche Nettokaltmiete Mitte 2022 etwa 7,67 Euro/qm. Das ist bald drei Jahre her. Es fehlt an bezahlbarem Wohnraum. Die Wohnkostenbelastung steigt. Die Obdachlosigkeit und – weniger offen sichtbar – die Wohnungslosigkeit haben zugenommen. Es gibt über 45.000 Unterbringungen auf Basis des „Allgemeinen Sicherheits- und Ordnungsgesetz“ (ASOG). Parallel dazu haben die inflationsbedingten Preissteigerungen 2021-23 die Haushalte unter Druck gesetzt. Nur ein Bruchteil der alltäglichen Konflikte in der Wohnungssuche, um Mieterhöhungen, Betriebskosten und Wohnkostenübernahmen, erreichen die Miet- und Sozialberatungsstellen. Vor diesem Hintergrund löst die Diskussion um die notwendige „Wärmewende“ auch bei denen existenzielle Ängste aus, die ihre Miete derzeit noch zahlen können.
Gigantische Herausforderungen
Die andere Frage ist, wie lange wir in einer mitteleuropäischen Millionenstadt angesichts des Klimawandels noch leben können. Im Klimaschutz- und Energiewendegesetz hat sich Berlin das Ziel gesetzt, bis 2045 klimaneutral zu werden. Mehr als 40% der CO2-Emissionen in Berlin fallen für Heizung und die Bereitstellung von Warmwasser in Gebäuden an. Im Bestand müssen die Energieträger für Nah- und Fernwärmenetze sowie von Wärmepumpen auf erneuerbare Quellen umgestellt, die Wärmenetze ausgebaut, die Wärmetechnik in den Gebäuden modernisiert und die Energieeffizienz erhöht werden. Die Berliner Ausgangslage für künftige Klimaneutralität ist sicher nicht die schlechteste, denn prägend ist der Geschosswohnungsbau mit Mehrfamilienhäusern. Heizungstechnisch heißt das: 43% Fernwärme, 41% Zentralheizung, 12% Etagenheizung (Zensus 2022). Bei den Energieträgern der Wärmeerzeugung dominiert das Erdgas mit 71%: Zum einen wird bei den Energieträgern der Heizung für 46% aller Wohnungen direkt Gas angegeben. Zum anderen wissen wir, dass auch die Fernwärme zu 60% aus Erdgas erzeugt wird, da Braunkohle bis 2017 komplett und auch Steinkohle weitgehend durch Gas abgelöst wurde. Auf erneuerbare Energieträger entfallen laut Zensus 1,2%, auf Strom – egal welcher Erzeugung – 0,9%. Von der Berliner Fernwärme wurden dagegen 2022 immerhin 11,3% aus erneuerbaren Energiequellen erzeugt. Insgesamt stammen aber nur 6% der Wärmeerzeugung im Wohnungsbereich aus erneuerbaren Energien. Ein Großteil der nötigen Investitionen wird auf die Versorger entfallen, wobei das Land mit dem Rückkauf von Vattenfall Wärme und Gasag in die Verantwortung gegangen ist. Aber mit der beabsichtigten Dekarbonisierung der Fernwärme steht wahrscheinlich eine Absenkung der Temperatur in den derzeitigen Berliner Hochtemperaturnetzen in Aussicht. Damit werden neue Wärmetauscher und Veränderungen bei der Warmwasserversorgung (dezentral per Strom?) nötig, vielleicht auch neue Heizkörper, was alles in die Verantwortung der Wohnungseigentümer/innen und Vermieter/innen fällt. Über den Gebäudezustand sind wir weniger gut informiert. Genau kennen wir die Verteilung auf die Energieeffizienzklassen nur für die Landeswohnungsunternehmen (LWU). Anfang 2024 entfielen auf die beste Klasse A gut 3%, auf B immerhin 20% und auf C 31%. In der Energieeffizienzklasse D befanden sich 24%. Auf jeden Fall umfangreich modernisiert werden müssen die Wohnungen in den Klassen E bis H, zusammen 22% des Bestandes der LWU. Eine Ertüchtigung des gesamten Wohnungsbestandes der LWU auf mindestens Energieeffizienzklasse C in 20 Jahren bedeutet ein Tempo von etwa 2,5% des Gesamtbestandes pro Jahr, denn es werden auch Gebäude saniert werden müssen, die heute noch unproblematisch sind. Für den gesamten Wohnungsbestand in Berlin ist mit einer noch höheren Sanierungsquote zu rechnen. Tatsächlich waren Sanierungen in solchen Größenordnungen in den 90er Jahren in Ostdeutschland durchaus möglich. Das ist aber nur mit industrieller Vorfertigung und serieller Umsetzung zu schaffen. Und nur im Rahmen einer geplanten, mehrjährigen Anstrengung. Eine Strategie wäre, die energetisch schlechtesten Gebäude zuerst zu sanieren. Nur finden sich dort auch besonders viele Wohnungen mit noch relativ geringeren Mieten. Und Großsanierungen – die andere Strategie – können effektiver gestaltet werden. Bisher finanzieren Wohnungsunternehmen die Kosten für die energetische Modernisierung durch die Umlage der Kosten auf die Mieter/innen und in einem geringen Umfang aus Förderprogrammen. Aber noch ist die Sanierungsquote auch viel zu gering. Konditionen und Volumen der aktuellen Förderprogramme sind auf Einzelmaßnahmen oder Pilotprojekte ausgelegt.
Ziel muss Warmmietenneutralität sein
Die geschätzten Kosten der energetischen Sanierung von etwa 1.000 Euro/qm sind nicht sozialverträglich allein aus den Mieten zu bezahlen. Auch die resultierenden Einsparungen bei den Betriebskosten – weniger als ein Euro/qm pro Monat – können solche Investitionen nicht refinanzieren. Aktuell wenden die LWU gut 20 Euro/qm pro Jahr für die Instandhaltung und gut 10 Euro/qm für Modernisierungen auf. Zusammengerechnet bedeutet das etwa 2,50 Euro/qm und Monat. Die Mehrkosten bedeuten für die LWU fast eine Verdopplung der Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung. Sie können nicht aus den Jahresüberschüssen der Unternehmen bezahlt werden, die bei nur 11% der Gesamterträge liegen. Sollten die Mehrkosten aus den Bestandsmieten refinanziert werden, bedeutete das eine Steigerung der Wohnkosten für Mieter/innen von über 30%. Selbst wenn die warmen Betriebskosten auf Null sinken würden – was unmöglich ist – bliebe eine Steigerung der Wohnkosten um 25%. Und selbst wenn der Bund 30% der Aufwendungen übernimmt, verbliebe eine Investitionslücke, die Wohnkostensteigerungen von über 20% nötig macht. Ohne ein effektives Investitionsprogramm des Landes für die LWU und umfangreiche und kontrollierte Förderungen für andere Eigentümer ist ein sozialverträglicher ökologischer Umbau nicht möglich. Das Ziel muss dabei sein, eine warmmietenneutrale Sanierung zu organisieren – eine Modernisierung ohne Erhöhung der Wohnkosten. Es gibt auch einen ganz anderen Weg, eine Alternative für die Vermieter: das Contracting. Die Wärmeversorgung wird an einen Anbieter vergeben, der die ökologischen Standards erfüllen soll, und dafür wird den Mieter/innen mit den Betriebskosten die Rechnung präsentiert. Der Vermieter aber ist aus der Verantwortung. Wie jeder Ausweg, der sich auf dem Markt findet, wird auch dieser Weg Anhänger finden. Erfahrungen mit bestehenden Contracting-Modellen zeigen allerdings, dass dabei die Mieter/innen den Preissteigerungen ungeschützt ausgeliefert werden. Also ist die Politik gefragt. Doch die realen Bemühungen um die Wärmewende sind nicht mit den sachlichen Problemen und ihren Zusammenhängen verknüpft, sondern nach Grundstücks- und Unternehmensgrenzen, sowie nach Ressort- und Bezirkszuständigkeiten fragmentiert. Ein Förderprogramm, das Warmmietenneutralität ermöglicht, müsste allein für die 6 LWU eine jährliche Kapazität von 500 Millionen Euro haben. Doch der aktuelle Senat hat die Rücklagen seiner Vorgänger aufgebraucht und ist auf dem Weg, einen nächsten Sparhaushalt für die Jahre 2026/27 aufzustellen. Fazit: Eine andere Verteilung der Kosten der Wärmewende ist ohne andere politische Kräfteverhältnisse unmöglich.