Ein Mitglied der MieterGemeinschaft schilderte uns kürzlich folgenden Sachverhalt: "Durch einen Defekt an meiner Waschmaschine ist Wasser in den Holzdielenbereich meiner Küche gelaufen. Dadurch ist an der Holzdecke der darunter liegenden Wohnung ein Wasserschaden entstanden. Jetzt sollen der Boden und das Mauerwerk mit einer Maschine getrocknet werden. Meine Hausratversicherung meint, dass sie für den Schaden nicht aufkommen müsse, da dies ein Fall für die Gebäudehaftpflichtversicherung meines Vermieters sei. Meine Hausverwaltung hingegen will mir die Kosten der Trocknung in Rechnung stellen. Ich könne dann Ersatz von meiner privaten Haftpflichtversicherung verlangen; eine solche habe ich jedoch nicht. Wer muss den Schaden ersetzen?"
Zunächst muss geklärt werden, ob der Mieter für den Schaden überhaupt verantwortlich ist. Mieter/innen müssen beim Betrieb von Wasch- oder Spülmaschinen bestimmte Sorgfalts- und Obhutspflichten beachten. Das heißt zum Beispiel, dass diese Geräte nicht unbeaufsichtigt laufen dürfen. Vielmehr müssen sie so kontrolliert werden, dass bei einem Defekt der Wasserzulauf gesperrt werden kann, um ein weiteres Austreten von Wasser zu verhindern. Auch nach Beenden des Waschvorgangs soll der Zulaufhahn geschlossen werden. Wenn Mieter/innen diese Pflichten verletzen, müssen sie den hierdurch entstandenen Schaden ersetzen.
Benutzer/innen eines elektromagnetischen Absperrventils ("Aqua-Stop"), das bislang einwandfrei funktioniert hat, müssen allerdings nicht damit rechnen, dass dieses versagt.
Wenn eine Sorgfaltspflichtverletzung des Mieters vorliegt, ist die nächste Frage, ob eine Versicherung für den Schaden eintreten muss. Grundsätzlich muss beachtet werden, dass die Versicherungsbedingungen verschiedener Anbieter voneinander abweichen. Deshalb sollte beim Abschluss einer Versicherung darauf geachtet werden, alle potenziellen Risiken abzusichern.
Hausratversicherung versichert Einrichtung der Mieter/innen
Die Hausratversicherung des Mieters deckt Schäden an seinen eigenen Sachen ab, die etwa durch Hagel, Sturm, Blitzschlag, Explosion, Leitungswasser oder Einbruchsdiebstahl entstehen können. Es gilt die Faustregel, wonach die Gegenstände versichert sind, die einem selbst gehören. Die Hausratversicherung ist in dem oben geschilderten Fall also der falsche Ansprechpartner. Hier könnte allenfalls die Hausratversicherung des Bewohners der unten liegenden Wohnung zuständig sein, insoweit auch dessen Hausrat beschädigt wurde.
Gebäudehaftpflichtversicherung des Vermieters
Auch die Gebäudehaftpflichtversicherung des Vermieters ist hier nicht eintrittspflichtig. Diese deckt Schäden ab, die durch die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers entstehen. Klassische Fälle sind herabfallende Dachziegel oder Mauerteile, die Passanten verletzen.
Gebäudeversicherung für Schäden an Gebäude
Demgegenüber ist eine Gebäudeversicherung für Schäden wie den oben geschilderten grundsätzlich zuständig. Sie deckt Schäden an Gebäuden und deren Zubehör ab. Letzteres sind fest eingebaute Teile wie sanitäre Einrichtungen, Bodenbeläge oder auch die in unserem Fall beschädigte Holzdecke. Ähnlich wie die Hausratversicherung umfasst sie Schäden durch Hagel, Sturm, Blitz, Explosion, Brand, Rohrbruch und Leitungswasser. Problematisch ist, dass Versicherungsnehmer nicht der Mieter, sondern der Vermieter ist. Sofern die Prämien der Gebäudeversicherung offen oder verdeckt auf die Miete umgelegt werden (z.B. bei den Betriebskosten), hat der BGH folgende Lösung entwickelt:
Haftung bei Fahrlässigkeit
Die Gebäudeversicherung ist ersatzpflichtig und darf Mieter/innen nicht in Regress nehmen, wenn der Schaden auf einfacher Fahrlässigkeit beruht. Die Beweislast dafür, dass die Mieter/innen möglicherweise grob fahrlässig gehandelt haben, trägt der Versicherer. Auch der Vermieter darf Mieter/innen bei einfacher Fahrlässigkeit nicht in Anspruch nehmen. Die Abgrenzung zwischen einfacher und grober Fahrlässigkeit ist eine Frage des Einzelfalls. Im Ergebnis führt diese Rechtsprechung dazu, dass die Gebäudeversicherung einen Großteil der von Mieter/innen verursachten Schäden an Wohngebäuden ersetzen muss. Dies gilt auch dann, wenn die Mieter/innen eine private Haftpflichtversicherung abgeschlossen haben. In diesem Fall hat die Gebäudeversicherung einen anteiligen Ausgleichsanspruch, der direkt zwischen den Versicherungen abgewickelt wird.
Private Haftpflichtversicherung des Mieters
Eine private Haftpflichtversicherung umfasst Personen- und Sachschäden, für die der Versicherungsnehmer aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen haften muss. Die Haftung kann beispielsweise dadurch begründet werden, dass durch Unachtsamkeit Eigentum anderer beschädigt wird oder beim Fahrradfahren fahrlässig ein Unfall im Straßenverkehr verursacht wird. Also auch, wenn durch die unzureichende Beaufsichtigung einer Waschmaschine bei einer anderen Person ein Schaden entsteht. Wenn der Vermieter keine Gebäudeversicherung abgeschlossen hat, muss die Haftpflichtversicherung den Schaden allein ausgleichen.
Klausel im Mietvertrag zum Abschluss einer Hausrat- oder Haftpflichtversicherung ist unwirksam
Vermieter versuchen häufig, Mieter/innen zum Abschluss einer Hausrat- oder Haftpflichtversicherung zu verpflichten. Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag ist unwirksam. Wie der vorliegende Fall zeigt, ist eine private Haftpflichtversicherung jedoch durchaus empfehlenswert, während eine Hausratversicherung oft entbehrlich ist. Beim Vertragsabschluss sollte darauf geachtet werden, dass kein Haftungsausschluss hinsichtlich gemieteter Sachen besteht, sondern diese über die "Mietsachschadenklausel" mitversichert sind.