Das Stichwortverzeichnis der mietrechtlichen "Tipps von A bis Z", welches auf der Homepage der Berliner MieterGemeinschaft www.bmgev.de/mietrecht/tipps nachzulesen ist, wird ständig überarbeitet und ergänzt.
Dieses Verzeichnis wird im MieterEcho mit Ausnahme der in den Infoschriften erfassten Stichwörter abschnittsweise veröffentlicht. Ergänzungen, Verbesserungen und Anregungen nehmen wir dankend entgegen.
O
Obhutspflicht
Während der Mietzeit obliegt den Mieter/innen eine Obhutspflicht, d.h. die Wohnung ist pfleglich zu behandeln und es sind zumutbare Vorkehrungen zu treffen, um Schäden so weit wie möglich zu vermeiden. Dazu gehören Vorsorgemaßnahmen wie das Schließen der Fenster bei starkem Regen und das Einhalten einer Mindesttemperatur im Winter. Eine Verletzung der Obhutspflicht hat der Vermieter zu beweisen. Sie darf nicht so weit ausgedehnt werden, dass eine Haftung für die Schäden durch einen in Brand geratenen Fernseher übernommen werden muss.
Die Obhutspflicht erstreckt sich auf alle Räume, die den Mieter/innen zugänglich sind. Zur Obhutspflicht gehört auch, dem Vermieter Schäden unverzüglich anzuzeigen. Eine schwere Verletzung der Obhutspflicht kann zur fristlosen Kündigung führen.
Ortsübliche Vergleichsmiete
Eine Begrenzung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB stellt die ortsübliche Vergleichsmiete dar. In seinem Mieterhöhungsverlangen in Textform muss der Vermieter begründen, dass die nunmehr verlangte Miete die ortsübliche Miete nicht übersteigt. Dabei kann er vor allem Bezug nehmen auf einen Mietspiegel, auf ein Sachverständigengutachten, auf drei vergleichbare Wohnungen oder auf eine Mietdatenbank. Der Berliner Mietspiegel 2003 ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinn des Mietrechtsreformgesetzes, da er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen auf Grundlage einer empirischen Repräsentativerhebung erstellt wurde. Wenn ein qualifizierter Mietspiegel erstellt worden ist, ist er Begründungs- und Beweismittel und muss auch bei anderen Begründungen einer Mieterhöhung (Sachverständigengutachten usw.) dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt werden.
Der "Berliner Mietspiegel 2003" ist kostenlos bei allen Bezirksämtern oder bei uns erhältlich. Er gilt unmittelbar nur für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (ab drei Wohnungen) in Berlin, die bis zum 30.09.2001 bezugsfertig geworden sind.
Er gilt nicht für:
- Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern,
- Neubauwohnungen, die ab dem 01.01.2002 bezugsfertig geworden sind,
- preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen sowie
- Wohnungen mit Außentoilette.
Der Mietspiegel gilt für ganz Berlin, weist aber die Mietwerte, also die ortsübliche Vergleichsmiete, in getrennten Mietspiegelwertetabellen für die bisherigen östlichen Bezirke und West-Staaken sowie die bisherigen westlichen Bezirke aus. Der Grund dafür liegt in der weiterhin noch unterschiedlichen Wohnungs- und Mietenstruktur in den beiden Teilen Berlins.
Sie können eine Online-Überprüfung Ihrer Miete auf der Internetseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vornehmen: www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel.
P
Pacht
Miet- und Pachtvertrag regeln die Gebrauchsüberlassung einer Sache. Bei der Pacht verpflichtet sich der Verpächter aber zusätzlich zum Gebrauch auch "den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren" (§ 581 BGB). Die Formulierung legt nahe, an landwirtschaftlich zu nutzende Grundstücke zu denken. Nicht immer lassen sich Pacht und Miete unmittelbar unterscheiden. Es kommt im Zweifelsfall nicht auf die von den Parteien gewählte Bezeichnung des Vertrags an, sondern welche Rechte konkret zwischen ihnen vereinbart wurden (§ 157 BGB). Soll die eine Partei nur die Sache zum Gebrauch nutzen dürfen, liegt ein Mietverhältnis vor. Sollen darüber hinaus auch die Erträge und Nutzungen der Sache gezogen werden dürfen, handelt es sich um ein Pachtverhältnis.
Parkettboden
Wohnungen mit Parkett haftet der Nimbus höherer Wohnkultur an. Kein Wunder, dass der prestigeträchtige Bodenbelag von den Mieter/innen respektvoll behandelt werden sollte.
Sache des Vermieters ist allerdings, ihn alle 15 bis 20 Jahre abschleifen und neu versiegeln zu lassen, meint das LG Wiesbaden (WM 91, 540) und das AG Köln (WM 91, 540) hält die Überarbeitungsbedürftigkeit bereits nach zwölf Jahren für gekommen.
Diese Pflicht kann nicht durch Formularklauseln auf die Mieter/innen abgewälzt werden (LG Berlin NJWE-MietR 96, 266; LG Köln WM 94, 199), denn es handelt sich dabei nicht um Schönheitsreparaturen.
Mieter/innen haben also einen Anspruch auf diese Instandsetzungsarbeiten. Unterlassungen bzw. Beschädigungen, die die Mieter/innen nicht zu vertreten haben, rechtfertigen eine Mietminderung. Übliche Gebrauchsspuren können bei Auszug den Mieter/innen selbstverständlich nicht angelastet werden. Größere Beschädigungen durch die Mieter/innen vermögen hingegen, einen Schadensersatzanspruch des Vermieters zu begründen. Dabei muss aber ein dem Alter entsprechender Abzug vorgenommen werden. Ist der Zustand des Parketts bereits sowieso mangelhaft, bleiben möglicherweise auch Beschädigungen durch die Mieter/innen schadensersatzfrei (LG Wiesbaden WM 91, 540).
Pfandrecht des Vermieters
"Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters" (§ 562 BGB). Mit Hilfe des Pfandrechts kann der Vermieter das Wegschaffen verhindern, die Sachen versteigern lassen und den Erlös zur Deckung seiner Forderungen verwenden. Für künftige Entschädigungsforderungen und für die Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr kann das Pfandrecht nicht geltend gemacht werden.
Das Vermieterpfandrecht erlischt allerdings, wenn die Sachen mit Wissen des Vermieters entfernt worden sind und das Vermieterpfandrecht erstreckt sich nicht auf die Sachen, die von der Pfändung ausgenommen sind. Die Mieter/innen können die Geltendmachung des Pfandrechts abwenden, indem sie für jede Sache in Höhe ihres Werts Sicherheit leisten (§ 562c BGB).
Prozesskostenhilfe
Mieter/innen, die von ihrem Vermieter verklagt werden oder Ansprüche gegen den Vermieter gerichtlich geltend machen müssen, haben, sofern sie nach ihren persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen die Kosten des Rechtsanwalts oder die Gerichtskosten nicht tragen können, Anspruch auf Prozesskostenhilfe. Die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung muss hinreichende Aussicht auf Erfolg bieten und darf nicht mutwillig sein. Der entsprechende Antrag ist beim zuständigen Amtsgericht zu stellen. Neben den Einkommensverhältnissen muss auch vorhandenes Vermögen offengelegt werden. Es wird geprüft, ob Prozesskostenhilfe in vollem Umfang gewährt wird oder ob die geleistete Prozesskostenhilfe in max. 48 Monatsraten zurückzuzahlen ist.
Im Unterschied zur Rechtsschutzversicherung kommt die Prozesskostenhilfe nur für die eigenen, nicht für die gegnerischen Kosten auf, wenn Mieter/innen den Prozess verlieren.
Unterstützung finden Sie auch bei der Sozialberatung der Berliner MieterGemeinschaft.
R
Raumtemperatur
Der Vermieter muss während der Heizperiode dafür sorgen, dass in der Wohnung tagsüber zwischen 6 und 24 Uhr die mietvertraglich vereinbarten Raumtemperaturen erreicht werden. Sind im Mietvertrag keine Vereinbarungen getroffen, gelten Temperaturen von 20 bis 22° C in Wohnräumen sowie Küchen und 23° C in Bädern als ausreichend. In nicht zum ständigen Aufenthalt bestimmten Räumen (z.B. Schlafzimmer und Flur) wird eine Temperatur von 18° C üblicherweise als angemessen angesehen. Nachts kann eine Absenkung auf 16° C noch zulässig sein.
Bei Kälteeinbrüchen außerhalb der Heizperiode muss geheizt werden, wenn die Außentemperatur drei Tage lang um 21 Uhr unter 12° C liegt oder alle Mieter/innen dies verlangen. Sollte Ihre Wohnung nur unzureichend oder gar nicht beheizbar sein, so haben sie ein Recht auf Mietminderung.
Da die Mieter/innen die Unterbeheizung zu beweisen haben, empfiehlt es sich, täglich Temperaturmessungen in sämtlichen Räumen vorzunehmen und diese tabellarisch festzuhalten. Die Messung hat in der Mitte des Raums ca. einen Meter über dem Fußboden zu erfolgen. Die Höhe der Mietminderung wird nach dem Grad der Beeinträchtigung berechnet. Die Minderungssätze schwanken zwischen 10 und 100%, letzteres bei völligem Heizungsausfall in den Wintermonaten. Bevor die Miete gemindert wird, sollte unbedingt Rechtsberatung eingeholt werden.
Führen Schäden oder Mängel an der Heizung zu ungenügender, nicht vertragsgemäßer Raumtemperatur, so können die Mieter/innen neben der Mietminderung Schadensersatz geltend machen (z.B. für den Betrieb eines Heizradiators). Das setzt ein Verschulden des Vermieters voraus - z.B. durch unterlassene Mängelbeseitigung (Verschuldenshaftung). Das gilt auch, wenn der Vermieter den Mangel trotz Fristsetzung nicht beseitigt hat (Verzugshaftung).
Heizt der Vermieter trotz Aufforderung nicht oder nicht ausreichend, so sollten Sie sich beraten lassen, wie Sie Ihr Recht auf Mietminderung und Mängelbeseitigung am besten durchsetzen.
Räumungsfrist
Mieter/innen, denen gekündigt wurde und die gegen die Kündigung klagen, können vor Schluss der letzten mündlichen Verhandlung einen Antrag auf Räumungsfrist stellen. Diese Frist, die in der Regel von den Gerichten auch gewährt wird, soll Wohnungslosigkeit verhindern. Denn die Kündigung allein zwingt die Mieter/innen noch nicht, sich um eine neue Wohnung zu bemühen. Eine angemessene Zeit nach der rechtsgültigen gerichtlichen Entscheidung kann daher beansprucht werden (LG Regensburg WM 91, 359; LG Aachen WM 90, 216).
Die Räumungsfrist ist unabhängig von einem Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel.
Die Räumungsfrist kann auch bei fristloser Kündigung zugesprochen werden. In der Regel beträgt sie bei Klagen wegen Zahlungsverzugs zwei Monate (LG Berlin, GE 80, 432). Sie kann abhängig gemacht werden von zukünftig pünktlicher Mietzahlung (LG Mainz, WM 97, 233).
Auch die Kündigung durch die Mieter/innen schließt die Möglichkeit einer Räumungsfrist nicht aus (LG Freiburg, WM 96, 716).
Bei Bedarf kann die Räumungsfrist - auch wiederholt - verlängert werden. Höchstgrenze ist jedoch ein Jahr (§ 721 Abs. 3 und 5 ZPO). Eine bereits erfolgte Weitervermietung hindert die Räumungsfrist nicht. Gründe für eine Räumungsfrist sind insbesondere drohende Obdachlosigkeit, Unterbringung in einer Notunterkunft, Schwangerschaft usw. Die Dauer der Räumungsfrist ist eine Ermessenssache des Gerichts. Dabei wird es die Lage am Wohnungsmarkt berücksichtigen und die gegenseitigen Interessen abzuwägen haben. Den Mieter/innen obliegt, sich während der Zeit der Räumungsfrist verstärkt um eine Ersatzwohnung zu bemühen.
Rückgabepflicht
Erst wenn die Wohnung nach Beendigung eines Mietverhältnisses zurückgegeben ist, erlischt die Obhutspflicht der Mieter/innen. Zur ordnungsgemäßen Rückgabe gehört die vollständige Räumung von Wohnung, Keller, Nebenräumen usw. und das Aushändigen des kompletten Satzes an Schlüsseln.
Der Vermieter kann die Rücknahme verweigern, wenn eine größere Anzahl von Gegenständen zurückgelassen wird. Einzelne zurückgelassene Gegenstände hingegen hindern die Rückgabe nicht. Die Rücknahme kann auch nicht verweigert werden, weil z.B. die Schönheitsreparaturen noch nicht durchgeführt worden sind.
Von der faktischen Rücknahme der Wohnung werden die Ansprüche des Vermieters auf Herstellung des ursprünglichen Zustands der Wohnung nicht berührt. Einbauten haben die Mieter/innen grundsätzlich zu entfernen. Dies gilt auch, wenn sie vom Vermieter gestattet worden sind (OLG Ffm. WM 92, 56) und er nicht ausdrücklich auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verzichtet hat oder sich ein solcher Verzicht aus den Umständen ergibt.
Einbauten, die bereits vom Vormieter stammen, müssen nicht zurückgenommen werden.
Mit der Rücknahme hat der Vermieter auch nicht automatisch auf weitergehende Ansprüche verzichtet. Dies ist nur der Fall, wenn er bestätigt, dass die Wohnung in ordnungs- und vertragsgemäßem Zustand zurückgegeben worden ist.