Das Stichwortverzeichnis der mietrechtlichen "Tipps von A bis Z", welches auf der Homepage der Berliner MieterGemeinschaft www.bmgev.de nachzulesen ist, wird ständig überarbeitet und ergänzt. Dieses Verzeichnis wird im MieterEcho mit Ausnahme der in den Infoschriften erfassten Stichwörter abschnittsweise veröffentlicht. Ergänzungen, Verbesserungen und Anregungen nehmen wir dankend entgegen.
M
Mischnutzung (Betriebskosten)
Von einer Mischnutzung spricht man, wenn neben Wohnräumen auch Gewerberäume in der Wohnanlage vorhanden sind. Die Betriebskosten sind getrennt umzulegen. Das sollte so geschehen, dass zunächst die Kosten für die gewerbliche Nutzung berechnet und von den Gesamtkosten abgezogen werden. Die verbleibenden Kosten können dann auf die einzelnen Wohnungen entsprechend der vereinbarten Schlüssel umgelegt werden (LG Berlin).
Wenn allerdings durch den Gewerbebetrieb keine gesonderten oder nur mit den Betriebskosten der Wohnvermietung gleichzusetzenden Betriebskosten anfallen, kann auf einen Vorwegabzug verzichtet werden. Zu übermäßiger Genauigkeit ist der Vermieter nicht verpflichtet, geringfügige Mehrbelastungen können den Mieter/innen durchaus zugemutet werden, meint z.B. das LG Braunschweig.
N
Nachmieter
Gründe, einen Mietvertrag vorzeitig zu beenden, gibt es genug: Arbeitsplatzwechsel, der Wunsch mit jemandem zusammen- oder auseinander zu ziehen, ungünstige Lage, zu hohe Miete, schlechter Zustand oder einfach nur ein passenderes Angebot. Viele Mieter/innen glauben, dass die vorzeitige Beendigung eines Mietvertrags möglich sein, wenn man drei Nachmieter stellt.
Jedoch handelt es sich hierbei um eine zwar weitverbreitete und durchaus verständliche, aber leider dennoch falsche Auffassung.
In der Regel muss der Vermieter einen Nachmieter nicht akzeptieren. Ausnahmen gibt es nur unter folgenden Voraussetzungen:
Der/die Mieter/in hat wichtige Gründe für die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag und das Aufhebungsinteresse des Mieters/der Mieterin wiegt stärker als das Bestandsinteresse des Vermieters und der Nachmieter ist für den Vermieter zumutbar.
Zu den bisher von den Gerichten anerkannten wichtigen Gründen gehören eine schwere Krankheit des Mieters/der Mieterin, ein beruflich bedingter Ortswechsel, die Aufnahme des Mieters/der Mieterin in ein Altersheim und die wesentliche Verkleinerung oder Vergrößerung der Familie.
Nicht zu den wichtigen Gründen dagegen gehören finanzielle Gründe: der Umzug in eine billigere Wohnung oder in eine Eigentumswohnung.
Bei unbefristeten Mietverträgen dürfte das Problem durch die einheitliche dreimonatige Kündigungsfrist für Mieter/innen zwar an Gewicht verloren, aber dennoch nicht gänzlich verschwunden sein. Allerdings werden die Aussichten, dass die Gerichte zukünftig einer vorzeitigen Entlassung aus dem Mietvertrag zustimmen, eher skeptisch beurteilt.
Die Stellung von Nachmietern ist vor allem bei Zeitmietverträgen von Bedeutung. Hier muss beachtet werden, dass der Vertrag nicht aufgelöst und neu geschlossen wird, sondern dass der Nachmieter in das bestehende Mietverhältnis eintritt.
Mitunter, allerdings recht selten, enthalten die Mietverträge selbst Regelungen, die die Stellung von Nachmietern ermöglichen. Dabei sind echte und unechte Nachmieterklauseln zu unterscheiden.
Bei einer echten Nachmieterklausel ("Der Mieter ist berechtigt/ermächtigt, das Mietverhältnis auf einen Nachfolger zu übertragen.") hat der Mieter/die Mieterin einen Anspruch, das Mietverhältnis auf den von ihm/ihr vorgeschlagenen Nachmieter zu übertragen. Daran könnte z.B. ein Interesse bestehen, wenn große Investitionen in der Wohnung vom Nachmieter übernommen werden.
Eine unechte Nachmieterklausel räumt dem Mieter/der Mieterin nur die Möglichkeit ein, durch Stellung eines Nachmieters vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet, den Nachmieter zu akzeptieren.
"Der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis vorzeitig mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen, wenn er dem Vermieter mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässige zum Bezug der Wohnung berechtigte Ersatzmieter vorschlägt, die bereit sind, das Mietverhältnis für den Rest der Mietdauer fortzusetzen, und wenn der Vermieter sich weigert, einen der benannten Ersatzmieter in das Mietverhältnis eintreten zu lassen."
Vor "gewaltsamen" Beendigungen von Mietverhältnissen, d.h. durch Einstellung der Mietzahlung u.ä. muss gewarnt werden. Die Folgen könnten kostspielig sein und das Ergebnis dennoch nicht wie gewünscht ausfallen. Zu überlegen wäre eher, ob man eine Wohnung während der restlichen Laufzeit des Vertrags nicht untervermieten kann.
Betroffene sollten eine Beratungsstelle der Berliner MieterGemeinschaft aufsuchen.
Nachschusspflicht (Genossenschaften)
"Für Verbindlichkeiten der Genossenschaft haftet den Gläubigern nur das Vermögen der Genossenschaft", besagt § 2 des Genossenschaftsgesetzes (GenG). Zu dem Vermögen der Genossenschaft gehört das durch die Genossen in Form von Geschäftsanteilen eingezahlte Eigenkapital. Geschäftsanteile sind den Aktien einer Aktiengesellschaft vergleichbar, jedoch können die Mitglieder einer Genossenschaft - und das unterscheidet sie u.a. von den Aktionären - im Falle einer Insolvenz zu Nachschussleistungen verpflichtet werden.
Der § 6 GenG verlangt von der Satzung einer Genossenschaft zwingend: "Bestimmungen darüber, ob die Genossen für den Fall, dass die Gläubiger im Insolvenzfall nicht befriedigt werden, Nachschüsse zur Insolvenzmasse unbeschränkt, beschränkt auf eine bestimmte Summe (Haftsumme) oder überhaupt nicht zu leisten haben."
Eine Genossenschaft hat also drei Gestaltungsmöglichkeiten:
- 1. Die Satzung kann eine unbeschränkte Nachschusspflicht der Mitglieder vorschreiben.
- 2. Die Satzung kann die Haftung auf eine bestimmte Haftsumme beschränken. Diese darf allerdings nicht niedriger sein als ein Geschäftsanteil. Wenn ein Genosse mit mehr als einem Geschäftsanteil beteiligt ist, kann die Haftsumme auf einen Geschäftsanteil beschränkt werden.
- 3. Die Satzung kann die Nachschusspflicht völlig ausschließen.
Auf jeden Fall aber muss sich eine solche Bestimmung in der Satzung finden. Genossenschaftsmitglieder neigen dazu, derartige Regelungen zu übersehen und finden sich dann zu ihrer Überraschung in einer unangenehmen Situation, wenn sie die Genossenschaft verlassen wollen.
Die Höhe der Nachschusspflicht hat nicht nur eine Bedeutung für den Fall, dass die Genossenschaft in Konkurs geht und alle Mitglieder bis zur bestimmten Höhe Zahlungen leisten müssen, die Nachschusspflicht begrenzt auch die Höhe des Betrags, der von einzelnen ausscheidenden Mitgliedern gefordert wird, die eine bereits überschuldete aber noch zahlungsfähige d.h. noch nicht insolvente Genossenschaft verlassen wollen, alle anderen Genossen aber noch unbelastet bleiben.
Die Höhe des zu leistenden Beitrags wird durch die Bilanz des Jahrs, in dem die Mitgliedschaft endet, ermittelt und die gesetzliche Vorschrift dafür liefert § 73 Abs. 2 des Genossenschaftsgesetzes:
"(2) Die Auseinandersetzung erfolgt auf Grund der Bilanz. Das Geschäftsguthaben des Genossen ist binnen sechs Monaten nach dem Ausscheiden auszuzahlen; auf die Rücklagen und das sonstige Vermögen der Genossenschaft hat er vorbehaltlich des Absatzes 3 keinen Anspruch. Reicht das Vermögen einschließlich der Rücklagen und aller Geschäftsguthaben zur Deckung der Schulden nicht aus, so hat der Ausgeschiedene von dem Fehlbetrag den ihn treffenden Anteil an die Genossenschaft zu zahlen, wenn und soweit er im Fall des Insolvenzverfahrens Nachschüsse an sie zu leisten gehabt hätte; der Anteil wird in Ermangelung einer anderen Bestimmung des Statuts nach der Kopfzahl der Mitglieder berechnet."
Nebenräume
Anspruch auf die Nutzung von Keller, Trockenboden oder ähnlichen Nebenräumen und Grundstücksteilen haben die Mieter/innen nur, wenn diese im Mietvertrag aufgeführt sind.
Der Vermieter hat das Recht, für solche nicht zum Wohnen bestimmten Nebenräume oder Teile des Grundstücks eine so genannte Teilkündigung auszusprechen, wenn er diese dazu verwenden will, Wohnraum zum Zweck der Vermietung zu schaffen oder den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen und Grundstücksteilen auszustatten. Die Kündigungsfrist beträgt hier drei Monate. Verzögert sich der Beginn der Baumaßnahmen, können die Mieter/innen die Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.
Sie können nach der Teilkündigung eine angemessene Senkung der Miete verlangen. Lassen Sie sich vorsichtshalber beraten, wenn Sie eine Teilkündigung erhalten.
Nutzungsvertrag (Genossenschaften)
Wohnungsbaugenossenschaften nennen die Verträge, die sie mit ihren Mitgliedern über die Überlassung von Wohnraum abschließen, in der Regel nicht Mietverträge sondern (Dauer-)Nutzungsverträge. Zu ihrer rechtlichen Bewertung hat das OLG Karlsruhe ausgeführt:
"Den wesentlichen Inhalt dieses Vertrags bildet die entgeltliche Überlassung von Wohnraum. Der gesamte Vertrag ist im Wesentlichen genauso gestaltet wie jeder gewöhnliche Wohnraummietvertrag. Die abweichende Terminologie hinsichtlich seiner Bezeichnung hat keine rechtliche Bedeutung. (...) Die einzige grundlegende Abweichung von einem gewöhnlichen Wohnraummietvertrag liegt in der Bindung des Nutzungsrechts an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft. (...) Diese Abrede (...) gibt dem Vertrag jedoch kein Gepräge, das ihn grundlegend von einem Mietverhältnis unterscheidet. Maßgebend für den Rechtscharakter eines Vertrags ist der seine Grundlage bildende Leistungsinhalt. Der Nutzungsvertrag begründet aber ausschließlich schuldrechtliche, für ein Mietverhältnis typische Rechtsbeziehungen zwischen den Vertragspartnern."
Kurzum: Der Vertrag zwischen einer Genossenschaft und den Genossen ist ein Mietvertrag und für ihn gilt das Mietrecht, auch wenn er Nutzungsvertrag genannt wird. "Die einzige grundlegende Abweichung", von der im Rechtsentscheid gesprochen wird, "die Bindung des Nutzungsrechts an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft", ist ebenfalls nicht außerhalb der mietrechtlichen Systematik angesiedelt, wie sich leicht zeigen lässt.
Der § 573 des BGB regelt die ordentliche Kündigung der Vermieters:
- "(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. (...)
- (2) Ein besonderes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor," wenn - verkürzt wiedergegeben:
- der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt hat,
- der Vermieter die Räume für sich oder seine Angehörigen benötigt oder
- an "einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung" gehindert ist.
Während es kommerzielle Vermieter in der Regel schwer haben, ein "berechtigtes Interesse" neben den gesondert aufgeführten Kündigungsgründen geltend zu machen, kann sich eine Genossenschaft bei beendeter Mitgliedschaft mitunter darauf berufen, dass Bedarf anderer Genossenschaftsmitglieder an der Wohnung besteht.
Jedoch ist das Mietverhältnis nicht nur ein Anhängsel der Mitgliedschaft und endet nicht automatisch mit ihrer Auflösung. Wer die Genossenschaftsmitgliedschaft gekündigt hat, kündigt damit noch lange nicht die Wohnung. Manch ein Genossenschaftsvorstand mag zwar durchaus ein Interesse daran haben, gekündigten Mitgliedern die Wohnung zu entziehen, doch solches Interesse ist alles andere als "berechtigt". Die ehemaligen Genossen sind durch das Mietrecht ebenso geschützt wie andere Mieter/innen. Der Unterschied besteht nur darin, dass ihr Vermieter als "berechtigtes Interesse" einen - quasi - "genossenschaftlichen Eigenbedarf" geltend machen kann, wenn andere Genossenschaftsmitglieder einen Bedarf an einer Wohnung haben und für sie keine andere zur Verfügung steht. Aber auch dann, und das ist ganz entscheidend, gelten die Regeln des Mietrechts weiterhin. Die Gründe sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben, gegebenenfalls vor Gericht nachzuweisen und dass die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten, versteht sich von selbst.