Das Stichwortverzeichnis der mietrechtlichen "Tipps von A bis Z", welches auf der Homepage der Berliner MieterGemeinschaft www.bmgev.de nachzulesen ist, wird ständig überarbeitet und ergänzt. Dieses Verzeichnis wird im MieterEcho mit Ausnahme der in den Infoschriften erfassten Stichwörter abschnittsweise veröffentlicht. Ergänzungen, Verbesserungen und Anregungen nehmen wir dankend entgegen.
M
Mietminderung
Eine Wohnung wird wegen ihres speziellen Wohnwerts gemietet und der Vermieter ist verpflichtet, diesen Wohnwert zu erhalten. Entsteht ein Mangel, der ihn verringert, dann ist die Miete automatisch solange gemindert, bis der ursprüngliche Wohnwert wiederhergestellt ist. Voraussetzung ist dabei immer, dass die Mieter/innen den Mangel nicht schuldhaft selbst verursacht haben.
Allerdings kann das Mietminderungsrecht ausgeschlossen sein, wenn die Mieter/innen den Mangel bei Vertragsabschluss kannten und sie die Wohnung nicht unter Vorbehalt angenommen haben oder ihnen der Mangel wegen grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist.
Bei einem Mangel, der erst nach Vertragsabschluss auftritt, wird das Minderungsrecht verwirkt, wenn die Mieter/innen den Vermieter nicht unverzüglich in Kenntnis setzen. Haben sie dies aber getan, dann sind sie berechtigt, vom Zeitpunkt ihrer Mitteilung bis zur Beseitigung des Mangels den Teil von der Miete abzuziehen, um den der Wohnwert durch den Mangel verringert worden ist. Dabei kommt es auf die Zustimmung des Vermieters selbstverständlich nicht an. Die Mietkürzung braucht auch nicht angekündigt zu werden. Eine entsprechend reduzierte Mietzahlung reicht aus. Der Vermieter kann daraufhin nicht kündigen. Auch dann nicht, wenn die Minderung überhöht ist. Ausgenommen ist nur eine schuldhaft vollkommen überhöhte Minderung.
Mängel berechtigen nicht nur zur Mietminderung. Werden sie vom Vermieter nicht beseitigt, können die Mieter/innen nach vergeblicher Mahnung und Fristsetzung den Mangel selbst beseitigen und die Kosten vom Vermieter zurückfordern oder mit der Miete verrechnen. Neben dem Recht die Miete zu mindern, besteht gegebenenfalls das Recht auf Schadensersatz. Für Körperschäden kann insbesondere Schmerzensgeld verlangt werden. Der Schadensersatzanspruch gilt auch für Schäden an allen im Haushalt des Mieters/der Mieterin lebenden Personen. Hat der Mangel eine fristlose Kündigung seitens des Mieters/der Mieterin zur Folge, müssen vom Vermieter auch Wohnungsbeschaffungskosten, entgangener Gewinn und Ähnliches ersetzt werden.
Problematisch ist immer, die Höhe der Minderung einzuschätzen. Sie richtet sich jeweils nach der Beeinträchtigung und die lässt sich stets nur den konkreten Umständen entnehmen.
Wenn es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt, sind die Mieter/innen beweispflichtig. Darauf sollte man unbedingt vorbereitet sein. Es genügt dann nicht, nur den Baulärm zu beklagen, man sollte ihn möglichst genau protokolliert haben und am besten auch bezeugen können. Ein "Wasserfleck an der Decke" ist eine Angabe, mit der kein Richter etwas anfangen kann. Ein Foto hingegen überzeugt eher.
Mietrückstände
Erheblicher Mietrückstand (Zahlungsverzug) ist ein zulässiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB in Verbindung mit § 569 BGB. In diesem Fall muss der Vermieter nicht erst eine Abmahnung aussprechen, sondern kann gleich fristlos kündigen.
Zahlungsverzug im Sinn des Gesetzes ist gegeben, wenn Mieter/innen für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils (mindestens eine Monatsmiete) im Verzug sind oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Mietzahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in einer Höhe im Rückstand sind, die zwei Monatsmieten erreicht.
Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs können Mieter/innen abwenden, wenn sie selbst oder das Sozialamt die rückständige Miete vor Zugang der Kündigung zahlen.
Eine solche Kündigung wegen Mietrückstands wird unwirksam, wenn Mieter/innen sich von ihrer Schuld durch "Aufrechnung" befreien konnten und dies sofort nach der Kündigung erklären.
Sie wird auch unwirksam, wenn Mieter/innen binnen zweier Monate nach Zustellung der Räumungsklage den Rückstand voll bezahlen.
Ausnahme:
Wenn Mieter/innen innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückstands erhalten hatten und diese erst durch Nachzahlung unwirksam geworden war, greift diese Regelung nicht mehr.
Hilfe bei Mietschulden bietet die Berliner MieterGemeinschaft durch ihre sozialrechtlichen Informationsabende an.
Mietsicherheit
Nicht selten verlangt der Vermieter bei Mietvertragsabschluss eine Mietsicherheit (Kaution). Die typische Mietsicherheitsleistung ist die Barkaution. Diese darf das Dreifache der bei Beginn des Mietverhältnisses zulässigen Monatsmiete (ohne Heiz- und Warmwasserkosten sowie gesondert abzurechnende Nebenkosten) betragen.
Der Vermieter muss die Mietsicherheit von seinem eigenen Vermögen gesondert halten und mindestens zu einem Satz verzinsen lassen, der dem für Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist entspricht. Die Zinsen erhöhen die Kautionssumme. Nach einem Vermieterwechsel schuldet Ihnen der neue Vermieter die Mietsicherheit - unabhängig davon, ob er sie vom vorherigen Vermieter erhalten hat oder nicht. Allerdings ist der vorherige Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet, wenn der Erwerber beim Auszug der Mieter/innen nicht zahlungsfähig ist (§ 566 a BGB).
Die Kaution kann in drei Monatsraten bezahlt werden, sagt § 551 BGB Abs. 2. S. 1:
"Ist als Sicherheitsleistung eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt."
Doch was geschieht, wenn Mieter/innen zwar den Mietvertrag geschlossen und die Wohnung bezogen haben, aber die Kautionszahlungen nicht oder nicht vollständig leisten können? Zwar kann dann der Vermieter auf Erfüllung klagen, d.h. die Kautionszahlungen gerichtlich einfordern, aber ein Recht zur fristlosen Kündigung steht dem Vermieter noch längst nicht zu, da allein die Nichtzahlung der Kaution für den Vermieter nicht zu einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses führt.
Mietpreisüberhöhung
Für die Höhe der zu zahlenden Miete gilt, dass das, was im Mietvertrag steht, keineswegs rechtens sein muss. Auch lange nach Einzug haben Mieter/innen unter Umständen noch die Möglichkeit, ihre Miete auf Rechtmäßigkeit hin überprüfen und gegebenenfalls senken zu lassen.
Der Mietpreis ist abhängig von der Wohnraumart und unterscheidet sich nach preisgebundenem und preisfreiem Wohnraum. Bei preisgebundenem Wohnraum handelt es sich um Sozialwohnungen (öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau) und um steuerbegünstigte Wohnungen (mit Aufwandsdarlehen/-zuschüssen geförderter Wohnungsbau).
Für Sozialwohnungen gilt die Kostenmiete, die durch eine von der Investitionsbank Berlin (IBB) genehmigte Wirtschaftlichkeitsberechnung nachgewiesen werden muss.
Alles andere gehört zum preisfreien Wohnraum.
Seine Obergrenze findet der Mietpreis in § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG), der eine Überschreitung der üblichen Entgelte - in Berlin also in der Regel der Mietspiegelwerte - um mehr als 20% als ordnungswidrig und damit als unzulässig einstuft, wenn die überhöhte Miete unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen, also unter Ausnutzung einer Mangellage, gefordert wurde. Die Gerichte gehen jedoch angesichts der veränderten Wohnungsmarktlage zunehmend dazu über, die Beweislast für den Tatbestand des "Ausnutzens einer Mangellage" auf die Mieter/innen abzuwälzen. Und die Durchsetzung von Rückforderungsansprüchen zu viel gezahlter Miete bei der Vereinbarung eines überhöhten Mietzinses ist seit der Entspannung auf dem Wohnungsmarkt sehr schwierig. Mieter/innen müssen bei Rückforderungsansprüchen darlegen, dass zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses eine Mangellage an vergleichbarem Wohnraum vorlag und dass die Mangellage zu einem wesentlichen Teil Ursache für das Akzeptieren der überhöhten Miete war.
Mieter/innen sollten also nicht leichtfertig eine überhöhte Miete in der Hoffnung auf spätere Herabsetzung vereinbaren, sondern sich vor Abschluss eines Mietvertrags in einer Beratungsstelle beraten lassen. Denn es kann sogar ein Mietpreis zulässig sein, der bis zu 50% über den üblichen Entgelten liegt - wenn denn ein solcher "zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist" und kein "auffälliges Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters" besteht (§ 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG). Das Fordern einer Wuchermiete ist nach § 291 Strafgesetzbuch (StGB) unter Strafe gestellt. Mietwucher liegt vor, wenn der Vermieter unter vorsätzlicher Ausnutzung z. B. einer Zwangslage der Mieter/innen oder ihrer Unerfahrenheit oder ihrem Mangel an Urteilsvermögen eine Miete fordert, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung steht. Davon kann man ausgehen, wenn die verlangte Miete die ortsübliche Miete um mehr als 50% übersteigt.
Für die Verfolgung von Mietwucher ist die Staatsanwaltschaft zuständig. In der Praxis kommt eine strafrechtliche Anwendung dieses Paragraphen kaum vor.
Mietspiegel
Eine Begrenzung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB stellt die ortsübliche Vergleichsmiete dar. In seinem Mieterhöhungsverlangen in Textform muss der Vermieter begründen, dass die nunmehr verlangte Miete die ortsübliche Miete nicht übersteigt. Dabei kann er vor allem Bezug nehmen auf einen Mietspiegel, auf ein Sachverständigengutachten, auf drei vergleichbare Wohnungen oder auf eine Mietdatenbank. Der Berliner Mietspiegel 2003 ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinn des Mietrechtsreformgesetzes, da er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen auf Grundlage einer empirischen Repräsentativerhebung erstellt wurde. Wenn ein qualifizierter Mietspiegel erstellt worden ist, ist er Begründungs- und Beweismittel und muss auch bei anderen Begründungen einer Mieterhöhung (Sachverständigengutachten usw.) dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt werden.
Der "Berliner Mietspiegel 2003" ist kostenlos bei allen Bezirksämtern oder bei uns erhältlich. Er gilt unmittelbar nur für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (ab drei Wohnungen) in Berlin, die bis zum 30.09.2001 bezugsfertig geworden sind.
Er gilt nicht für:
- Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern,
- Neubauwohnungen, die ab dem 01.01. 2002 bezugsfertig geworden sind,
- preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen sowie
- Wohnungen mit Außentoilette.
Der Mietspiegel gilt für ganz Berlin, weist aber die Mietwerte, also die ortsübliche Vergleichsmiete, in getrennten Mietspiegelwertetabellen für die bisherigen östlichen Bezirke und West-Staaken sowie die bisherigen westlichen Bezirke aus. Der Grund dafür liegt in der weiterhin noch unterschiedlichen Wohnungs- und Mietenstruktur in den beiden Teilen Berlins.
Sie können eine Online-Überprüfung Ihrer Miete auf der Internetseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vornehmen: www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel