Die Vereinbarung eines zeitlich befristeten Ausschlusses des Kündigungsrechts ist auch nach Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes 2001 zulässig. Eventuelle nachteilige finanzielle Folgen könnten durch eine Nachmieterbestellung abgemildert werden.
BGH, Urteil vom 22.12.2003 - III ZR 81/03 -
Die Mieter hatten im Oktober 2001 einen Mietvertrag unterschrieben, in dem unter anderem handschriftlich vereinbart war: "die Mieter verzichten für die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht".
Am 30.10.2001 teilten sie dem Vermieter mit, dass sie an der Erfüllung des Mietverhältnisses nicht mehr interessiert seien, kündigten hilfsweise den Mietvertrag und zahlten die Miete nur bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist von drei Monaten (bezogen auf den Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung).
Mit der Klage verlangt der Vermieter die Zahlung weiteren Mietzinses. Das Amtsgericht und das Landgericht hatten die Klage des Vermieters mit der Begründung abgewiesen, die Vorschrift des § 573 c Absatz 4 BGB verbiete es, den Mieter länger als zu den dort genannten Kündigungsfristen an dem Vertrag festzuhalten.
Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf und gab dem Klagebegehren des Vermieters statt. Es wies darauf hin, dass auch im Anschluss an das Mietrechtsreformgesetz aus dem Jahr 2001 die Vereinbarung eines zeitlich befristeten Ausschlusses des Kündigungsrechts zulässig sei. Ein Verstoß gegen die Vorschrift des § 573 c Absatz 4 BGB liege nicht vor. Diese Vorschrift regele ausdrücklich lediglich die Kündigungsfrist, beziehe sich jedoch nicht auf die Möglichkeit, das Kündigungsrecht als solches für einen bestimmten Zeitraum auszuschließen. Der BGH wies darauf hin, dass das Gesetz auch in anderen Fällen ausdrücklich zwischen der Zulässigkeit der Kündigung als solcher (Kündigungsrecht) und der einzuhaltenden Kündigungsfrist unterscheide. Auch in den Motiven des Gesetzgebers sei ausdrücklich darauf hingewiesen worden, dass die Mietvertragsparteien einen unbefristeten Mietvertrag schließen könnten, in dem sie für einen vertraglich festgelegten Zeitraum das ordentliche Kündigungsrecht beiderseits ausschließen.
Eine einschränkende Auslegung dieser - nach Ansicht des BGH eindeutigen gesetzlichen Regelung - auf der Basis des Schutzzweckes des § 573 c Absatz 4 BGB, komme nicht in Betracht. Zwar habe der Gesetzgeber durch die zwingende Vorschrift des § 573 c Absatz 4 BGB der in der heutigen Gesellschaft erforderlichen Mobilität und Flexibilität des Mieters Rechnung getragen und ihm die kurzfristige Aufgabe der Wohnung ermöglichen wollen. Gleichzeitig habe er - zum Beispiel im Zusammenhang mit einem Staffelmietvertrag - ausdrücklich auf die Möglichkeit eines zeitlich befristeten Kündigungsausschlusses hingewiesen und damit letztlich die Vertragsfreiheit gestärkt. Aus diesem Grund sei es nicht gerechtfertigt, alleine den Mobilitätsinteressen des Mieters den Vorrang gegenüber dem Interesse (des Vermieters sowie gegebenenfalls des Mieters) an einer langfristigen Bindung einzuräumen.
Im Übrigen führe die Anerkennung des vereinbarten Kündigungsverzichts nicht zu einer unzumutbaren Belastung des Mieters, weil dieser die finanziellen Folgen einer vorzeitigen Aufgabe der Mietwohnung im Regelfall durch Stellung eines Nachmieters abmildern könne.
Abgedruckt in: Neue Zeitschrift Mietrecht 2004, S. 216
Anmerkung:
Siehe auch Kommentar "Verzicht auf das Kündigungsrecht"