Der Vermieter ist dem Mieter zur Erstattung der Anwaltskosten verpflichtet, wenn die von ihm eingesetzte Hausverwaltung den Mieter in schuldhafter Weise zu Unrecht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auffordert.
AG Tiergarten, Urteil vom 07.01.2009 – 4 C 318/08 –
Die vom Vermieter mit der Verwaltung beauftragte Hausverwaltung forderte die Mieter im Anschluss an die Beendigung des Mietverhältnisses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf. Die Hausverwaltung hatte die Wohnräume zuvor nicht besichtigt. Im Mietvertrag war vereinbart, dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen zu tragen hat, zugleich enthielt der Mietvertrag eine starre Fristenregelung, innerhalb derer die Schönheitsreparaturen fällig werden sollten, und ließ zudem eine Abweichung von der Ausführungsart nur mit Zustimmung des Vermieters zu. Die Klausel zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter war nach der Rechtsprechung des BGH somit offensichtlich unwirksam. Das hätte die Hausverwaltung nach Ansicht des Gerichts berücksichtigen müssen.
Die Mieter wehrten sich mit Anwaltsschreiben gegen die geltend gemachten Ansprüche. Mit der Klage verlangten sie nunmehr den Ersatz der Kosten für die Beauftragung des Anwalts.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Es gelangte zu dem Ergebnis, dass den Mietern ein Schadensersatzanspruch in Höhe der Gebühren des Anwalts gemäß § 280 Absatz 1 BGB zustehe. Die vom Vermieter beauftragte Hausverwaltung habe schuldhaft eine Leistungstreuepflicht aus dem Mietvertrag verletzt, indem sie nicht bestehende Rechte (hier: die Durchführung von Schönheitsreparaturen) vertragswidrig geltend gemacht habe. Das Amtsgericht wies darauf hin, dass sich der Vermieter insoweit das Verschulden der Hausverwaltung wie eigenes Verschulden zurechnen lassen müsse. Ein Verschulden der Hausverwaltung sei im vorliegenden Fall zu vermuten.
Zwar bestünde grundsätzlich keine Ersatzpflicht wegen einer Pflichtverletzung durch das Geltendmachen unbegründeter Ansprüche, wenn den behaupteten Ansprüchen eine vertretbare rechtliche Beurteilung zugrunde liege. Tatsächlich hatte jedoch die Hausverwaltung die Mieter pauschal zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgefordert, ohne sich vom Zustand der Räume einen Eindruck zu verschaffen und ohne die geforderten Arbeiten genau zu beschreiben. Bereits darin lag nach Ansicht des Amtsgerichts ein Verschulden der Hausverwaltung. Darüber hinaus war die mietvertragliche Vereinbarung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen durch die Mieter aufgrund der starren Fristenregelung unwirksam. Nach Ansicht des Amtsgerichts gehöre es zu den Aufgaben einer Hausverwaltung, die höchstrichterliche Rechtsprechung bei ihrer Tätigkeit zu berücksichtigen. Auch aus diesem Grund sei daher von einem Verschulden auszugehen.
Abschließend wies das Amtsgericht darauf hin, dass das Einschalten eines Anwalts zur Prüfung der von der Hausverwaltung behaupteten Verpflichtung vernünftig und zweckmäßig gewesen war, sodass die hierdurch entstandenen Kosten in vollem Umfang zu ersetzen seien.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Florian Lahrmann