Der Mieter kann durch einstweilige Verfügung verhindern, dass sich der Vermieter durch Kündigung eines im Rahmen einer Kautionsabrede verpfändeten Sparguthabens von dem Bankinstitut die verpfändete Forderung auszahlen lässt. Zum Beweis dafür, dass dem Vermieter keine weiteren Ansprüche zustehen, genügt die Glaubhaftmachung durch den Mieter.
AG Tiergarten, Urteil vom 01.03.2003, - 6 C 92/03 -
Die Mieterin hatte Büroräume im Erdgeschoss eines Bürogebäudes gemietet. Bei Mietvertragsbeginn verpfändete die Mieterin zu Gunsten der Vermieterin ein Mietkautionskonto mit einem Guthaben von 8000 DM. Zum 30.06.2002 wurde das Mietverhältnis beendet und die Büroräume an die Vermieterin zurückgegeben. Anfang März 2003 rechnete die Vermieterin über die Nebenkosten ab und gelangte zu einer Nachforderung auf die Heizkosten für die Kalenderjahre 1999 und 2000 in Höhe von mehr als 8000 DM. Die Mieterin bestritt mit Anwaltsschreiben die inhaltliche Richtigkeit der Heizkostenabrechnung und wies die Vermieterin vor allen Dingen darauf hin, dass sie die Heizkosten weder nach Verbrauch noch nach Heizfläche ermittelt habe. Bei einer Ermittlung der anteiligen Heizkosten der Mieterin nach beheizter Fläche würde ihr rechnerisch ein Guthaben zustehen.
Daraufhin kündigte die Vermieterin am 06.03.2003 das ihr verpfändete Mietkautionskonto und verlangte die Auszahlung des darauf befindlichen Guthabens einschließlich Zinsen. Dagegen wehrte sich die Mieterin mit einer einstweiligen Verfügung und beantragte, der Vermieterin aufzugeben, es bei Vermeidung eines Ordnungsgelds bzw. einer Ordnungshaft zu unterlassen, die Forderung aus dem verwendeten Mietkautionskonto einzuziehen.
Das Amtsgericht Tiergarten erließ einen entsprechenden Beschluss und untersagte der Vermieterin den Einzug des Mietkautionskontos. Es wies in seiner Entscheidung darauf hin, dass der Antrag der Verfügungsklägerin (in diesem Falle der Mieterin) begründet sei, da sie sowohl den Anordnungsanspruch als auch den Anordnungsgrund glaubhaft gemacht habe.
Der Anordnungsanspruch (dass heißt der Anspruch der Mieterin gegen die Vermieterin, sich die zur Sicherheit verpfändete Forderung nicht auszahlen zu lassen) ergab sich für das Amtsgericht bereits aus der zwischen den Mietvertragsparteien getroffenen Sicherungsabrede. Inhalt dieser Sicherungsabrede sei unter anderem, dass die Vermieterin nur für den Fall berechtigt sei, auf das Mietkautionskonto zuzugreifen, wenn bestehende Ansprüche aus dem Mietverhältnis von der Mieterin nicht beglichen worden seien. Die insoweit in § 4 des Mietvertrags enthaltene Regelung bezieht sich zwar ausdrücklich nur auf eine Bürgschaft, jedoch seien sich die Parteien einig gewesen, dass diese Regelung auch auf ein verpfändetes Bankkonto anzuwenden sei.
Die Mieterin hatte darüber hinaus glaubhaft gemacht, dass der Vermieterin keine gegenwärtigen Ansprüche aus den in Nebenkostenabrechnungen für die Kalenderjahre 1999 und 2000 zustehen.
Ein Anordnungsgrund (d.h. ein Grund für die Entscheidung des Gerichts im Eilverfahren durch einstweilige Verfügung) war nach Ansicht des Amtsgerichts bereits deshalb gegeben, weil durch die Veränderung des bestehenden Zustands (dass verpfändete Bankkonto wird an die Vermieterin ausgezahlt) die Verwirklichung der Rechte der Mieterin wesentlich erschwert werden könnten. Grundsätzlich sei eine Mietkaution getrennt vom Vermögen des Vermieters zu verwahren, so dass sie dem Zugriff etwaiger Gläubiger des Vermieters entzogen ist. Ziehe der Vermieter nun diese Kaution ein, besteht nach Ansicht des Amtsgerichts die Gefahr, dass sich im Anschluss an die Überweisung der Forderung an den Vermieter dessen mögliche Gläubiger aus dieser Forderung befriedigen und der Mieter mit seinem Ersatzanspruch im Anschluss an ein Hauptverfahren leer ausgeht. Aus diesem Grund war nach Ansicht des Amtsgerichts eine vorläufige Sicherung im Eilverfahren zulässig.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Markus Willkomm
Anmerkung: Die Entscheidung behandelt das in der Praxis häufig auftretende Problem, dass der Mieter an Stelle einer Barkaution oder einer Mietbürgschaft ein Sparbuch oder ein Kautionskonto zu Gunsten des Vermieters verpfändet. Bestehen nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb einer angemessenen Überlegungsfrist (je nach Vereinbarung bis zu sechs Monate) keine weiteren Ansprüche des Vermieters, so ist der Vermieter verpflichtet, das verpfändete Sparbuch oder Mietkautionskonto freizugeben. Stehen dem Vermieter noch Ansprüche gegen den Mieter zu, kann er das Sparbuch bzw. Kautionskonto kündigen und sich das Guthaben in Höhe der gepfändeten Ansprüche auszahlen lassen.
Die Banken sind auf Grund der Pfändung verpflichtet, ohne weitere Überprüfung der Angaben des Vermieters das Guthaben nach Ablauf der Kündigungsfrist an den Vermieter auszuzahlen. Besteht somit noch Streit über die Frage, ob und in welcher Höhe dem Vermieter Ansprüche zustehen, muss sich der Mieter direkt mit dem Vermieter auseinander setzen. Da ein Rechtsstreit über die Frage des Bestehens oder Nichtbestehens von Forderungen üblicherweise länger dauert als die Kündigungsfrist, bleibt dem Mieter nach der Auszahlung des Guthabens an den Vermieter nichts weiter übrig, als von diesem die Erstattung der zu Unrecht gezahlten Beträge gerichtlich zu verlangen. Hierbei hat nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Sicherungsnehmer (der Vermieter) darzulegen und zu beweisen, dass die durch die Bürgschaft (bzw. Verpfändung) gesicherte Forderung tatsächlich bestanden hat und fällig ist. Diese Vorgehensweise belastet den Mieter jedoch mit dem Insolvenzrisiko, dass heißt das Guthaben ist nach der Auszahlung an den Vermieter möglicherweise dem Zugriff durch dessen Gläubigern ausgesetzt.
Aus diesem Grunde hat der Mieter ein Interesse daran, die Auszahlung des Guthabens an den Vermieter zu verhindern. Voraussetzung für eine entsprechende einstweilige Verfügung ist sowohl ein Verfügungsanspruch (Anspruch des Mieters, den Einzug der Forderung zu unterlassen) als auch ein Verfügungsgrund (Grund für die Eilentscheidung durch das Gericht). Im Rahmen einer solchen Eilentscheidung stellt sich nun die Frage, wen die Darlegungslast dafür trifft, dass dem Vermieter keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis zustehen und dieser somit nicht berechtigt ist, sich aus dem Kautionsguthaben zu befriedigen.
In der baurechtlichen Rechtsprechung wird (hinsichtlich des vergleichbaren Vorgehens gegen die Inanspruchnahme einer Bürgschaft auf erstes Anfordern) gefordert, der Sicherungsgeber müsse durch so genannte liquide Beweismittel darlegen, dass die Inanspruchnahme der Sicherheit rechtsmissbräuchlich sei. Es müsse daher im einstweiligen Verfügungsverfahren unzweifelhaft feststehen, dass der Sicherungsnehmer keine Ansprüche mehr gegen den Schuldner habe. Die entsprechenden Beweismittel müssten im einstweiligen Verfügungsverfahren vorgelegt werden, eine bloße Glaubhaftmachung sei nicht ausreichend.
Diese Rechtsprechung wurde vom Amtsgericht Tiergarten auf die unberechtigte Inanspruchnahme eines verwendeten Mietkautionskontos nicht übertragen. Dies lässt sich unter anderem damit erklären, dass der Sicherungsnehmer bei einer Bürgschaft auf erstes Anfordern sofort liquide Mittel erhalten soll, sofern der formale Garantiefall eingetreten ist. Für das Wohnraummietrecht ergibt sich demgegenüber aus § 551 BGB die Verpflichtung des Vermieters, die ihm gestellten Sicherheiten gesondert von seinem Vermögen anzulegen. Der Vermieter ist daher zur Inanspruchnahme der gestellten Sicherheit nur berechtigt, wenn zum einen die formellen Voraussetzungen der Inanspruchnahme vorliegen (Kündigung des verpfändeten Kautionskontos) und zum anderen die materiellen Voraussetzungen (das Bestehen einer offenen Forderung gegen den Mieter) gegeben sind.
Aus diesem Grund hat es das Amtsgericht zutreffend als ausreichend angesehen, wenn der Mieter durch eidesstattliche Versicherung glaubhaft macht, dass dem Vermieter keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis zustehen. Der Verfügungsgrund ergibt sich im Anschluss an eine (unberechtigte) Kündigung des Mietkautionskontos zwanglos aus der für den Mieter bestehenden Gefahr, dass das Guthaben im Anschluss an die Auszahlung an den Vermieter dem Zugriff seiner Gläubiger ausgesetzt ist. Eine Vorwegnahme der Hauptsache (des ordentlichen Gerichtsverfahrens) ist mit einer derartigen Entscheidung bereits deshalb nicht verbunden, weil dem Vermieter im Anschluss an die Klärung der Rechtslage in einem Hauptsacheverfahren weiterhin die Möglichkeit verbleibt, sich aus dem Kautionskonto zu befriedigen.
Nur vorsorglich sei auf einen weiteren Umstand hingewiesen: Die einstweilige Verfügung verbietet es lediglich dem Vermieter, die Kaution von dem Sicherungsgeber (der Bank) anzufordern. Die Bank selbst ist nicht gehindert, diese Summe an den Vermieter auszuzahlen. Gleichwohl empfiehlt sich, die Bank von einem bestehendem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zu informieren und im Anschluss an einen entsprechenden Beschluss diesen dem Bankinstitut zu übermitteln.