Ein Verzicht des Vermieters auf sein Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs bedarf - wie der gesamte Mietvertrag - gemäß § 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll.
BGH, Urteil vom 04.04.2007 - VIII ZR 223/06 -
Die Mieter hatten 1991 einen Mietvertrag über eine 3-Zimmer-Wohnung geschlossen. In § 27 des Mietvertrags war unter der Überschrift "Sonstige Vereinbarungen" eingetragen: "- siehe Anlagen -". nach Abschluss des Mietvertrags wurde das Grundstück verkauft. Im August 2002 und nochmals im August 2004 erklärten die neuen Vermieter die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses jeweils zum Ablauf des nächsten Jahres. Beide Kündigungen begründeten sie mit dem Eigenbedarf ihrer erwachsenen Tochter.
Die Mieter widersprachen beiden Kündigungen und beriefen sich (unter anderem) darauf, dass in der von ihnen vorgelegte Anlage zu § 27 des Mietvertrags unter anderem folgende Zusatzvereinbarung enthalten war: "Auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf wird verzichtet." Die von den Vermietern vorgelegte Version der Anlage zu § 27 des Mietvertrags enthält keinen solchen Zusatz. Bei beiden Versionen handelt es sich jeweils um ein einzelnes loses Blatt mit der Überschrift "§ 27 - Sonstige Vereinbarungen" ohne weitere Hinweise auf ein bestimmtes Mietverhältnis und ohne Unterschriften oder Paraphen der Vertragsparteien.
Das Amtsgericht hat die Klage der Vermieter abgewiesen. Das Landgericht hat im Berufungsverfahren das Urteil des Amtsgerichts aufgehoben und die Mieter zur Räumung verurteilt. Die zum Bundesgerichtshof eingelegte Revision der Mieter wurde zurückgewiesen. Der Bundesgerichtshof schloss sich den Ausführungen des Landgerichts Berlin an und vertrat die Ansicht, dass das Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarfs vertraglich nicht ausgeschlossen gewesen war. Hierbei komme es jedoch nicht darauf an, welche der von beiden Parteien vorgelegte Versionen der Anlage zu § 27 des Mietvertrags nun tatsächlich zwischen den Parteien vereinbart gewesen war.
Der Ausschluss des Kündigungsrechts für einen längeren Zeitraum als ein Jahr ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nur wirksam, wenn die Schriftform eingehalten wird. Dies folge aus der Vorschrift des § 550 BGB. Nach dem Inhalt dieser Vorschrift gilt ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen ist, als für unbestimmte Zeit geschlossen und ist daher ordentlich kündbar. Das Schriftformerfordernis gilt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn zwar nicht die Kündbarkeit des Mietvertrags insgesamt, wohl aber einzelne Kündigungsgründe durch Vereinbarung ausgeschlossen werden.
Der in Literatur und Teilen der Rechtsprechung vertretenen Ansicht, nach der sich lediglich ein vollständiger Kündigungsverzicht auf die Dauer des Mietverhältnisses auswirken würde, wollte der Bundesgerichtshof nicht folgen. Es genüge vielmehr der Ausschluss bestimmter Kündigungsgründe - etwa des Eigenbedarfs - um eine Formbedürftigkeit zu bejahen. Dies ergebe sich vor allem aus dem Zweck der gesetzlichen Vorschrift, die es einem Grundstückserwerber erleichtern soll, sich über den Umfang des gesetzlich auf ihn übergehenden Schuldverhältnisses (des Mietvertrags) ausreichend zu unterrichten. Der Hauptzweck des Schriftformerfordernisses liege somit in der Wahrung des Informationsinteresses eines potenziellen Grundstückerwerbers. Auch ein eingeschränkter Kündigungsverzicht betreffe in wesentlichem Umfang das Informationsinteresse eines potenziellen Grundstückserwerbers. Ohne Einhaltung der Schriftform würde der potenzielle Grundstückserwerber möglicherweise keine Kenntnis von der Beschränkung des Kündigungsrechts erlangen, obwohl die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung für die meisten Käufer von entscheidender Bedeutung sein dürfte. Der Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung stelle somit eine nicht unwesentliche Einschränkung des verfassungsrechtlich geschützten Eigentums des Erwerbers dar, sodass die zu seinem Schutz erlassene Vorschrift des § 550 BGB anzuwenden sei.
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs war die Schriftform im vorliegenden Fall nicht gewahrt. Wenn wesentliche Bestandteile des Mietvertrags - wozu auch der Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung gehöre - nicht in der Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, müsse sich zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei ergeben. In dem zu entscheidenden Fall war die Zusatzvereinbarung weder mit dem Mietvertrag verbunden noch war sie unterzeichnet worden. Sie nahm darüber hinaus auch nicht auf den Mietvertrag Bezug. Eine zweifelsfreie Zuordnung einer der Anlagen zur Haupturkunde des Mietvertrags war daher nach den Feststellungen des Bundesgerichtshofs nicht möglich.
Für nicht ausreichend erachtete der Bundesgerichtshof in diesem Zusammenhang den Hinweis in § 27 des Mietvertrags auf die nicht näher bezeichnete Anlage. Dem Schutzzweck des § 550 BGB genüge es nicht, wenn ein späterer Grundstückserwerber lediglich auf die Existenz einer Anlage hingewiesen werde, deren eindeutige Zuordnung jedoch nicht möglich sei. Da die Kündigung auch formell ordnungsgemäß erklärt worden und der Eigenbedarf nachgewiesen war, war das Räumungsverlangen des Vermieters berechtigt.