Ist in einer Staffelmietvereinbarung eine Staffel kürzer als ein Jahr bemessen, so ist die gesamte Staffelmietvereinbarung unwirksam.
Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag ausgewiesenen Wohnfläche um mehr als 20% ab, dann stellt diese Abweichung einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter ohne das Hinzutreten einer weiteren konkreten Gebrauchsbeeinträchtigung zur anteiligen Minderung der Miete berechtigt.
AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 12.08.2003 - 8. C. 147/03 -
Die Parteien hatten zum 01.10.2000 einen Mietvertrag über eine im Dachgeschoss gelegene Wohnung mit einer monatlichen Nettokaltmiete in Höhe von 848 DM geschlossen. Die Wohnfläche war im Mietvertrag mit 78,00 qm angegeben. Die tatsächliche Wohnfläche betrug jedoch lediglich 61,12 qm.
In der Anlage zum Mietvertrag war eine Mietzinsstaffel vereinbart, nach der sich die Nettokaltmiete vom 01.10.2001 bis 30.09.2002 auf 910 DM und vom 01.10.2002 bis 30.08.2003 auf 960 DM erhöhen sollte.
Nachdem die Mieter zunächst die vertraglich vereinbarte Miete gezahlt hatten, wiesen sie anlässlich einer Überprüfung der Wohnfläche im Zusammenhang mit einer Betriebskostenabrechnung auf die erhebliche Abweichung der vereinbarten Wohnfläche zur tatsächlichen Wohnfläche hin und machten eine entsprechende anteilige Minderung des Mietzinses geltend. Zugleich verrechneten sie die sich aus der Überzahlung in der Vergangenheit ergebende Mietdifferenz mit den laufenden Mieten.
Die Vermieterin machte klageweise die Zahlung der auf Grund der Minderung entstandenen Mietrückstände geltend. Die Mieter erhoben daraufhin Widerklage und verlangten von der Vermieterin die Rückzahlung der erhöhten Miete, die sie auf Grund der vereinbarten Mietstaffel gezahlt hatten. Sie vertraten insoweit die Ansicht, dass die Staffelmietvereinbarung unwirksam sei, weil die letzte Staffel einen Zeitraum umfasse, der kürzer als ein Jahr sei.
Das Amtsgericht hat die Klage der Vermieterin abgewiesen und der Widerklage der Mieter stattgegeben. Es gelangte in seinem Urteil zu dem Ergebnis, dass die Staffelvereinbarung unwirksam und darüber hinaus die Nettokaltmiete anteilig im Verhältnis der tatsächlichen Wohnfläche zur vereinbarten Wohnfläche zu mindern sei.
Die im Mietvertrag vereinbarte Staffelmiete verstößt nach Ansicht des Amtsgerichts gegen die zwingende Vorschrift des § 557 a Abs. 2 Satz 1 BGB. Der danach erforderliche Zeitraum für den Lauf einer Staffel von mindestens einem Jahr wurde in der (letzten) Staffel vom 01.10.2002 bis zum 30.08.2003 nicht eingehalten. Auf die Frage, ob der Vermieterin beim Ausfüllen des Mietvertrags ein Versehen unterlaufen sei oder nicht, kam es nach Ansicht des Amtsgerichts nicht an. Die Unwirksamkeit der letzten Staffel habe die Nichtigkeit der gesamten Staffelvereinbarung und nicht etwa nur eine Teilnichtigkeit der letzten Staffelvereinbarung zur Folge. Die Mieter waren daher - unbeschadet einer weitergehenden Mietminderung - nur verpflichtet die ursprünglich vereinbarte Kaltmiete in Höhe von 848 DM zu zahlen.
Darüber hinaus stand den Mietern nach Ansicht des Amtsgerichts ein Recht zur Minderung des Mietzinses im Umfang der Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche zur vereinbarten Wohnfläche zu. Auch wenn es sich bei der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag nicht um eine zugesicherte Eigenschaft im Sinne des § 536 Absatz 2 BGB gehandelt habe, stelle die tatsächlich erheblich kleinere Wohnfläche einen Mangel im Sinne des § 536 Absatz 1 BGB dar. Durch diesen Mangel werde die Tauglichkeit der Wohnung zum vertraglich vereinbarten Gebrauch wesentlich beeinträchtigt.
Das Amtsgericht stellte klar, dass ein Mangel im Sinne des Mietrechts immer dann vorliege, wenn die vertraglich vereinbarte Soll-Beschaffenheit von der tatsächlichen Ist-Beschaffenheit abweiche. Als vertragliche Soll-Beschaffenheit hätten die Vertragsparteien eine Wohnung mit einer Größe von ca. 78 qm vereinbart. Dass es sich bei dieser Vereinbarung nicht nur um eine rechtlich unverbindliche Objektbeschreibung gehandelt habe, werde unter anderem auch dadurch deutlich, dass diese Größe als Verteilerschlüssel für die Betriebskosten herangezogen worden sei.
Der Umstand, dass nur eine ungefähre Wohnungsgröße angegeben worden war, hatte nach Ansicht des Amtsgerichts nur zur Folge, dass nicht mehr von einer Zusicherung ausgegangen werden könne. Es komme daher auch nicht darauf an, ob der Nettokaltmietzins nach Quadratmetern berechnet worden sei oder nicht. Üblicherweise handele es sich bei der Wohnfläche um eine für den Mieter notwendige Kalkulationsgrundlage, mit der er die vereinbarte Miete wirtschaftlich einordnen und vergleichen könne.
Der Mangel war nach Ansicht des Amtsgerichts bei einer Abweichung von mehr als 20% auch erheblich. Das Amtsgericht gelangte unter Hinweis auf die oberlandesgerichtliche Rechtsprechung zu dem Ergebnis, dass eine derartige Flächenabweichung die Tauglichkeit der Mietsache zur Ausübung des vertragsgemäßen Gebrauchs in jedem Fall beeinträchtige, ohne dass es darauf ankomme, ob der Mieter darüber hinaus in seinem tatsächlichen Mietgebrauch betroffen sei.
Das Recht der Mieter zur Minderung des Mietzinses war nach Ansicht des Amtsgerichts weder verwirkt, noch durch vorbehaltlose Zahlung des Mietzinses ausgeschlossen. Die Mieter hatten die Flächenabweichung erst im Anschluss an eine Überprüfung im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung erkannt, so dass bereits aus diesem Grund nicht davon ausgegangen werden konnte, dass sie in Kenntnis des Mangels weiterhin vorbehaltlos die Miete gezahlt hätten.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Henrik Solf