Ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist formell unwirksam, wenn sich der Vermieter zur Begründung auf den Mietspiegel bezieht, die Wohnung des Mieters dort jedoch nicht ausgewiesen ist.
LG Berlin, Urteil vom 28.10.2004 - 67 S 190/04 -
Mieter und Vermieter stritten um die Wirksamkeit einer Mieterhöhung von Oktober 2003. Die Vermieter verlangten von den Mietern die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete unter Bezugnahme auf das Mietspiegelfeld G 3 des Berliner Mietspiegels 2002. Für die vorhandene Außentoilette nahmen die Vermieter einen Abschlag von 0,26 Euro vor.
Das Amtsgericht hatte dem Zustimmungsverlangen der Vermieter stattgegeben. Es hat sich bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf die Interpolation (Bestimmung von Zwischenwerten) zwischen zwei ähnlichen Mietspiegelfeldern gestützt. Auf die Berufung der Mieter hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts aufgehoben und die Zustimmungsklage des Vermieters abgewiesen. Es gelangte in seinen Urteilsgründen zu dem Ergebnis, dass das Mieterhöhungsverlangen bereits formell unwirksam gewesen ist.
Unerheblich war nach Ansicht des Landgerichts, dass die Vermieter auf den Berliner Mietspiegel 2002 Bezug genommen haben, obwohl ein solcher nicht existiert. Auf Grund des Erstellungsdatums des Mieterhöhungsverlangens könne zwanglos auf den anzuwendenden Berliner Mietspiegel 2003 geschlossen werden. Offen ließ das Landgericht, ob ein weiterer Fehler im Erhöhungsverlangen, nämlich die Angabe eines falschen Mietspiegelfelds mit fehlerhaften Mietspannen, für sich genommen zur Unwirksamkeit führen könne oder sich dieser Fehler möglicherweise durch Einsatz der korrekten Daten beheben ließe.
Das Landgericht stellte fest, dass die von den Mietern bewohnte Wohnung vom Berliner Mietspiegel 2003 nicht erfasst wurde. Es handelte sich um eine Altbauwohnung (Baujahr vor 1918) mit 60,70 qm Wohnfläche, die zwar über eine Zentralheizung, nicht jedoch über ein Bad verfügte und lediglich mit einer Außentoilette versehen war. In der Baualtersklasse bis 1918 sieht der Berliner Mietspiegel 2003 nur Wohnungen mit Innen-WC vor. Abweichungen (in Form von Abschlägen) sind nur für Wohnungen ohne Sammelheizung und ohne Bad aber jeweils mit Innen-WC vorgesehen. Wohnungen mit Außen-WC werden vom Berliner Mietspiegel 2003 nicht mehr erfasst. Zur Begründung und damit zur formellen Wirksamkeit der Mieterhöhung könne das nicht vorhandene Mietspiegelfeld auch nicht durch Interpolation oder Kombination anderer Mietspiegelfelder errechnet werden. Insoweit sei der Vermieter gehalten, eine andere Begründung anzugeben, z.B. durch Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Henrik Solf