Die Untervermietung ist in § 553 und § 540 BGB geregelt. Du hast nach § 553 BGB einen Anspruch auf eine Erlaubnis, wenn du ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hast, das nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist. Dieses Recht wurde eingeführt, um den Mieter/innen die Möglichkeit zu geben, das Mietverhältnis auf Dauer zu erhalten, auch wenn sich im Laufe der Zeit die Lebensumstände ändern. So kann man zum Beispiel nach einer Trennung und dem Auszug der Ex-Partnerin/des Ex-Partners einen Untermieter aufnehmen, um weiter die Miete zahlen zu können. In § 540 BGB ist geregelt, dass du die Mietsache nicht ohne Erlaubnis des Vermieters einem/r Dritten überlassen darfst. Bei unerlaubter Untervermietung droht schlimmstenfalls die Kündigung des Mietverhältnisses.
Wenn du Besuch bekommst, der eine Weile mit bei dir wohnt, ist das keine Untervermietung. Das gehört zum normalen Wohnen dazu und ist erlaubt. Von einem Besuch ist auszugehen, wenn du eine persönliche Beziehung zu der Person hast und diese kostenfrei bei dir bleibt. Außerdem muss der Aufenthalt vorübergehend sein. Die Gerichte gehen dabei von einem Zeitraum von maximal sechs Wochen aus. Wenn dein Besuch länger als sechs Wochen bleiben will, solltest du das dem Vermieter anzeigen.
Die Aufnahme naher Angehöriger in die Mietwohnung zählt zum vertragsgemäßen Gebrauch und ist keine Untervermietung. Du musst den Vermieter über den Einzug unterrichten, einer Erlaubnis bedarf es jedoch nicht. Zu nahen Angehörigen zählen neben dem/r Ehepartner/in, den Kindern und Stiefkindern auch die Eltern. Der Vermieter darf dir die Aufnahme von nahen Angehörigen grundsätzlich nicht verbieten, es sei denn, es kommt dadurch zur Überbelegung der Wohnung.
Der Anspruch nach § 553 BGB besteht nur, wenn das Interesse erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Zum Beispiel, weil dein/e Mitbewohner/in ausgezogen ist, weil du nicht mehr alleine leben willst oder weil du weniger verdienst als vorher. Als Mieter/in musst du konkrete und nachprüfbare Tatsachen vortragen, aus denen sich das ergibt. Vorsicht: Dem Vermieter darf sich nicht die Vermutung aufdrängen, dass die Absicht der Untervermietung bereits bei Abschluss des Mietvertrages bestanden hat, was bei einem sehr engen zeitlichen Zusammenhang vermutet werden könnte.
Ein berechtigtes Interesse wird angenommen, wenn du für die Untervermietung einen nachvollziehbaren und vernünftigen Grund hast, der mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Solche Gründe können privater oder finanzieller Natur sein, oder auch beides. Zum Beispiel, weil du mit deiner Partnerin/deinem Partner zusammenziehen möchtest oder die Miete so teuer geworden ist, dass du sie dir mit jemandem teilen willst bzw. musst. Kein berechtigtes Interesse ist es, wenn du mit der Untervermietung Geld verdienen willst.
Hier kommt es auf die Gestaltung an. Ziel von § 553 BGB ist es, dem/der Mieter/in die Wohnung zu erhalten. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist der Anspruch auf Gestattung der Untervermietung lediglich vom Vorliegen eines nach Vertragsabschluss entstandenen berechtigten Interesses abhängig, sowie davon, dass du nur einen Teil der Wohnung einem Dritten überlässt. Nicht Voraussetzung ist, dass du die Wohnung als ehemaligen und künftigen Hauptwohnsitz erhalten willst. Eine Untervermietung scheidet aber aus, wenn du die sogenannte Sachherrschaft über die Wohnung endgültig und vollständig aufgegeben hast/aufgeben willst. Von § 553 BGB umfasst sind beispielsweise folgende Konstellationen: Du hast noch eine zweite Wohnung und wohnst nun überwiegend dort. Aus beruflichen Gründen behältst du aber ein Zimmer in der ersten Wohnung und bist regelmäßig dort. Du musst dort aber nicht deinen Lebensmittelpunkt haben. Um die Kosten für diese erste Wohnung zu reduzieren, kannst du einen Teil der Wohnung untervermieten. Auch eine Einzimmerwohnung kannst du teilweise untervermieten, beispielsweise wenn du aus beruflichen Gründen für eine Zeit im Ausland bist. Voraussetzung ist aber auch hier, dass du noch die Sachherrschaft über die Wohnung hast und die Wohnung auch nicht nur vorübergehend vollständig aufgibst. Du solltest unbedingt auch einen Schlüssel behalten, um auf eben die in der Wohnung verbliebenen Dinge jederzeit Zugriff haben.
Du kannst den Vermieter danach fragen, ob er dir generell erlaubt, an eine Person unterzuvermieten, aber du hast keinen Anspruch darauf. Einen Anspruch hast du – wenn die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind – nur auf eine konkrete personengebundene Erlaubnis. Das bedeutet, dass du für jede einzelne Person jedes Mal fragen musst.
Du musst den vollen Namen, Geburtsdatum und -ort und den Beruf des/der Untermietenden mitteilen. Nur so kann der Vermieter die Person identifizieren und überprüfen, ob in der Person selbst ein wichtiger Grund liegt, die Erlaubnis zu verweigern. Ratsam ist es, auch die aktuelle Adresse mitzuteilen.
Außerdem musst du Angaben zum Raumnutzungskonzept machen. Also in welches Zimmer der/die Untermieter/in einziehen soll und welche Räume gemeinsam genutzt werden. Du musst das berechtigte Interesse mitteilen und dass es nach Vertragsschluss entstanden ist. Außerdem ist es sinnvoll, die Höhe der Untermiete mitzuteilen. Und du solltest angeben, ab wann du untervermieten willst.
Nein. Häufig werden Personalausweiskopien, Führungszeugnisse und Gehaltsnachweise verlangt. Oder es wird ein Kennenlernen eingefordert. Diesen Forderungen muss man nicht nachkommen. Auch der Untermietvertrag muss nicht vorgelegt werden. Er kann jedoch verlangen, ihm die Höhe der Untermiete mitzuteilen, weil ein berechtigtes Interesse nicht vorliegt, wenn mit der Untermiete Gewinn gemacht werden soll.
Dann kannst du den Vermieter auf die Erteilung der Erlaubnis verklagen. Wenn du die Miete ohne einen Untermieter nicht mehr bezahlen kannst oder es ähnlich dringende Gründe gibt, warum du sofort eine Erlaubnis brauchst, kannst du sogar eine einstweilige Verfügung zur vorläufigen Duldung beantragen. Außerdem hast du – wenn der Vermieter die Erlaubnis unberechtigt verweigert – einen Anspruch auf Schadenersatz wegen der entgangenen Untermiete. Und du hast ein Sonderkündigungsrecht nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB, wenn der Vermieter die Erlaubnis unberechtigt verweigert (von Nutzen z. B. bei befristeten Mietverträgen von langer Dauer).
Die Person darf nur abgelehnt werden, wenn in ihr selbst ein wichtiger Grund liegt. Zum Beispiel, wenn der Vermieter mit der Person in der Vergangenheit schon schlechte Erfahrungen gemacht hat oder es Anhaltspunkte dafür gibt, dass die Person den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen wird.
Das richtet sich nach der Miete, die gegenüber dem Vermieter zu zahlen ist, und danach, ob die Mietpreisbremse anwendbar ist oder nicht. Mit der Untermiete darf kein Gewinn gemacht werden. Der BGH hat erst kürzlich entschieden, dass der Zweck der Untervermietung nicht darin besteht, dem Mieter hierdurch eine Gewinnerzielung zu ermöglichen. Dann fehlt das berechtigte Interesse und der Vermieter muss die Untervermietung nicht erlauben. Eine Untervermietung zu einem höheren Preis als die eigene Miete kann sogar zur Kündigung führen. Unabhängig davon finde ich es unsolidarisch, als Mieter/in andere Mieter/innen auszunutzen. Niemand möchte eine überhöhte Miete zahlen, auch Untermieter/innen nicht. Es ist auf dem Wohnungsmarkt schon schwer genug, und diese Situation auszunutzen, um selber Geld damit zu verdienen, finde ich nicht in Ordnung.
Die Mietpreisbremse spielt auch in Untermietverhältnissen da eine Rolle, wo sie anwendbar ist. Es gibt gesetzlich geregelte Ausnahmen von der Mietpreisbremse, die Untervermietung stellt keine solche dar, und Untermieter/innen können gegenüber Hauptmieter/innen die Einhaltung der Mietpreisbremse einfordern. Näheres findest du in unserer Infoschrift zur Mietpreisbremse. Lass dich im Zweifel beraten. Bei der Prüfung der Miethöhe ist die zulässige Miete für die gesamte Wohnung zu ermitteln und dann auf die Fläche des untervermieten Zimmers plus der anteiligen Fläche der Gemeinschaftsräume wie Küche und Bad herunterzurechnen.
Grundsätzlich nicht. Das kann nur im Einzelfall erlaubt sein, wenn beispielsweise der Hauptmietvertrag bald endet. Oder aber, wenn das berechtigte Interesse zu einem bestimmten Zeitpunkt endet. Wenn zum Beispiel wegen eines einjährigen Auslandsaufenthalts ein Zimmer untervermietet werden soll, könnte eine Befristung auf ein Jahr zulässig sein.
Das ist immer eine Einzelfallentscheidung. Gesetzlich vorgesehen ist der Zuschlag nur als Ausnahmefall – nämlich dann, wenn dem Vermieter die Untervermietung anders nicht zuzumuten wäre, siehe hierzu die Regelung in vgl. § 553 Abs. 2 BGB. In der Praxis ist es häufig so, dass Untermietzuschläge pauschal bei jeder Untervermietung verlangt werden, oft ist das Verlangen unbegründet. Lass dich in solch einem Fall beraten.
Ja. Nach § 26 Abs. 3 Neubaumietenverordnung 1970 (NMV 1970) darf der Vermieter einen Untermietzuschlag von 2,50 Euro pro Monat verlangen. Wenn es mehr als einen Untermieter gibt, erhöht sich der Zuschlag auf 5 Euro. Und wenn mehr als die Hälfte der Wohnfläche untervermietet werden, brauchen auch die Untermieter einen Wohnberechtigungsschein (WBS).
Ja, nach § 540 Abs. 2 BGB haftest du, wenn der/die Untermieter/in „bei dem Gebrauch“ der Mietsache schuldhaft eine Pflicht verletzt. Das gilt unabhängig davon, ob die Untervermietung erlaubt ist oder nicht. Pflichtverletzungen sind zum Beispiel Sachbeschädigungen, Beleidigungen, Störung des Hausfriedens, Ruhestörung oder Vertragsverletzungen dir gegenüber. Die Haftung greift, wenn der Untermieter vorsätzlich oder fahrlässig handelt. Die Haftung erstreckt sich nicht auf Schäden, die völlig außerhalb des Gebrauchs der Mietsache liegen, beispielsweise, wenn Untermieter/innen im Hausflur fremdes Eigentum beschädigen.
Viele wünschen sich das, aber so ein Anspruch besteht nicht. Es besteht auch kein Recht darauf, als Nachmieter angenommen zu werden. Der Vermieter hat das Recht, sich seine Vertragspartner frei auszusuchen. Die Möglichkeit zur Übernahme des Mietverhältnisses – wie bei gewerblicher Zwischenvermietung – besteht bei der Untermiete nicht. Durch die Kündigung des Mietverhältnisses verliert am Ende auch dein/e Untermieter/in die Wohnung.
Ab dem Zeitpunkt, zu dem das Hauptmietverhältnis wirksam beendet ist, hast du kein Recht mehr, in der Wohnung zu bleiben. Auch in den Fällen, in denen die/der Hauptmieter/in die Wohnung kündigt, ohne das Untermietverhältnis zu beenden, müssen die Untermieter/innen dann trotzdem ausziehen. Denn der Vermieter und die/der Untermieter/in haben kein Vertragsverhältnis miteinander.
Ja. Vielen ist das nicht bewusst, aber: Ein Hauptmieter, der untervermietet, ist auch Vermieter. Das bedeutet, dass der Hauptmieter die mieterschützenden Vorschriften gegenüber dem/der Untermieter/in zu beachten hat. In diesen Konstellationen beraten wir dich hinsichtlich deines Verhältnisses zum Vermieter, zum Beispiel zur Erlangung der Untermieterlaubnis. In deiner Eigenschaft als Vermieter beraten wir dich nicht. Selbstverständlich beraten wir Untermieter/innen im Verhältnis zum Hauptmieter beispielsweise zur Miethöhe, Befristung oder Kündigungsfristen. Hauptmieter/innen, die sich als Untervermieter/innen beraten lassen wollen, können bei uns nicht beraten werden. Wir sind eine Mieterorganisation und beraten Mieter/innen.