Der Vermieter kann die Erlaubnis zur Untervermietung nicht von der Zustimmung zu einem Untermietzuschlag abhängig machen, wenn sich die Anzahl der in der Wohnung befindlichen Personen durch die Untervermietung nicht erhöht.
Dem Mieter steht wegen der rechtswidrigen Versagung der Erlaubnis zur Untervermietung ein Anspruch auf Schadensersatz wegen des entgangenen Untermietzinses zu.
LG Berlin, Urteil vom 18.12.2003 - 7 S 277/03 -
Zwei Mieter bewohnten gemeinsam eine Wohnung. Nach dem Auszug eines der Mieter baten die Mieter, im Hinblick auf die nunmehr von dem verbleibenden Mieter im Innenverhältnis allein zu tragende Miete, um die Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers der Wohnung. Die Vermieterin erteilte eine widerrufliche Genehmigung und machte diese von einem Untermietzuschlag in Höhe von 25 Euro monatlich abhängig. Sie war nicht bereit, auf den Zuschlag zu verzichten, die Mieter wiederum wollten die Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung der Wohnung ohne Untermietzuschlag erreichen.
Mit der Klage verlangten die Mieter die Zustimmung der Vermieterin zur Erteilung einer Untermieterlaubnis sowie die Verurteilung zur Zahlung des - durch die bislang wegen Versagung der Erlaubnis vereitelte Untervermietung - entgangenen Untermietzinses.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es vertrat in seiner Urteilsbegründung die Ansicht, die Vermieterin hätte das Recht gehabt, die Erteilung der Untermieterlaubnis von der Zahlung des verlangten Untermietzuschlags in Höhe von 25 Euro monatlich abhängig zu machen.
Das Landgericht Berlin hob die Entscheidungen des Amtsgerichts auf und verurteilte die Vermieterin sowohl zur Erteilung der Untermieterlaubnis als auch zur Zahlung des entgangenen Untermietzinses. Es begründete seine Entscheidung damit, dass den Mietern gemäß § 553 Absatz 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf die Erteilung einer Untermieterlaubnis ohne Erhebung eines Untermietzuschlags zugestanden hätte. Das nach der gesetzlichen Vorschrift erforderliche Interesse der Mieter habe sich im Anschluss an den Auszug eines Mieters aus der Wohnung ergeben, da der andere Mieter seit dieser Zeit alleine in der Wohnung lebe und die finanzielle Belastung durch den geschuldeten Mietzins für ihn zu hoch sei.
Die Vermieterin war nach Ansicht des Landgerichts Berlin nicht berechtigt, die von den Mietern begehrte Untermieterlaubnis davon abhängig zu machen, dass die Mieter künftig einen Zuschlag in Höhe von 25 Euro zusätzlich zum monatlichen Mietzins zahlen. Insbesondere stelle die Vorschrift des § 553 Absatz 2 BGB keine rechtliche Grundlage für die von der Vermieterin verlangte Erhöhung des Mietzinses dar. Nach dieser Vorschrift könne der Vermieter eine "angemessene Erhöhung der Miete" nur dann verlangen, wenn ihm die Überlassung eines Teils der gemieteten Wohnung an einen Dritten andernfalls nicht zumutbar sei.
Diese Voraussetzungen liegen nach Ansicht des Landgerichts nur dann vor, wenn der Vermieter durch die Aufnahme einer weiteren Person vermehrt belastet werde, etwa durch die stärkere Abnutzung der Wohnung oder durch die höhere Belastung mit Betriebskosten. Eine solche zusätzliche Belastung sei im vorliegenden Fall bereits deshalb nicht erkennbar gewesen, weil die in Frage kommende Wohnung bis zum Auszug eines Mieters ebenfalls von zwei Personen bewohnt gewesen sei.
Der von der Vermieterin behauptete erhöhte Verwaltungsaufwand war nach Ansicht des Landgerichts nicht in nachvollziehbarer Weise dargestellt worden. Insbesondere konnte das Landgericht - abgesehen von der einmaligen Erteilung der Erlaubnis der Untervermietung - nicht erkennen, worin der erhöhte Verwaltungsaufwand bestehen sollte.
Da die Vermieterin somit zu Unrecht die gewünschte Erteilung der Untermieterlaubnis verweigert hatte, war Sie den Mietern nach Ansicht des Landgerichts zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens in Höhe des entgangenen Untermietzinses verpflichtet.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Henrik Solf