Es ist eines der Top-Themen in der mietrechtlichen Beratung: die Untermiete. Mieter/innen wollen gemeinsam wohnen, um Miete zu sparen, oder einfach aus Spaß an der Gemeinschaft. Daraus entstehen das Mietverhältnis betreffende Fragen. Im BGB finden sich zum Thema Untermiete zwei Paragrafen: § 540 BGB gilt für alle Mietverträge, also auch für Gewerberaum. Er verbietet Mieter/innen eine Untervermietung, wenn sie keine Erlaubnis einholen, und er gibt ihnen das Recht zu kündigen, wenn diese Erlaubnis verweigert wird. § 553 BGB gibt Mieter/innen von Wohnraum das Recht, in bestimmten Fällen eine Erlaubnis vom Vermieter verlangen zu können.
Bei der Untermiete gilt, dass nur ein Teil des Wohnraums Dritten überlassen werden darf, z. B. wenn eine Wohnung mehrere Zimmer hat und eines der Zimmer an eine weitere Person vermietet werden soll. Soll die gesamte Wohnung überlassen werden, ist die Frage nach der sogenannten Sachherrschaft über die Wohnung wichtig, denn diese Sachherrschaft müssen die Hauptmieter/innen behalten. Dies gilt auch bei einer Gebrauchsüberlassung an Familienangehörige oder Lebensgefährt/innen. Wer die gesamte Familienwohnung z. B. seinen Kindern überlassen will, hat keinen Anspruch darauf, die Erlaubnis zu bekommen. Nicht nötig ist für die Sachherrschaft, dass die Hauptmieter/innen ständig in der Wohnung leben. Die meisten Gerichte akzeptieren eine Sachherrschaft, wenn die Mieter/innen sich an den Wochenenden in der Wohnung aufhalten. Der BGH hat entschieden, dass sich der sogenannte Lebensmittelpunkt nicht in der Wohnung befinden muss (
BGH, Urt. v. 23. November 2005, AZ: VIII ZR 4/05
). Auch ein Auslandsaufenthalt für eine begrenzte Zeit und somit eine längere Abwesenheit kann noch als Teilvermietung der Wohnung angesehen werden. Dabei sehen sich die Gerichte den jeweiligen Einzelfall und den Wohnungsmarkt genau an. In größeren Städten wie Berlin und Hamburg wird eher eine längere Abwesenheit als Anspruchsgrundlage akzeptiert als in kleineren Gemeinden. In Berlin wurde sogar bei einem 2-jährigen Auslandsaufenthalt ein Anspruch bejaht (LG Berlin, Urt. v. 14. Januar 1986, AZ: 65 S 152/85 und Urt. v. 4. Dezember 2006, AZ: 67 S 425/05). Aber Vorsicht: Wenn Hauptmieter/innen an ihrem Aufenthaltsort überhaupt nicht erreichbar sind, wird ein diesbezüglicher Anspruch nicht zugebilligt (LG Berlin, 6. Juli 1982, AZ: 63 S 250/82). Das ist logisch, denn so können Hauptmieter/innen nicht die Verantwortung für die Wohnung tragen, sondern geben diese an Dritte ab. Wenn die Wohnung ganz aufgegeben wurde, ist ein Anspruch auf Untermieterlaubnis nicht gegeben. Dies gilt auch dann, wenn der Hauptmieter den Untermieter gelegentlich besucht und bei ihm übernachtet (LG Berlin, Urt. v. 30. Mai 1991, AZ: 62 S 17/91). Zum Wohnen gehört auch nicht die Nutzung eines Arbeitszimmers in der Wohnung oder das Lagern von Möbeln (LG Cottbus, Urt. v. 30. August 1994, AZ: 4 S 99/94). In der Beratung wird häufig die Frage gestellt, ob die Hauptmieter/innen in der Wohnung ihren Hauptwohnsitz gemeldet haben müssen. Die Antwort lautet: nein. Die Meldepflicht ist eine verwaltungsrechtliche Vorschrift und hat nichts mit dem Mietrecht zu tun. Die polizeiliche Meldung des Hauptwohnsitzes kann allenfalls ein Indiz sein, wo die Person wirklich wohnt.
Fremde oder Freunde
Bei einer Eigenbedarfskündigung gilt eine Nichte des Vermieters als eine Familienangehörige. Wer glaubt, dieses Recht stünde auch Mieter/innen zu, irrt. Lediglich die Ehegatten und Kinder sind Verwandte im engeren Sinne und benötigen keine Erlaubnis des Vermieters, um mit in der Wohnung zu leben. Außerdem sind noch Hauspersonal und Pflegepersonen von der Genehmigung des Vermieters befreit (BayObLG, Urt. v. 6. Oktober 1997, AZ: RE 2/96). Bei der Aufnahme der Eltern ist ungeklärt, ob dies erlaubnispflichtig ist. Entscheidend ist im Einzelfall, wie groß die Wohnung ist und ob ein Bedarf besteht. Besonders mieterfeindlich geht es bei der Aufnahme von Lebensgefährt/innen in die Wohnung zu: Sie bedarf der Erlaubnis des Vermieters (
BGH, Urt. v. 5. November 2003, AZ: VIII ZR 371/02
). Darauf haben Mieter/innen zwar einen Anspruch, aber dass erst eine Erlaubnis eingeholt werden muss, ist diskriminierend. Da verwundert es auch nicht, dass Geschwister von Mieter/innen nicht zu deren engen Verwandten gehören sollen. Eine häufige Frage aus der Beratung lautet: „Kann ich einen Untermieter nicht als Besucher für drei Monate in der Wohnung aufnehmen?“ Hier lautet die Antwort: nein. Untermieter/innen zahlen Miete und haben das Recht, den gemieteten Raum zu nutzen. Sie haben Ansprüche, die auch den Vermieter betreffen. Besucher/innen haben diese Rechte nicht und zwar unabhängig von der Aufenthaltsdauer in der Wohnung.
Berechtigtes Interesse
Für einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung müssen Mieter/innen ein berechtigtes Interesse haben, das erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist. Wann ein berechtigtes Interesse vorliegt, wurde von Gerichten entschieden. Der BGH hat 1984 in einer Grundsatzentscheidung vom 3. Oktober 1984 (AZ: VIII ARZ 2/84) umfassende Kriterien entwickelt. Jedes Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das – egal ob persönlich oder wirtschaftlich – mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht, ist als berechtigt anzusehen. Persönliche Interessen können vielfältig sein: die Aufnahme von Verwandten, die Aufnahme des/r Lebenspartner/in, der Wunsch, ein Kind gemeinsam groß zu ziehen oder mit einer zweiten/dritten Person gemeinsam zu leben, und insbesondere bei älteren Menschen die Angst vor Vereinsamung. Wirtschaftliche Interessen sind z. B. der Wunsch nach Einschränkung der Berufstätigkeit, Arbeitslosigkeit, Auszug eines Mitglieds der Wohngemeinschaft (WG) oder die Aufforderung des Jobcenters zur Senkung der Mietkosten. In den letzten Jahren ist ein weiteres Interesse hinzugekommen: Mieter/innen müssen sich häufig berufsbedingt für einen gewissen Zeitraum in einer anderen Stadt oder im Ausland aufhalten. In größeren Städten ist dieses Interesse bei einem Aufenthalt von einem Jahr als unproblematisch angesehen worden (in Berlin sogar zwei Jahre, s. o.), wenn die Mieter/innen zeitweise die Wohnung wieder aufsuchen und nicht im Dschungel verschwinden.
Planung gilt nicht
Erst nach Abschluss des Mietvertrags darf der Grund für die Untervermietung entstanden sein. Wer also schon bei Abschluss des Vertrags eine WG plant und dies dem Vermieter verheimlicht, um den Vertrag abschließen zu können, steht ohne Anspruch auf Untervermietung da. Beispiel: Weil gern an Paare vermietet wird, wird der Mietvertrag zusammen mit der Verlobten abgeschlossen, aber tatsächlich steht vor Abschluss des Vertrags fest, dass ein Freund mit einziehen soll. Bei einem wirtschaftlichen Interesse müssen die Hauptmieter/innen die Gründe benennen, warum und wie sich die finanzielle Situation verändert hat. Beispiele: Wegfall des Arbeitsplatzes und Verringerung der Bezüge, Eintritt in die Rente oder, etwa bei Studierenden, eine (prüfungsbedingte) Mehrbelastung, die weiteres Jobben verhindern.
Ablehnungsgründe
Erster Grund: der Untermieter als unzumutbares Wesen
Es gibt Menschen, die als nicht wohnfähig gelten, weil sie angeblich die Mitmieter/innen bedrohen und belästigen oder so laut sind, dass sich die anderen Mieter/innen im Haus gestört fühlen. Hat ein Vermieter Kenntnis von solchen Vorwürfen, darf die Erlaubnis zur Untervermietung abgelehnt werden. Kein Grund spielt die Solvenz der Untermieter/innen (LG Berlin, Urt. v. 15. Januar 2002, AZ: 65 S 559/00), denn schließlich bleiben ausschließlich die Hauptmieter/innen in der Haftung gegenüber den Vermietern. Leider ist es immer noch an der Tagesordnung, dass Menschen wegen ihrer Hautfarbe, ihrer Nationalität oder ihrer Religionszugehörigkeit abgelehnt werden. In diesem Fall sind sich die Gerichte einig: Dieses Argument gilt nicht!
Zweiter Grund: Überbelegung
In Sachen Überbelegung gilt die Faustregel: ein Zimmer pro Person oder 10 qm Wohnraum für Familienangehörige. In Berlin sind darüber hinaus Mindestwohnflächen im Wohnungsaufsichtsgesetz genannt: 9 qm für Erwachsene und 6 qm für Kinder unter 6 Jahren (§ 7 Abs. 1 Wohnungsaufsichtsgesetz). Diese Größen sind nicht bindend, sie werden aber in die Entscheidung darüber, ob eine Überbelegung zutrifft, einbezogen (LG Berlin, Urt. v. 26. März 1990, AZ: 61 S 483/89).
Namen nennen
Das Schreiben mit der Bitte um Erlaubnis zur Untervermietung muss den Namen, den Beruf und das Geburtsdatum des Untermieters oder der Untermieterin enthalten. Anhand der Angaben zur Person des/r Untermieter/in kann der Vermieter prüfen, ob diese/r als Randalierer/in bekannt ist oder ein sonstiger Grund für die Versagung der Untermieterlaubnis vorliegt. Weiterhin sind im Anforderungsschreiben sämtliche Gründe zu offenbaren, warum die Erlaubnis zu erteilen ist. Es muss z. B. bei einem wirtschaftlichen Interesse die finanzielle Situation dargelegt werden. Bei persönlichen Gründen müssen theoretisch sämtliche Einzelheiten aus der Privatsphäre mitgeteilt werden, damit der Vermieter die Motive zur Untervermietung nachvollziehen kann. Selbstverständlich ist auch zu erläutern, dass und warum diese Umstände erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sind. Tipp: Die Untermieterlaubnis sollte immer schriftlich und unter Fristsetzung angefordert werden. Außerdem sollte sichergestellt sein, dass der Vermieter das Schreiben tatsächlich erhält, sei es per Einschreiben oder per Boten. Boten können auch Freund/innen oder Bekannte sein.
Mieterhöhung
In § 553 Abs. 2 BGB ist geregelt, dass die Vermieter die Untermieterlaubnis von einer „angemessenen“ Mieterhöhung abhängig machen können. Allerdings gilt diese Voraussetzung nur dann, wenn die Untervermietung nur mit einer Mieterhöhung zumutbar ist. Einfach ist dies im Sozialen Wohnungsbau: Nach § 26 Neubaumietenverordnung (NMV) ist geregelt, dass ein monatlicher Zuschlag von 2,50 Euro bei Vermietung an eine Person und 5 Euro bei Vermietung an zwei oder mehr Personen verlangt werden darf (§ 26 Abs. 3 NMV). Bei nicht preisgebundenen Wohnungen dürfte allein die Inklusivmiete (wenn Betriebskosten in der Miete enthalten sind) eine Rolle spielen und zu einer Erhöhung der Miete führen können. In der Literatur wird zwar zum Teil von einer Honorierung der „Gebrauchserweiterung“ der Mietsache durch eine weitere Person ausgegangen, aber eine Erweiterung der Nutzung ist für den Vermieter durchaus zumutbar, da bestimmte Personenkreise (s. o.) schließlich keiner Erlaubnis bedürfen. Und tatsächlich hält auch der Gesetzgeber dies ohne Mieterhöhung für zumutbar. Anders ist es, wenn in der Miete Wasser, Müll und andere Kosten enthalten sind, die durch Verbrauch entstehen. Davon zu unterscheiden sind Kosten, die von der Anzahl der Mieter/innen im Haus unabhängig sind wie z. B. die Grundsteuer oder Versicherungen. Wenn mit dem Einzug einer weiteren Person die Betriebskosten in der Miete steigen und der Vermieter zusätzliche Kosten hat, ist die Zumutbarkeitsgrenze erreicht und eine Mieterhöhung zulässig.
Vertragliches
In den meisten Mietverträgen ist nur die o. g. gesetzliche Regelung wiedergegeben. Es kann aber auch eine generelle Untermieterlaubnis vereinbart worden sein. Dann sind die Mieter/innen lediglich verpflichtet, die Namen der Untermieter/innen zu nennen. In § 553 Abs. 3 BGB ist geregelt, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist. Dazu gehört die Klausel: „Die Wohnung darf nur von einer Person bewohnt werden.“ Auch können Vermieter nicht bestimmte Personengruppen ausschließen. Interessant sind in diesem Zusammenhang Wohnprojekte, die unter bestimmten Voraussetzungen zustande gekommen sind, wie z. B. autofreies Wohnen. Eine Klausel in den Mietverträgen, dass nur Untermieter/innen aufgenommen werden dürfen, die auf ein Auto verzichten, ist unwirksam und stellt lediglich eine freiwillige Selbstverpflichtung dar.
Kündigungsrecht des Mieters
In § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ist geregelt, dass Mieter/innen das Recht zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist (drei Monate) eingeräumt wird, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert, sofern nicht in der Person des Untermieters/der Untermieterin ein Versagungsgrund (s. o.) vorliegt. Außerdem gilt: Auch wenn Mieter/innen keinen allgemeinen Anspruch auf Untermieterlaubnis haben, können sie kündigen, wenn der Vermieter diesen Anspruch generell ablehnt. Seit der Mietrechtsreform haben Mieter/innen aber ohnehin eine Kündigungsfrist von drei Monaten und Gründe müssen sie nicht angeben. Daher ist diese Kündigungsmöglichkeit in der Praxis kaum noch relevant. Anders ist es nur bei Verträgen mit (befristetem) Kündigungsausschluss: Wenn z. B. in einem Vertrag vereinbart ist, dass bis zum 31.12.2013 nicht gekündigt werden darf, kann aufgrund einer verweigerten Untervermietungserlaubnis eine vorzeitige Kündigung möglich sein.
Kündigungsrecht des Vermieters
Vermieter haben nicht nur einen Anspruch auf die Unterlassung der Gebrauchsüberlassung der Wohnung, sondern auch ein Kündigungsrecht. Auf eine unberechtigte Untervermietung, weil z. B. keine Hauptmieter/innen mehr dort wohnen und die Wohnung vollständig an Dritte überlassen wurde, darf nach einer Abmahnung fristlos gekündigt werden. Etwas anders liegt der Fall, wenn eigentlich ein Anspruch auf eine Untermieterlaubnis bestehen würde, die Hauptmieter/innen aber „vergessen“ haben dies zu beantragen oder der Vermieter nicht auf ein Schreiben reagiert hat. Hier ist eine fristlose Kündigung auch nach einer Abmahnung ausgeschlossen, wenn schnell das erforderliche Anspruchsschreiben an den Vermieter geschickt wird. Allerdings bleibt noch die Möglichkeit einer fristgemäßen Kündigung bestehen, da unter Umständen ein fortwährender Vertragsverstoß vorliegt und dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, das Vertragsverhältnis fortzusetzen. Über die Rechtmäßigkeit einer solchen Kündigung gibt es keine einheitliche Rechtsprechung. Letztlich kommt es immer auf den Einzelfall an. Haben z. B. Mieter/innen alles Erforderliche getan, um eine Erlaubnis zu bekommen, und scheitert es an dem Schweigen des Vermieters, kann sicher kein grober Vertragsverstoß unterstellt werden. Gleiches gilt, wenn die Wohnung an eine WG vermietet wurde und ein Untermieterwechsel schon häufig ohne Probleme vorgekommen ist. Tipp: Die Erlaubnis zur Untervermietung ist ein einklagbarer Anspruch. Wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, sollten Mieter/innen bei Versagung oder Schweigen des Vermieters nicht zögern und die Gerichte bemühen. Mit dem Einreichen der Klage dürfte eine Kündigung des Vermieters vom Tisch sein. Dies gilt selbstverständlich nur, wenn der Anspruch auf Untermieterlaubnis vorliegt.
Fazit
Es bleibt die Frage nach dem Sinn der Gesetzgebung zur Untervermietung. Warum können Mieter/innen nicht selbst entscheiden, wie und mit wem sie in ihren Mieträumen leben wollen? Auf der einen Seite wird der Schutz der Mietwohnung in den Verfassungsrang gehoben und auf der anderen Seite müssen Mieter/innen erst brav nachfragen, wen sie aufnehmen dürfen. Das ist eigentlich schon eine Zumutung. Nun kann man natürlich den Schutz der Vermieter dagegen stellen. Aber: Eigentlich müssen Vermieter häufig sowieso die Erlaubnis erteilen und ihre Freude, über die Lebensweise der Mieter/innen zu entscheiden, dürfte sich in Grenzen halten. Darüber hinaus kann ein Vermieter immer noch auf Unterlassung klagen, falls es eine Überbelegung gibt oder ein Störenfried einzieht. Das Sonderkündigungsrecht für Mieter/innen spielt eine eher untergeordnete Rolle, seit die Mieter/innen mit Ausnahme von Verträgen mit Kündigungsausschluss eine generelle Kündigungsfrist von drei Monaten haben.
Christiane Hollander ist Juristin beim Mieterverein „Mieter helfen Mietern“ in Hamburg.
MieterEcho Nr. 344 / Dezember 2010