Ich habe gehört, dass der Berliner Senat eine Umwandlungsverordnung erlassen hat. Worum handelt es sich hierbei und was bedeutet das für mich als Mieter?
Der § 250 Baugesetzbuch (BauGB) wurde im Juni 2021 eingeführt. Er regelt ein befristetes Umwandlungsverbot für Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, um Mieter/innen vor Verdrängung zu schützen. Das Land Berlin hatte in Umsetzung der Regelung des § 250 BauGB mit der Umwandlungsverordnung vom 21. September 2021 (in Kraft seit 7. Oktober 2021) Berlin als ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt. Über diese Bestimmung wurde ein bis Ende 2025 geltender Genehmigungsvorbehalt für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Bestandsgebäuden eingeführt.In Anbetracht der anhaltenden Wohnraumknappheit wurde auf Bundesebene die Anwendbarkeit des § 250 BauGB um fünf Jahre verlängert. Somit konnte auf Landesebene rechtzeitig vor dem Auslaufen eine neue Umwandlungsverordnung erlassen werden. Die Verordnung ist am 1. Januar 2026 in Kraft getreten und gilt fünf Jahre bis Ende 2030. Inhaltlich regelt die Verordnung, dass die Begründung oder Teilung von Wohneigentum in Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen grundsätzlich verboten ist. Eine Genehmigung kann nur erteilt werden, wenn
- das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
- das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
- das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter/innen veräußert werden soll,
- auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht mehr zumutbar ist,
- ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist.
Meine Nachbarin hat mir erzählt, dass es mehrere Bestimmungen zur Umwandlung gibt. Wo finde ich diese und was unterscheidet die Regelungen?
Regelungen zum Umwandlungsverbot finden sich in § 172 BauGB und § 250 BauGB. Letztere hat Vorrang und verdrängt bis zum 31. Dezember 2030 die Anwendung des § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB. Für die Anwendbarkeit des § 250 BauGB kommt es darauf an, ob der Eingang des Antrags auf Anlegung von Wohnungsgrundbüchern ab dem 7. Oktober 2021 beim Grundbuchamt erfolgte. Inhaltlich regelt der § 172 Abs. 4 Satz 2 BauGB, dass eine Genehmigung zur Umwandlung dann zu erteilen ist, wenn dem Eigentümer ein Verzicht auf die Umwandlung auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Das Absehen von einer Umwandlung soll unzumutbar sein, wenn die Kosten der Bewirtschaftung des Gebäudes im bestehenden Zustand nicht durch seine Erträge oder den Nutzwert für den Eigentümer aufgewogen werden können. Darüber hinaus ist eine Genehmigung zu erteilen, wenn
- das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum/Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll (§ 172 Abs. 4 Nr. 2 BauGB),
- das Wohnungseigentum/Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll (§ 172 Abs. 4 Nr. 3 BauGB),
- ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum/Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist (§ 172 Abs. 4 Nr. 4 BauGB),
- das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung auf Begründung von Wohnungseigentum/Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird (§ 172 Abs. 4 Nr. 5 BauGB) oder
- (häufigster Fall!) der Eigentümer sich verpflichtet, innerhalb von 7 Jahren ab Begründung des Wohnungseigentums Wohnungen nur an Mieter zu veräußern (§ 172 Abs. 4 Nr. 6 BauGB).
Ich wohne in einem Haus mit sechs Wohnungen. Gilt hier das Umwandlungsverbot und wenn ja, wie lange?
Ja, das Umwandlungsverbot greift in Ihrem Fall, da es sich um ein Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen handelt. Das heißt, bis Ende 2030 kann nur dann umgewandelt werden, wenn einer der in § 250 Abs. 3 BauGB geregelten Tatbestände vorliegt.
Ich wohne im Milieuschutzgebiet, was gilt dort?
Auch hier gilt das Umwandlungsverbot, denn § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB gilt für Umwandlungen seit dem 7. Oktober 2021 in Milieuschutzgebieten grundsätzlich nicht mehr, da die Regelung des § 250 BauGB vorrangig ist. Nur wenn das Wohngebäude weniger als sechs Wohnungen aufweist, wird die Regelung des § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB weiterhin angewendet.
Warum sind Vermieter überhaupt an einer Umwandlung interessiert? Die Miete kann deswegen doch nicht erhöht werden, oder doch?
Das ist richtig, die Mieterhöhungsmöglichkeiten unterscheiden sich bei Eigentumswohnungen nicht von „normalen“ Mietwohnungen. Allerdings lassen sich beim Einzelverkauf von umgewandelten Wohnungen deutlich höhere Renditen erzielen als beim Verkauf des gesamten Hauses. Das Interesse an einer Umwandlung resultiert also vor allem aus der Profitmaximierung beim anschließenden Verkauf.
Gibt es Nachteile für mich, wenn meine Wohnung umgewandelt wird und ich dann in einer Eigentumswohnung wohne?
Wichtig ist, dass Ihr Mietvertrag weiterhin gültig bleibt. Hier muss nichts geändert und/oder ergänzt werden. Die Miete darf auch nicht einfach aufgrund der Umwandlung erhöht werden. Lassen Sie sich also keinesfalls darauf ein, einen neuen Mietvertrag abzuschließen oder Änderungen zu vereinbaren. Es gelten die allgemeinen gesetzlichen Regelungen in Bezug auf Kappungsgrenzen u. ä. Die Umwandlung und ein etwaiger anschließender Verkauf rechtfertigen auch keine Kündigung des Mietverhältnisses. Allerdings besteht bei umgewandelten Wohnungen grundsätzlich ein erhöhtes Kündigungsrisiko wegen Eigenbedarfs. Soll die Wohnung nach der Umwandlung verkauft werden, müssen Sie zudem mit Besichtigungswünschen von potentiellen Käufer/innen und Makler/innen rechnen.
Meine Wohnung ist schon umgewandelt und soll verkauft werden. Bin ich verpflichtet, Besichtigungen zuzulassen, und wie viele pro Woche? Kann ich mitbestimmen, wie viele Leute auf einmal kommen dürfen?
Kurz gesagt: Ja, Besichtigungen müssen Sie grundsätzlich erlauben – aber nur in einem zumutbaren Rahmen. Es gibt keine feste gesetzliche Zahl, wie viele Besichtigungen wöchentlich ermöglicht werden müssen. Als Orientierung gilt:
- 1–2 Termine pro Woche, jeweils maximal 1–2 Stunden.
- Nicht täglich, nicht an Sonn- und Feiertagen.
„Massenbesichtigungen“ müssen Sie nicht zulassen. Gleiches gilt für offene Termine ohne vorherige Anmeldung. Eine Wohnungsbesichtigung muss der Vermieter mindestens 24 Stunden vorher anmelden. Der Vermieter kann Ihnen keine Termine diktieren, vielmehr muss er auf Sie als Mieter Rücksicht nehmen. Passen Ihnen Terminvorschläge nicht, dürfen Sie selbstverständlich ablehnen. Denken Sie aber gleichzeitig daran, Alternativtermine anzubieten. Das Anfertigen von Fotos während der Besichtigung dürfen Sie verweigern. Sie können verlangen, dass sich die Besichtigenden vor dem Betreten Ihrer Wohnung ausweisen. Sie dürfen auch entscheiden, ob sich die Leute frei in Ihrer Wohnung bewegen können oder ob Sie die Besichtigung zimmerweise begleiten.
In unserem Haus wird gemunkelt, dass unsere Wohnungen umgewandelt werden sollen. Wie finde ich heraus, ob das stimmt?
Hier hilft der Weg zum Grundbuchamt. Dieses befindet sich beim Amtsgericht. Die Einsicht ist bei jedem Berliner Grundbuchamt möglich und muss nicht zwingend beim Grundbuchamt des Gerichtsbezirks, in dem Ihre Wohnung liegt, erfolgen. Dort können Sie unter Vorlage Ihres Mietvertrags erfahren, ob entsprechende Anträge für Ihr Mietobjekt vorliegen.
Unser Haus soll umgewandelt werden. Allerdings gibt es bei uns tatsächlich noch Wohnungen ohne Bad und WC mit Außentoilette auf der Etage. Geht das dann überhaupt?
Voraussetzung für die Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne diese Bescheinigung ist eine Umwandlung nicht erlaubt. Die Bescheinigung wird nur erteilt, wenn die Wohnung in sich abgeschlossen ist. Das heißt: Alle wesentlichen Räume – dazu zählen auch Küche, Bad und Toilette – müssen in der Wohnung liegen. Die Wohnung muss zudem gegenüber Gemeinschaftsräumen und anderen Wohnungen räumlich abgeschlossen sein. Wohnungen mit Außentoilette wie bei Ihnen gelten daher nicht als abgeschlossen. Eine Umwandlung kann daher selbst bei Vorlage der übrigen derzeit erforderlichen Voraussetzungen nicht erfolgen.
Unser Vermieter hat uns gefragt, ob wir unsere Wohnung kaufen würden, wenn sie umgewandelt wird. Ich würde gerne, aber derzeit fehlen mir die finanziellen Mittel. Das habe ich dem Vermieter auch so gesagt. Muss er mir die Wohnung dennoch anbieten, wenn umgewandelt wurde, oder habe ich durch meine Mitteilung schon auf mein Vorkaufsrecht verzichtet?
Nein, das sogenannte Vorkaufsrecht kommt erst zum Tragen, wenn Ihre Mietwohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und dann an eine dritte Person verkauft werden soll. Erst dann steht Ihnen als Mieterin das gesetzliche Vorkaufsrecht zu (§ 577 BGB). Das heißt, Sie haben dann die Möglichkeit, die Wohnung zu exakt denselben Konditionen zu kaufen, die mit dem Käufer vereinbart wurden. Praktisch läuft dies wie folgt ab: Ihr Vermieter schließt einen Kaufvertrag mit jemand anderem. Anschließend bekommen Sie den Vertrag von einem Notar/einer Notarin vollständig zugeschickt. Ab Zugang haben Sie dann zwei Monate Zeit, sich zu entscheiden, ob Sie das Vorkaufsrecht ausüben oder nicht.
Wenn meine Wohnung umgewandelt wurde, muss ich dann mit einer Kündigung rechnen?
Die Umwandlung selbst eröffnet nicht die Möglichkeit einer Kündigung. Allerdings besteht die Gefahr, dass bei einer Umwandlung und dem anschließenden Verkauf der Wohnung an Einzelpersonen diese wegen Eigenbedarfs kündigen, weil sie entweder selbst dort einziehen oder die Wohnung z. B. anderen Familienmitgliedern überlassen wollen. Wichtig zu wissen ist, dass berlinweit eine 10-jährige Kündigungssperrfrist für den Fall der Umwandlung und des erstmaligen Verkaufs gilt. Das heißt, erst nach Ablauf von 10 Jahren kann Ihr (neuer) Vermieter erstmals wegen Eigenbedarfs kündigen. Haben Sie von Ihrem Vermieter eine Eigenbedarfskündigung erhalten, kommen Sie damit unbedingt zu uns in die Beratung.
Wie sieht es mit Eigenbedarfskündigungen in Milieuschutzgebieten aus? Ich habe gehört, dass dies dort grundsätzlich ausgeschlossen ist.
Das stimmt leider nicht. Generell gilt in ganz Berlin die Kündigungssperrfristverordnung, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erst zehn Jahre nach Umwandlung und Verkauf ermöglicht. In Milieuschutzgebieten gilt eine verkürzte Kündigungssperrfrist von fünf Jahren.Grund hierfür ist, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen dort grundsätzlich nur mit Genehmigung des Bezirksamts erlaubt ist. Eigentlich sollen solche Umwandlungen in Milieuschutzgebieten also vermieden werden. Das Bezirksamt muss die Umwandlung jedoch u. a. genehmigen, wenn sich der Vermieter verpflichtet, die Wohnungen sieben Jahre lang nur an die jeweiligen Mieter/innen zu verkaufen. In diesen sieben Jahren sind die Mieter vollständig vor Verkäufen an Dritte und damit auch vor Eigenbedarfskündigungen geschützt. Kauft der Mieter in dieser Zeit nicht und wird die Wohnung nach Ablauf der sieben Jahre an einen Dritten verkauft, greift zusätzlich eine fünfjährige Kündigungssperrfrist. Der neue Eigentümer darf dann weitere fünf Jahre nicht wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung kündigen. Unterm Strich sind Mieter/innen in Milieuschutzgebieten mindestens sieben Jahre, und bei anschließendem Verkauf an Dritte insgesamt sogar zwölf Jahre, vor solchen Eigenbedarfskündigungen geschützt.
Ich habe jetzt erst durch Zufall herausgefunden, dass ich in einer umgewandelten Wohnung (Eigentumswohnung) wohne. Ich wohne dort schon seit sechs Jahren. Was passiert, wenn ich wegen Eigenbedarfs gekündigt werde? Was gelten dann für Fristen?
Die verlängerte Sperrfrist von zehn bzw. zwölf Jahren gilt nur für die Mieter/innen, die zum Zeitpunkt der Umwandlung bereits in der Wohnung vertragsgemäß wohnen. Die Kündigungssperre gilt nicht nur für den ersten Erwerber, sondern auch für jeden weiteren. Die Kündigungssperrfrist beginnt, wenn die Eigentumswohnung nach Umwandlung erstmals veräußert wird und der erste Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Die gegen den ersten Erwerber bereits verstrichene Frist wird den späteren Erwerbern angerechnet. In Ihrem Fall greift leider keine Kündigungssperrfrist, sondern nur die allgemeine gesetzliche Kündigungsfrist des § 573 c Abs.1 BGB. Danach verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. Bei Ihrer Mietzeit von sechs Jahren beträgt die Kündigungsfrist daher sechs Monate.
Die Grundbuchämter sind in Berlin auf
acht Gerichtsstandorte konzentriert.
Die Einsicht ist in jedem Berliner Grundbuchamt möglich.
Amtsgericht Charlottenburg
Amtsgerichtsplatz 1, 14057 Berlin
Amtsgericht Köpenick
Mandrellaplatz 6, 12555 Berlin
Amtsgericht Lichtenberg
Roedeliusplatz 1, 10365 Berlin
Amtsgericht Mitte
Littenstraße 12-17, 10179 Berlin
Amtsgericht Neukölln
Karl-Marx-Straße 77-79, 12043 Berlin
Amtsgericht Schöneberg
Grunewaldstraße 66-67, 10823 Berlin
Amtsgericht Schöneberg II
Ringstraße 9, 12203 Berlin
Amtsgericht Spandau
Altstädter Ring 7, 13597 Berlin
Amtsgericht Kreuzberg
Möckernstraße 130, 10963 Berlin Detaillierte Informationen zur Einsichtnahme ins Grundbuch finden Sie unter:
service.berlin.de/dienstleistung/326740