Eine Umstellung der Mietstruktur von einer Bruttokaltmiete auf eine (teilweise) verbrauchsabhängige Abrechnung ist nur zulässig, wenn die umzustellenden Kosten zum Zeitpunkt der Umstellung konkret ermittelt und aus der Bruttokaltmiete herausgerechnet werden.
Der Vermieter muss eine inhaltlich richtige Erklärung über die verbrauchsabhängige Abrechnung von Betriebskosten vor Beginn des Abrechnungszeitraums abgeben. Eine nachträgliche Korrektur von fehlerhaften Umstellungserklärungen ist nicht möglich.
AG Schöneberg, Urteil vom 25.11.2003 - 19 C 175/03 -
Der Vermieter hatte im Anschluss an den Einbau von Wasseruhren den individuellen Wasserverbrauch aller Mieter ab dem 01.01.1999 erfasst. Aufgrund eines hohen individuellen Verbrauchs des Mieters versuchte der Vermieter eine Erhöhung der Bruttokaltmiete wegen gestiegener Betriebskosten durchzusetzen. Das Landgericht Berlin erklärte diese Mieterhöhung für unwirksam.
Daraufhin entschied sich der Vermieter dafür, die Wasserkosten - beginnend ab dem Kalenderjahr 2003 - jährlich nach dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch abzurechnen und aus diesem Grund die Mietstruktur gemäß § 556 a Absatz 2 BGB zu ändern. Mit Schreiben vom 05.12.2002 teilte er dem Mieter mit, dass er künftig eine um den Vorschuss für die Wasserkosten reduzierte Bruttokaltmiete zuzüglich einer Vorauszahlung für die Wasserkosten verlangen werde. Diesen Vorschuss berechnete der Vermieter nicht anhand der verbrauchsabhängig ermittelten Wasserkosten des Mieters, sondern auf der Grundlage einer Verteilung der gesamten Wasserkosten nach dem Flächenanteil der Wohnung des Mieters.
(Anmerkung: Auf diese Weise fiel der zu zahlende Vorschuss geringer und die verbleibende Bruttokaltmiete höher aus als bei Berücksichtigung der verbrauchsabhängigen Wasserkosten des Mieters.)
Der Mieter widersprach der Umstellung. Am 12.02.2003 erhielt der Mieter eine weitere Umstellungserklärung (bezogen auf den 01.01.2003), in der die verbrauchsabhängigen Kosten des Mieters bei der Ermittlung des Vorschusses und der Herabsetzung berücksichtigt waren.
Mit der Klage verlangte der Vermieter die Feststellung, dass der Mieter verpflichtet sei, ab dem 01.01.2003 eine um den Vorschuss für die Wasserkosten reduzierte Bruttokaltmiete zuzüglich des Vorschusses auf die Wasserkosten zu zahlen.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es hat in seinen Entscheidungsgründen offen gelassen, ob die Feststellungsklage als solche überhaupt zulässig sei. Ein Anspruch des Vermieters auf Feststellung bestehe bereits deshalb nicht, weil eine Herabsetzung der Bruttokaltmiete und die Ausgliederung der Wasserkosten nicht wirksam erfolgt sei. Die Erklärung des Vermieters vom 05.12.2002 entspreche nicht den Anforderungen des § 556 a Abs. 2 BGB. Zwar habe der Vermieter erklärt, dass er ab dem 01.01.2003 den Umlagemaßstab für die Wasserkosten ändern und diese verbrauchsabhängig abrechnen wolle, jedoch war in diesem Schreiben eine andere (um 10,02 Euro geringere) Bruttokaltmiete angegeben, als mit der Klage geltend gemacht wurde.
Unabhängig davon war die Erklärung vom 05.12.2002 nach Ansicht des Amtsgerichts aber auch deshalb unwirksam, weil die aus der alten Bruttokaltmiete herausgerechneten anteiligen Wasserkosten unzutreffend er-mittelt wurden. Zwar sei im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt, wie die Herabsetzung der Miete (im Anschluss an die Ausgliederung des Vorschusses) zu erfolgen habe. In der Rechtsprechung bestehe jedoch Einigkeit darüber, dass die Miete um die tatsächlichen bisherigen Aufwendungen für die Wasserkosten zum Zeitpunkt der Umstellung zu reduzieren sei. Da bereits seit Januar 1999 die verbrauchsabhängigen Kosten des Mieters bekannt gewesen seien, müssten diese in der Umstellung berücksichtigt werden. Eine Ermittlung der Wasserkosten nach dem verbrauchsunabhängigen Flächenmaßstab sei daher unzulässig.
(Anmerkung: Andernfalls würden die Vorauszahlungen des Mieters nicht ausreichen, um die Kosten seines konkreten Wasserverbrauchs zu decken. Er hätte somit am Jahresende eine entsprechende Nachzahlung zu leisten, was faktisch zu einer Erhöhung der Miete führen würde.)
Das Amtsgericht wies ferner darauf hin, dass die nachträgliche Erklärung vom 12.02.2003 nicht geeignet war, die Erklärung vom 05.12.2002 zu heilen. Die Erklärung gemäß § 556 a Abs. 2 BGB müsse hinreichend bestimmt sein, um eine eindeutige rechtliche Folge (nämlich die Umstellung der Mietstruktur) zu bewirken. Dies ergebe sich auch daraus, dass die Umstellung selbst nicht zu einer Bereicherung des Vermieters führen soll. Aus den genannten Gründen wurde die Klage des Vermieters abgewiesen.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Petra Hannemann