Steigende Mieten und begrenzte Orientierung | Berliner MieterGemeinschaft e. V.
Steigende Mieten und begrenzte Orientierung
Der Mietspiegel 2026 dokumentiert anschaulich die Krise der sozialen Wohnraumversorgung.
von Andrej Holm
Titelthema
Die Senatsverwaltung hat einen neuen Mietspiegel vorgelegt. Als qualifizierter Mietspiegel auf der Basis von knapp über 17.000 auswertbaren Antworten erstellte das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung aus Hamburg das neue Tabellenwerk. Die Mietwerte werden, wie schon 2024, wieder in Zeilen und nicht mehr in Feldern ausgewiesen. Im Vergleich zum letzten Mietspiegel ist die Zahl der Mietspiegelzeilen von 163 (2024) auf mittlerweile 189 (2026) gestiegen. Der Durchschnittswert der Mieten hat mit 8,32 Euro/qm erstmals die 8-Euro-Grenze überschritten. Insbesondere die Zahl der preisgünstigen Wohnungen hat sich weiter verringert. Auffällig ist die extrem weite Spreizung von Mietwerten. Zwischen der günstigsten Miete mit 5,11 Euro/qm im Wohnungsbau von 1973 bis 1990 (Ost) und der teuersten Miete mit 27,84 Euro/qm im Neubau liegen über 22 Euro.
Der neue Mietspiegel folgt wie schon 2024 einem Ansatz, der die Mietpreise nach Lagen, Baualtersklassen und Wohnungsgrößen in insgesamt 189 Mietspiegelzeilen gruppiert und gilt für mittlerweile 1.892.417 Wohnungen. Der Median aller erfassten Mietpreise wird mit 7,71 Euro/qm angegeben – das entspricht im Vergleich zur letzten Mietspiegelerhebung von 2024 (7,21 Euro/qm) einem Anstieg um 6,9%. Als Median wird in statistischen Berechnungen der Wert bezeichnet, der die Gesamtheit aller erfassten Daten in zwei gleichgroße Gruppen teilt, so dass die im Mietspiegel erfasste Miete für jeweils die Hälfte aller Wohnungen günstiger, beziehungsweise teurer ist als der Medianwert.
Ein Durchschnittswert hingegen gibt an, wie hoch die Miete ist, wenn die Summe alle erfassten Mietpreise durch die Anzahl der Wohnungen geteilt wird. Dieser Durchschnitt der Mieten im Mietspiegel 2026 liegt mit 8,32 Euro/qm deutlich über den Medianwerten, weil in dieser Berechnung die teuren und sehr teuren Mieten, die es inzwischen gibt, stärker berücksichtigt werden. Ein Vergleich der durchschnittlichen Miethöhen zeigt für die letzten Jahre einen kontinuierlichen Anstieg. Allein seit 2013 ist die durchschnittliche Miethöhe des Mietspiegels von 5,33 Euro/qm (2013) auf 8,32 Euro/qm (2026) um 56% gestiegen.
Spannenwerte stärker gespreizt
Deutlich wird im Zeitvergleich auch, dass nicht nur die Durchschnittsmieten steigen, sondern auch der Abstand zwischen den unteren und oberen Spannenwerten deutlich größer geworden ist. Die Spannenwerte geben an, wie weit das Spektrum an Mietpreisen innerhalb eines Mietspiegelfeldes oder einer Mietspiegelzeile ausfällt. Lag der durchschnittliche Abstand zwischen den niedrigsten und höchsten Mieten innerhalb der Mietspiegelfelder im Jahr 2013 bei 1,85 Euro/qm, so liegt der Vergleichswert im Mietspiegel 2026 inzwischen bei durchschnittlich 4,48 Euro/qm. Obwohl es in den früheren Mietspiegelerhebungen weniger Felder gab und mehr Wohnungen in einer Mietspiegelkategorie zusammengefasst wurden, lagen die Mietpreise innerhalb eines Feldes enger beieinander als im aktuellen Mietspiegel.
Beispiel: Im Mietspiegel 2013 wurde eine Altbauwohnung in einfacher Lage und einer Wohnfläche von 65 qm zusammen mit 46.800 anderen Wohnungen in einem Mietspiegelfeld (einfache Lage, Baualter vor 1918 und Wohnfläche 60 bis unter 90 qm) erfasst. Der Mittelwert der Wohnungen in diesem Mietspiegelfeld lag bei 5,19 Euro/qm und zwischen den unteren (4,11 Euro) und oberen (6,75 Euro) Spannenwerten lagen damals 2,64 Euro/qm.
Dieselbe Wohnung wird im aktuellen Mietspiegel 2026 einer Mietspiegelzeile (einfache Lage, Baualter vor 1918 und Wohnfläche 65 bis unter 70 qm) erfasst, in der insgesamt nur etwa 9.300 Wohnungen zugeordnet werden. Obwohl die Kriterien der Zuordnung viel genauer scheinen als in den früheren Mietspiegelberechnungen, liegen die Mietpreise in diesem Mietspiegelfeld viel weiter auseinander. Für unsere Beispielwohnung etwa liegt der Mittelwert der Mietspiegelzeile bei 8,41 Euro/qm – die Spanne der Mieten reicht jedoch von 5,91 Euro bis 12,21 Euro. Das ist ein Unterschied von 6,30 Euro/qm.
Boten die Mietspiegel früher eine relativ klare Orientierung für die Wohnungen derselben Größe, Baualtersklasse und Lage, wird der konkrete Mietpreis für eine Wohnung heute viel stärker von den wohnwerterhöhenden und -mindernden Merkmalen geprägt, die zur Einordnung innerhalb einer Mietspiegelzeile herangezogen werden müssen.
Die Idee der Vergleichsmiete, nach der für ähnliche Wohnungen ein vergleichbarer Preis gezahlt werden soll, löst sich unter den aktuellen Wohnungsmarktbedingungen in Berlin weitgehend auf, denn die klassischen Indikatoren der Vergleichsmiete wie die Lage, das Baualter und die Wohnungsgröße haben nur noch einen nachrangigen Einfluss auf die Miethöhe.
Galt das „Lage, Lage, Lage“ – Mantra der Immobilienwirtschaft jahrelang auch als zentrales Erklärungsmuster für unterschiedliche Mietpreise in der Stadt, hat dieses Kriterium für die Bestimmung der Miethöhe aktuell nur noch einen geringen Einfluss und kann nur einen Bruchteil der Mietpreisunterschiede erklären.
Von den insgesamt knapp 1,9 Millionen Wohnungen, für die der Mietspiegel gilt, wurden etwa 717.000 Wohnungen der einfachen Lage zugeordnet. Das entspricht 37,9% aller Wohnungen. Die Medianmiete in diesen Wohnungen liegt bei 7,05 Euro/qm. Weitere 713.000 Wohnungen (37%) werden den Mietspiegelzeilen der „mittleren Lage“ mit einer Medianmiete von 7,79 Euro/qm zugeordnet und 462.000 Wohnungen (24,4%) mit einer mittleren Miete von 9,14 Euro/qm zählen zur „guten Lage“. Der lagebedingte Unterschied der Mietpreise liegt bei etwa 2,09 Euro/qm und kann das weite Preisspektrum der Berliner Mieten nicht erklären.
Preissprung bei kleinen Wohnungen
Abgesehen vom sehr teuren Neubau ab dem Jahr 2010 hat auch das Baualter nur einen begrenzten Einfluss auf die Miethöhe. Die Mittelwerte im Bestand (bis zum Baujahr 2009) weisen ein Spektrum zwischen 5,83 Euro/qm (1973 bis 1990 Ost) und 9,80 Euro/qm (1973 bis 1990 West) auf. Das ist ein maximaler Unterschied der Mietpreise von 4,05 Euro/qm. Bei der Bewertung ist jedoch zu berücksichtigen, dass alle Baualtersklassen mit einer Medianmiete über 9 Euro/qm sehr kleine Bestandsgruppen sind, die jeweils maximal 4% des gesamten Mietwohnungsmarktes ausmachen. Über 85% aller Mietwohnungen in Berlin werden in sechs der insgesamt zwölf Baualtersklassen des Mietspiegels abgebildet. Für diesen Großbestand liegt die mittlere Medianmiete bei 7,59 Euro/qm unterhalb des Gesamtmedians und auch die Spreizung der teuersten Baualtersgruppe (bis 1918) mit 8,70 Euro/qm und der günstigsten (1973 bis 1990 Ost) mit 5,83 Euro/qm fällt mit 2,87 Euro nicht so groß aus, wie die typischen Unterschiede der Mietpreise innerhalb der Mietspiegelfelder.
Deutlich wird durch den Vergleich der Baualtersgruppen, dass insbesondere die jüngeren Baualtersgruppen signifikant höhere Mietpreise aufweisen als der Altbestand des Berliner Mietwohnungsangebots. Insbesondere die 110.000 Wohnungen, die nach 2010 fertiggestellt wurden, sind mit einem mittleren Mietpreis von 14,53 Euro/qm fast doppelt so teuer wie die durchschnittlichen Bestandswohnungen. Unabhängig von der unzureichenden Anzahl der Neubauten zeigen die Mietspiegeldaten, dass der Neubau unter den gegenwärtigen Bedingungen keinen Beitrag zur sozialen Wohnversorgung leistet. Auch die Wohnflächen haben auf den Mietpreis nur einen geringen Einfluss. Der Abstand zwischen der teuersten Größenklasse (unter 40 qm) mit 8,59 Euro/qm und der günstigsten Größenklasse (60 bis unter 90 qm) mit 7,29 Euro/qm liegt bei gerade einmal 1,30 Euro.
Der Vergleich zu den Medianmieten der verschiedenen Wohnungsgrößen im Jahr 2024 zeigt jedoch, dass die Mieten in den kleinsten Wohnungen stärker gestiegen sind als in den großen Wohnungen mit einer Wohnfläche von 90 qm und mehr. Die Mietpreise der Kleinstwohnungen haben in den vergangenen zwei Jahren die der großen Wohnungen überholt und bilden nun selbst das teuerste Wohnflächensegment. Hintergrund dieser Entwicklungen sind sicher die häufigeren Umzüge und neuen Vertragsabschlüsse in den kleineren Wohnungen. Die unterdurchschnittliche Steigerung in den großen Wohnungen belegt den sogenannten Lock-In-Effekt, demzufolge Haushalte aus großen Wohnungen nur selten umziehen, weil selbst eine deutliche Verkleinerung der Wohnfläche durch die hohen Wiedervermietungsmieten die Gesamtkosten des Wohnens erhöhen würden.
Vorlage für Mieterhöhungswelle
Der aktuelle Mietspiegel für Berlin ist vor allem ein Abbild der entfesselten Mietsteigerungsdynamiken in Berlin. Denn anders als für das zentrale Orientierungsinstrument eines Vergleichsmietensystems zu erwarten, bietet der Mietspiegel 2026 so gut wie keine Orientierung. Trotz einer erneuten Ausweitung der Mietspiegelzeilen in immer kleinere Gruppen von Wohnungen mit ähnlichen Merkmalen fällt die Spreizung der Miethöhen innerhalb der Mietspiegelzeilen deutlich größer aus als alle Unterschiede, die auf Lageeinordnung, Baualtersklassen oder Wohnungsgrößen zurückzuführen sind.
Wenn die Mieten nicht von den klassischen Kriterien zur Bestimmung von unterschiedlichen Wohnqualitäten abhängen, sind es offensichtlich andere Faktoren, die aktuell über die Miethöhe entscheiden. Neben der hohen Differenz zwischen Bestandsmieten und Neuvertragsmieten werden Mieten auch von der Vertragsausgestaltung und den Geschäftsmodellen der Vermieter/innen bestimmt. Die Unterschiede zwischen lang- und kurzzeitigen Vermietungen oder zwischen möblierten und unmöblierten Angeboten werden in der aktuellen Ausgestaltung des Mietspiegels ebenso wenig erfasst wie der Unterschied zwischen profitorientierten Wohnungsunternehmen und sozial orientierten Wohnbauträgern.
Ein Mietspiegel, der ganz offensichtlich keine sinnvolle Orientierung zur Einschätzung der Miethöhen bietet, hat trotzdem eine zentrale Funktion: Denn stadtweit werden Vermieter/innen und Wohnungsunternehmen die erneut gestiegenen Mittel- und Spannenwerte nutzen, um hunderttausenden Mieter/innen in Berlin eine Mieterhöhung zuzusenden.
Dass auch der letzte Mietspiegel aus dem Jahr 2024 diese Funktion erfüllt hat, zeigt ein Vergleich der Mietpreisklassen der vom Mietspiegel erfassten Wohnungen. Während es im Vergleich zum Mietspiegel 2024 deutlich weniger Wohnungen in den niedrigen Mietpreisklassen gibt, sind sowohl Anzahl als auch Anteile der teuren Mietwohnungen erneut gestiegen.
Gab es 2024 noch über 300.000 Wohnungen mit Mietpreisen unter 6 Euro/qm, so umfasst dieses günstige Segment inzwischen nicht einmal mehr 135.000 Wohnungen. Auch die Zahl der Wohnungen zwischen 6 und 8 Euro/qm hat sich von über 800.000 Wohnungen auf unter 485.000 reduziert. Damit verschwinden genau die leistbaren Mietpreise, die in Berlin am dringendsten gebraucht werden.
