Bei einem DDR-Mietvertrag mit den üblichen Klauseln zur Schönheitsreparatur ist der Mieter während der Dauer des Mietvertrags verpflichtet, die erforderlich werdenden Schönheitsreparaturen durchzuführen. Eine Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses besteht nicht.
Die Verletzung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses führt nur dann zu einem Schadensersatzanspruch des Vermieters, wenn hierdurch die Substanz der Wohnung beschädigt wird.
AG Hohenschönhausen, Urteil vom 06.02.2003 - 12 C 374/02 -
Die Mieterin schloss im September 1988 mit der Kommunalen Wohnungsverwaltung einen Mietvertrag über eine Vierzimmerwohnung in Berlin-Hohenschönhausen. In dem Mietvertrag war die folgende in DDR-Mietverträgen übliche Bestimmung enthalten:
"Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter zur malermäßigen Instandhaltung nicht verpflichtet. Sofern die Wohnung jedoch infolge der Verletzung der Pflicht des Mieters zur malermäßigen Instandhaltung während der Mietzeit einen derartig abgewohnten oder schadhaften Zustand aufweist, dass dessen Beseitigung erhöhte Aufwendungen erfordert, ist der Mieter verpflichtet, die Mängel auf seine Kosten zu beseitigen oder die dem Vermieter entstehenden Mehrkosten zu ersetzen. Der Mieter ist verpflichtet, bei Auszug die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand, besenrein und mit sämtlichen Schlüsseln - einschließlich der von ihm selbst beschafften - dem Vermieter zurückzugeben."
Die Mieter kündigten das Mietverhältnis zum 30.04.2002. Bei einer gemeinsamen Wohnungsbesichtigung rügte die Vermieterin unter anderem die Verschmutzung der Wohnung, das Vorhandensein diverser Dübellöcher im Bad, die Beschädigung der Tapeten und Türfolien und die fleckigen Wände. Da die Mieter die Beseitigung dieser Mängel verweigerten, beauftragte die Vermieterin eine Malerfirma mit der Durchführung der Arbeiten. Für die verschiedenen Malerarbeiten stellte die Malerfirma der Vermieterin insgesamt 1196,54 Euro in Rechnung. Darüber hinaus waren der Vermieterin wegen der Reinigungsarbeiten Kosten in Höhe von 139,20 Euro entstanden. Mit der Klage verlangte die Vermieterin die Erstattung dieser Kosten.
Das Amtsgericht hat die Klage der Vermieterin abgewiesen. Es wies zunächst darauf hin, dass sich das Rechtsverhältnis zwischen den Parteien weiterhin nach den Bestimmungen des Mietvertrags vom September 1988 richte. Auf Grund des Inhalts dieser Vorschriften seien die Mieter nur während der Dauer des Mietverhältnisses, nicht jedoch beim Auszug, zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die Verletzung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses führe nur dann bei Beendigung des Mietverhältnisses zu einem Schadensersatzanspruch der Vermieterin, wenn hierdurch Mängel an der Substanz der Wohnung verursacht worden seien. Der Anspruch der Vermieterin beschränke sich insoweit auf die durch die Substanzverletzung entstandenen Mehrkosten bei der Renovierung.
Diese Vertragsauslegung ergebe sich aus der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden gesetzlichen Regelung (dem Zivilgesetzbuch der DDR). Nach diesen Vorschriften waren die Mieter von Wohnräumen zwar zur malermäßigen Instandhaltung der Wohnräume während der Mietzeit verpflichtet, nicht jedoch zur Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses. Das Amtsgericht wies in seinen Urteilsgründen darauf hin, dass mit dieser Regelung vermieden werden sollte, dass derjenige Mieter, der seiner Verpflichtung zur malermäßigen Instandhaltung regelmäßig nachgekommen sei, die Wohnung beim Auszug gleichwohl noch einmal hätte renovieren müssen. Bei einer Neuvermietung war daher der Vermieter gesetzlich verpflichtet, die Wohnung in einem malermäßig einwandfreien Zustand zu versetzen. Aus der Vorschrift des § 104 Abs. 1 ZGB folge zugleich, dass ein Verstoß des Vormieters gegen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses nicht zugleich auch einen Schadensersatzanspruch des Vermieters begründen könne. Ein Ersatzanspruch sollte nach der Regelung des ZGB erst dann entstehen, wenn die unterlassene Durchführung von Schönheitsreparaturen zu Schäden an der Substanz der Wohnräume geführt hätte, deren Beseitigung einen erhöhten Aufwand verursachen würden. Nur in diesen Fällen sei der Mieter schadensersatzpflichtig, wobei sich der Ersatzanspruch auf die hierdurch entstandenen Mehrkosten beschränke.
Das Amtsgericht gelangte zu der Feststellung, dass ein erhöhter Renovierungsaufwand wegen der von der Vermieterin behaupteten übermäßigen Abnutzung nicht vorliege. Das Abblättern der Farbe von den Türen oder Fensterrahmen und das Vergilben der Tapeten sei eine übliche Abnutzungserscheinung eines über zwölf Jahre andauernden Mietverhältnisses. Eine Substanzverletzung der Wohnung, die nach den oben genannten Maßstäben zu einem Ersatzanspruch der Vermieterin hätte führen können, konnte das Amtsgericht weder in Bezug auf die abblätternde Farbe noch auf die sich ablösenden Türfolien feststellen.
Soweit die Vermieterin Ansprüche auf die von den Mietern während des Mietverhältnisses angebrachten Dübellöcher gestützt hat, wies das Amtsgericht darauf hin, dass zu einem normalen Wohngebrauch auch das Anbringen von Dübellöchern gehöre. Die Vermieterin habe aber nicht dargelegt, dass die Mieter in völlig übertriebenen und nicht mehr vertragsgemäßen Umfang Dübellöcher gesetzt hätten.
Die Vermieterin konnte von den Mietern auch nicht die Erstattung der Reinigungskosten verlangen. Das Amtsgericht wies darauf hin, dass die Mieter auf Grund der Vereinbarung im Mietvertrag lediglich verpflichtet gewesen waren, die Wohnung besenrein zu übergeben. Das war unstreitig geschehen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Mirko Walther