Feuchtigkeitsschäden gehören zu den häufigsten Wohnungsmängeln. Sie können in Wohnungen durch eindringendes Wasser auf Grund schadhafter oder unzureichend isolierter Außenwände und Dächer, durch undichte Rohrleitungen, aber auch durch Kondenswasserbildung an den Innenseiten der Hausaußenwände bei unzureichender Wärmedämmung sowie durch Kältebrücken auftreten und führen vor allem in der kälteren Jahreszeit oft zu Schimmelbildung an Decken, Wänden oder um Fenster herum. Neben der optischen Beeinträchtigung kann von den Sporen des Schimmelpilzes auch eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgehen.
Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung und die Frage, wer oder was für deren Entstehen verantwortlich ist, führt oft zum Streit zwischen Mieter/innen und Vermietern. Die Mieter/innen wollen die Miete mindern, weil die Wohnung mangelhaft ist, die Vermieter wollen kündigen, weil die Mieter/innen die Wohnung durch unzureichendes Lüftungsverhalten verkommen lassen.
Erster Schritt: Mängelanzeige
Wenn Feuchtigkeitsschäden und/oder Schimmel in der Wohnung auftreten, müssen die Mieter/innen dies umgehend dem Vermieter anzeigen. Die Mängelanzeige (§ 536 c BGB) ist eine wesentliche Voraussetzung für die Durchsetzung aller weiteren Rechte, wie Mängelbeseitigung, Mietminderung, außerordentliche Kündigung und Geltendmachung weitergehender Schadensersatzansprüche.
Mietrechtlich betrachtet ist Schimmel in der Wohnung ein Mangel und kann zur Minderung der Miete oder auch zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.
Gesundheitsgefährdung
Die Gerichte (z.B. AG Köpenick - 17 C 475/00-) bewerten Schimmelpilz als einen "erheblichen Mangel", der zur Minderung berechtigt und gehen bei großflächigem Schimmelbefall zumeist von einer erheblichen Gesundheitsgefährdung aus, die Mieter/innen neben der Mietminderung zur fristlosen Kündigung berechtigt (z. B. AG Neukölln - 6 C 586/99 -).
Wann eine Gesundheitsgefährdung vorliegt, richtet sich nach objektiven Maßstäben und ist nicht allgemein zu beantworten, sondern eine Frage des Einzelfalls. Allein die Möglichkeit, dass sich auf Grund einer Schimmelpilzbildung Sporen in der Raumluft befinden, stellt noch keine konkrete Gesundheitsgefährdung dar und reicht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht aus. Voraussetzung für eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB ist eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit. Die Mieter/innen müssen darlegen und beweisen, dass festgestellte Schimmelpilze tatsächlich toxinbildend sind und dass sich toxische Stoffe in der Atemluft befinden. Ein einfaches ärztliches Attest, das ohne Laboruntersuchung erstellt ist, reicht hierzu nicht aus (KG - 8 U 124/02 -; - 12 U 1493/00 -).
Der fristlosen Kündigung braucht in den Fällen erheblicher Gesundheitsgefährdung keine Aufforderung zur Mängelbeseitigung mit Fristsetzung vorausgehen. Die Mieter/innen müssen aber schriftlich unter Angabe des Grunds "Gesundheitsgefährdung" kündigen und sollten auch darauf hinweisen, dass sie von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen (§ 569 Abs. 1 BGB).
Richtiges oder falsches Wohnverhalten
Das Recht zur Minderung der Miete und zur Kündigung des Mietverhältnisses besteht nicht, wenn die Mieter/innen den Schaden, z.B. durch falsches Lüftungsverhalten, selbst verursacht haben. An das Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter/innen werden zum Teil sehr unterschiedliche Anforderungen gestellt. Einig sind sich die Gerichte jedoch darin, dass das Schrägstellen der Fenster (Kipplüftung) nicht genügt, da dabei kein nennenswerter Luftaustausch stattfindet. Es reiche jedoch, morgens und abends 20 bis 30 Minuten alle Fenster weit zu öffnen, was bei Frost durchaus schon eine Herausforderung darstellen kann. Es kann zwar von den Mietern, so das LG Berlin (- 12 O 567/88 -), grundsätzlich nicht verlangt werden, ihre Heizungs- und Belüftungsgewohnheiten allein nach den wärmetechnischen Gegebenheiten der Mietwohnung einzurichten und die Mieter/innen schulden auch keine besondere "Klimapflege" für ihre Wohnungen, meinte das LG Hamburg (- 11 S 341/86 -), jedoch sei es nötig, in "zumutbarem" Umfang zu lüften. Über die Auslegung, was "zumutbar" ist, wird allerdings häufig gestritten. Das OLG Frankfurt (- 19 U 7/99 -) beispielsweise ist der Auffassung, zwei- bis dreimaliges Querlüften für jeweils zehn Minuten am Tag sei ausreichend, sofern die Wohnung richtig beheizt würde. So meinte z. B. auch das LG Hamburg (- 16 S 122/87 -), dass einer berufstätigen Mutter ein mehr als zweimaliges Lüften am Tag nicht zuzumuten sei. Auch das Lüften im Abstand von drei bis vier Stunden wurde als unzumutbar befunden (- AG Bochum - 63 C 265/82 -).
Kommt es nach dem Einbau neuer Fenster zu Schimmelbildung, weil Mieter/innen ihr Heiz- oder Lüftungsverhalten nicht anpassen, ist "der Mangel voll dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuzuordnen, wenn er den Mieter nicht sachgerecht und präzise auf die Anforderungen im veränderten Raumklima hingewiesen hat", entschied das LG Gießen (- 1 S 63/00-).
Modernisierung
Denn wenn bei zu dünnen Außenwänden (z.b. 24 cm Mauerwerk mit einem u-Wert von 1,6) neue Fenster mit Wärmeschutzverglasung (u-Wert 1,3) eingebaut werden, kann es zu Kondensatbildung an den Wänden kommen, wenn Mieter/innen ihr Heiz- und Lüftungsverhalten nicht auf die Veränderung durch die Modernisierung abstimmen. Die Mieter/innen müssen ihr Wohnverhalten in zumutbarem Umfang dem Gebäudezustand anpassen oder zumindest durch ausreichendes - jedoch noch vertretbares - Heizen und Lüften versuchen, den Schaden zu begrenzen. Zur Vorbeugung kann nach gerichtlicher Auffassung auch das Abwischen nasser Fenster gehören. Jedoch: "Der Mieter ist nicht verpflichtet, selbst bauliche Maßnahmen vorzunehmen oder zusätzliche Heizquellen aufzustellen, wenn eine Schimmelbildung auf Grund der Bausubstanz nicht anders verhindert werden kann." Auch kann Mieter/innen "nicht abverlangt werden, ständig alle Räume der Wohnung mit mehr als 20°C zu beheizen, nur damit es nicht zur Bildung von Feuchtigkeit kommt" (LG Lüneburg - 6 S 70/00 -).
Beweislast
Wenig Streit wird es darum geben, dass ein Mangel tatsächlich vorhanden ist. Dies ist in der Regel bei sichtbaren Stock- und Schimmelflecken kaum zu bestreiten. Wer trägt nun aber die Beweislast dafür, wer den Mangel zu vertreten hat?
Bestehen konkrete Anhaltspunkte dafür, dass der Schimmel durch aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters herrührenden Mängeln z. B. durch Baumängel, Fassaden- oder Putzschäden, mangelhafte Dachisolierung, Schäden an der Dacheindeckung, ungenügende Wärmedämmung oder von Kältebrücken herrührt, muss sich der Vermieter zunächst entlasten. Gelingt dem Vermieter nicht, diesen Nachweis zweifelsfrei zu erbringen, muss er beweisen, dass der Schimmel durch unzureichendes Wohn- und Lüftungsverhalten der Mieter/innen entstanden ist (z.B. LG Berlin - 64 S 320/99 -). Auch der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dann, wenn strittig ist, "ob Baumängel oder falsches Mieterverhalten Ursache für die Feuchtigkeitsschäden sind, der Vermieter beweisen muss, dass die Ursache nicht in seinem Pflichtbereich liegt, sondern aus dem Mieterbereich kommt." (BGH - XII ZR 272/97 -).
Hat der Vermieter den Nachweis erbracht, dass keinerlei konkrete Anhaltspunkte für aus seinem Verantwortungsbereich herrührende Mängel vorliegen und ist davon auszugehen, dass die Schadensursache in dem durch die Benutzung der Wohnung abgegrenzten räumlich-gegenständlichen Bereich liegt, müssen sich die Mieter/innen dahingehend entlasten, dass sie die Feuchtigkeitsschäden und die daraus resultierende Schimmelbildung nicht durch vertragswidriges Verhalten, wie unzureichende Beheizung und Lüftung verursacht haben (OLG Karlsruhe - 3 RE Miet 6/84 -). Auch die Art der Möblierung kann Schimmelbildung begünstigen und ist bei der Beurteilung der Ursache zu berücksichtigen.
Wenn Sie Feuchtigkeitsbildung, Stock- oder Schimmelflecken in Ihrer Wohnung feststellen, sollten Sie sich in einer unserer Beratungsstellen beraten lassen.
Richtiges Heizen und Lüften
- Wenn möglich, bereits während des Entstehens von Feuchtigkeit (z. B. beim Kochen oder Wäschewaschen) die Türen zu anderen Räumen schließen und ausreichend lüften. Umso gründlicher lüften, wenn dies erst hinterher möglich ist (z. B. im Bad). Im Badezimmer besteht Schimmelgefahr, wenn nach Benutzung die Heizung heruntergefahren und nicht genügend gelüftet wird.
- Die Türen zu unbeheizten Räumen sollten geschlossen bleiben, weil sonst wärmere und damit feuchtere Luft in die kühleren Räume eindringt und die Feuchtigkeit dort kondensiert.
- Auch wenn man "kalt" schlafen möchte, sollte das Schlafzimmer tagsüber (ca. 16 bis 18°C) geheizt werden, damit die Raumluft genügend Feuchtigkeit aufnehmen kann.
- Es ist ratsam, mindestens viermal am Tag die Fenster offen stehen zu lassen, am besten mit Durchzug quer durch die Wohnung lüften. Bei Minustemperaturen gelten fünf bis zehn Minuten als ausreichend, im Sommer sollte länger gelüftet werden.
- Dauerkippstellung der Fensterflügel kann im ungünstigsten Fall in der kalten Jahreszeit den Bereich um die Fenster so stark auskühlen, dass Kondensatfeuchte entsteht.
- Nach Möglichkeit keine Wäsche in der Wohnung trocknen. Lässt sich dies nicht vermeiden, sollte dieses Nutzungsverhalten aber unbedingt, wie auch häufiges Kochen und die Ausstattung der Wohnräume mit vielen Zimmerpflanzen, mit Aquarien oder Zimmerbrunnen etc. bei dem Maß der Lüftung berücksichtigt werden.
- In Räumen, die nur zeitweise (z. B. am Wochenende oder am Abend) genutzt werden, muss nach dem Aufheizen stärker gelüftet werden als in einem ständig beheizten Raum, weil die Oberflächen noch kalt sind und hier Feuchtigkeit kondensieren kann.
- Je kälter es draußen ist, desto besser werden die Räume durch Lüftung entfeuchtet. Im Sommer gilt für Keller und kühle Nebenräume: am besten nachts lüften, dann ist die Außenluftfeuchte am geringsten.
- Auf zusätzliche Luftbefeuchter wie z. B. Verdunster am Heizkörper sollte verzichtet werden.
Weitere Vorbeugungsmaßnahmen gegen Schimmelbildung
- Schränke sollten mindestens im Abstand der Scheuerleisten, besser noch mit fünf Zentimeter Abstand an die Wände gestellt werden. Ist der Wärmeschutz von angrenzenden Wänden unzureichend, sollten diese besser frei bleiben, um die Luftzirkulation nicht zu behindern. Allerdings kann von den Mieter/innen nicht verlangt werden, dass sie auf das Aufstellen von Möbeln an den Außenwänden gänzlich verzichten, es genügt daher, wenn ein ausreichender Abstand eingehalten wird. Vorhänge und großformatige Bilder sollten aber an kalten Außenwänden möglichst nicht angebracht werden.
- Bei immunschwachen Menschen oder bei nachgewiesenen Allergien sollten auch Streuquellen von Schimmelpilzen reduziert werden. Dazu zählen Haustiere (auch Vögel), Müllbehälter (insbesondere für organische Abfälle) und Topfpflanzenerde (insbesondere auf Fensterbänken über der Heizung).