Ist in einem Mietvertrag sowohl geregelt, dass der Mieter zur Durchführung der regelmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, als auch, dass er bei seinem Auszug die Mieträume in sauberem Zustand zurück zu geben hat, dann sind diese Klauseln dahingehend auszulegen, dass der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, diese Pflicht bei Beendigung des Mietverhältnisses jedoch nicht mehr besteht.
Eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung vermag den Anspruch des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen nur dann in einen Schadensersatzanspruch zu wandeln, wenn die (teilweise) noch nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen genau bezeichnet sind.
AG Schöneberg, Urteil vom 9. April 2002 -
11 C 545/01 -
Im Mietvertrag war unter anderem vereinbart, dass der Mieter verpflichtet sei, die laufenden Schönheitsreparaturen zu übernehmen, deren Umfang und Fälligkeit in § 13 des Mietvertrages im Einzelnen gesondert geregelt waren. Darüber hinaus war in § 20 Nr. 1 des Mietvertrages vereinbart, dass der Mieter bei Auszug die Mieträume in sauberem Zustand mit allen Schlüsseln zurückzugeben hat. Der Mieter hatte das bei der Wohnungsübergabe am 3. Mai 2001 gefertigte Abnahme- und Zustandsprotokoll - ohne Anerkennung einer Rechtspflicht - durch Unterschrift zur Kenntnis genommen. Anläßlich der Beendigung des Mietverhältnisses hatten die Mieter einige Schönheitsreparaturen ausgeführt; welche Schönheitsreparaturen zu welchem Zeitpunkt ausgeführt worden waren, blieb unklar. Der Vermieter forderte den Mieter mit Schreiben vom 8. Mai 2001 unter Bezugnahme auf das Protokoll auf, die dort aufgeführten Arbeiten auszuführen. Das Schreiben enthielt eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung, führte die zu leistenden Arbeiten jedoch nicht im Einzelnen auf.
Der Vermieter verlangte vom Mieter Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen. Einen Teil des geforderten Betrages verrechnete er mit der Kaution, den restlichen Betrag machte er klageweise geltend.
Die Mieter wiesen den Anspruch des Vermieters zurück und forderten ihrerseits im Wege der Widerklage die Auszahlung der Kaution.
Das Amtsgericht hat die Klage des Vermieters abgewiesen und auf die Widerklage des Mieters den Vermieter zur Herausgabe der Kaution zuzüglich der Zinsen verurteilt.
Es vertrat die Ansicht, dass der Mieter nach dem Mietvertrag nicht verpflichtet war, bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen auszuführen. Denn zum einen sei im Mietvertrag geregelt, dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen durchzuführen habe, auf der anderen Seite sei aber vereinbart, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung in sauberem Zustand zurückzugeben habe. Die letzte Klausel bedeute, dass die Wohnung lediglich besenrein zurückzugeben sei, nicht jedoch in renoviertem Zustand. Diesen (scheinbaren) Widerspruch löst das Gericht unter Bezugnahme auf das Gesetz zur Regelung der allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBG), indem es zugunsten des Mieters diejenige Auslegung wählt, die für den Mieter am günstigsten ist. Eine solche Auslegung führt jedoch dazu, dass der Mieter zwar während der Dauer des Mietverhältnisses zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet ist aber nicht bei Beendigung des Mietverhältnisses.
Unabhängig davon wies das Amtsgericht in seiner Urteilsbegründung darauf hin, dass auch bei Unterstellung der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bei Mietvertragsbeendigung im vorliegenden
Fall kein Schadensersatzanspruch gegeben war, weil der Vermieter den Mieter nicht ordnungsgemäß zur Durchführung der geforderten Schönheitsreparaturen aufgefordert hatte. Die Hauptpflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen könne nur unter den Voraussetzungen des § 326 BGB a.F. in einen Schadensersatzanspruch umgewandelt werden. Dies setze voraus, dass der Vermieter den Mieter in Verzug gesetzt habe. Hierzu gehöre, dass der Mieter genau wisse, welche Leistungen im Einzelnen von ihm verlangt werden. Diesen Anforderungen habe das Schreiben des Vermieters nicht entsprochen.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Mechtild Kuby