Jegliche Forderung eines Beziehers von Sozialleistungen aus einem Mietverhältnis, die während des Bezugs von Sozialleistungen fällig wird, geht nach § 33 Abs. 1 SGB II auf den zuständigen Leistungsträger über, soweit sie im Falle ihrer pünktlichen Erfüllung gemäß § 22 Abs. 3 SGB II den Leistungsbezug des Folgemonats gemindert hätte. Für einen im Leistungsbezug stehenden Mieter bedeutet dies, dass er Ansprüche auf Rückzahlung rechtsgrundlos geleisteter Miete – beispielsweise wegen unter Verstoß gegen die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556 ff. BGB überhöhter Mietforderungen oder wegen Eintritt eines Mangels, der nach § 536 BGB zur Minderung der Miete führt – nur dann im eigenen Namen geltend machen kann, wenn ihm der Leistungsträger die Forderungen nach § 33 Abs. 4 SGB II rücküberträgt.
Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender – Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen „abstrakten“ Sicherheitszuschlag in Höhe von 10% auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten.
1. Begründet ein Vermieter seine Kündigung wegen angeblichen Eigenbedarfs damit, dass er aus gesundheitlichen Gründen aus seiner bisherigen, im vierten Obergeschoss gelegenen Wohnung in die gekündigte Wohnung im ersten Obergeschoss umziehen muss, und legt er lediglich ein ärztliches Zeugnis vor, welches aus der Zeit vor Vermietung der gekündigten Wohnung stammt und dieselben Erkrankungen nennt, auf die er sich in seiner Kündigung bezieht, so muss er darlegen und beweisen, dass sich sein Gesundheitszustand seit Mietvertragsabschluss erheblich verändert hat. 2. Begründet der Vermieter seinen Eigenbedarf zusätzlich damit, dass er mit seinem in Hamburg lebenden Ehemann perspektivisch zusammenleben möchte und dafür die gekündigte Wohnung mit der Nachbarwohnung zusammenlegen will, handelt es sich insoweit um eine unzulässige Vorratskündigung, wenn die Eheleute noch gar keine konkreten Pläne für Umbau und gemeinsame Nutzung der Wohnung darlegen können.
Eine fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung der Wohnung an einen Dritten ist unwirksam, wenn ihr keine erfolglose Abmahnung mit Fristsetzung zur Beendigung der Vertragswidrigkeit vorangegangen ist. Das Gleiche gilt für eine gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB; der unbefugten Gebrauchsüberlassung kommt ohne vorherige Fristsetzung zur Abhilfe nicht das erforderliche Gewicht für eine solche Kündigung zu.
Hat ein Vermieter in seiner Modernisierungsankündigung Art und Umfang der geplanten Maßnahme, deren Modernisierungscharakter, die voraussichtlichen Kosten sowie die Berechnung der sich daraus voraussichtlich ergebenden Mieterhöhung ausreichend detailliert angegeben, genügt es für die formelle Wirksamkeit der nachfolgenden Mieterhöhungserklärung, wenn in dieser hinsichtlich der Energieeinsparung und der umzulegenden Kosten auf die Modernisierungsankündigung Bezug genommen wird. (Leitsatz der MieterEcho-Redaktion)
