Politisch gewollte Preisspirale

Der Mietspiegel 2026 ist wieder eine Fortschreibung. Das heißt, dass die Konzeption in den Grundsätzen (Erhebung der Wohnlage, Verteilung in Zeilenfeldern bezogen auf zueinander passende Wohnflächengrößen und Baualtersklassen) bestehen bleibt und lediglich die Werte aktualisiert werden. Grundlage ist das seit einigen Jahren geltende neue Mietspiegelrecht. Kern sind die Pflicht der Mieter/innen und Vermieter zur Information, Erhebung von Mieten der letzten 6 Jahre, die neu abgeschlossen wurden oder sich verändert haben.cc

Mietdämpfende Berechnungen nicht gewollt

Diese Konzeption garantiert freilich auch, dass der Mietspiegel die Tendenz nach oben zementiert. Denn Neuabschlüsse liegen – trotz Mietpreisbremse – regelmäßig deutlich über der Vormiete und „geänderte Mieten“ erfassen faktisch ohnehin nur Mieterhöhungen. Die Tendenz der Mietsteigerungen wird – politsch offenbar gewollt – dadurch forciert, dass auch mietpreisbremsenwidrige Mieten in den Mietspiegel fließen. Das Problem wurde bereits auf dem „Mietgerichtstag 2024“ thematisiert. Das Forum für Mietrechtler aller Parteien (Vermieter- und Mieterorganisationen, Jurist/innen und Rechtspolitiker/innen) konnte sich auf keinen Lösungsvorschlag verständigen, dabei wäre die Lösung einfach und wurde sogar meinerseits damals vorgeschlagen. 
Einerseits könnte mit statistisch anerkannten Methoden eine verpflichtende Gesetzgebung ins Werk gesetzt werden, welche eine Extremwertbereinigung als zwingend vorschreibt. Bisher ist diese, den Mathematikabiturient/innen vielleicht noch aus der Stochastik bekannte Methode der Streichung extrem abweichender Messwerte rein fakultativ. Andererseits könnten bei Neuabschlüssen und besonders vom Mietspiegel abweichenden Werten weitere Abfragen im Fragebogen sicherstellen, dass keine mietpreisbremsenwidrige Miete vorliegt, indem gezielt nach Modernisierungen und Kosten gefragt würde.

Zudem würde die Berücksichtigung von unveränderten Bestandsmieten eine erhebliche Dämpfung der Steigerung der Mietspiegelwerte bedeuten. Allein auch hier fehlt der politische Wille. Deutschlands Wirtschaftswachstum – und das schließt das Wachstum der Vermieter ja ein – ist eben wichtiger als die Leistbarkeit des Reproduktionsraumes Wohnung, auf den man zwingend angewiesen ist, wenn man jeden Morgen ausgeschlafen für jemand Dritten die Taschen mit der eigenen Hände Arbeit füllt, der einen schlecht bezahlt, und womit man dann wieder die steigende Miete zahlen soll. Ein Leben lang, also auch im Ruhestand. Und mit der Aufrüstung, die wir nun bezahlen, und an Staaten, die „unsere Drecksarbeit“ machen, großzügig verschenken, und deren Auswirkung wir gerade anhand von Preissteigerungen spüren dürfen, wird das wirklich nicht besser.

Aber zurück zum Mietspiegel. Der ist – das ist für die Durchsetzung der Mietpreisbremse wichtig – qualifiziert. Das heißt, dass er im Gerichtsprozess – ob Erhöhung oder Mietpreisbremse – praktisch nicht angreifbar ist.

Was negativ auffällt: Neben den üblichen Erhöhungen um 2-5% der ortsüblichen Nettokaltmieten, die man in zwei Jahren beobachten kann, gibt es in manchen Mietspiegelfeldern Steigerungen von teils um die 10%. Das ist schon ein sehr kräftiger Schluck aus der Pulle und erreicht somit fast die Kappungsgrenze von 15%, also den maximalen Erhöhungsspielraum innerhalb von drei Jahren.

Gesetzgeberisch könnte solchen Ausreißern auch mit einer Reduktion der Kappungsgrenze auf 5% entgegengewirkt werden. Die Frage, ob das passieren wird, kann man sich sparen. Was bei diesen Werten ganz sicher ist: Ihre nächste Mieterhöhung wird quasi automatisch verschickt werden.

Lassen Sie sich trotzdem nicht von einer Mieterhöhung erschrecken. In gut 70% der mir in der Beratung vorgelegten Mieterhöhungen wird gelogen und geschummelt. Man kann sie entweder ablehnen oder muss nur einem Teil der Erhöhung zustimmen. Wichtig ist: Wenn Sie nicht zustimmen, können Sie bei einer Mietspiegelmieterhöhung nicht gekündigt werden, sondern es muss ein Klageverfahren zur Feststellung der korrekten Miete stattfinden und dabei unterstützen wir Sie gern. Kommen Sie in die Beratung lassen Sie uns gemeinsam prüfen, ob die Erhöhung gerechtfertigt ist. Sie tun nicht nur sich einen Gefallen, sondern uns allen. Denn, wenn Ihre korrekte Miete in dem nächsten Mietspiegel gewichtet wird, weil diese gegen den höheren Anspruch des Vermieters erkämpft wurde, steigt der Mietspiegel in Ihrer Mietspiegelzeile nicht in dem gleichen Maße, als wenn man dem Vermieter einfach nachgegeben hätte. Denn es kommt nicht nur auf die nackten Zahlen an, sondern auch auf die Ausstattung der Wohnung. Die sogenannte Spanneneinordnung für die Abteilungen Bad, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld hilft hier weiter, um die korrekte Nettokaltmiete zu ermitteln. Und hier muss genau ermittelt werden, wie Ihre Ausstattung ist.

Kleine Erfolge, große Aufgaben

Als Berliner MieterGemeinschaft konnten wir in zähen Verhandlungen hier Angriffe auf mieterfreundliche Merkmale abwehren und Fortschritte zugunsten der Mieter bei bestimmten Merkmalen erreichen. Insbesondere wurden über die gesamte Spanneneinordnung Einschränkungen vorgenommen, wo anhand der Baualtersklasse festgestellt wurde, dass ein Merkmal dort ab einer Baualtersklasse Standard ist. Beispielsweise gilt das Merkmal im Bad „Wandverkleidung und Bodenbelag hochwertig“ jetzt nicht für Baualtersklassen ab 2010 – früher war dies erst ab 2016 ausgeschlossen. Besonders stark war unser Wirken, endlich die „bevorzugte Citylage“ zu streichen. Denn dieses Merkmal lud die Vermieter immer zum Missbrauch ein und führte in der Praxis zu dem Missverständnis, in beliebten Gegenden – und das ist angesichts der Wohnungskrise praktisch der gesamte Ringbahn-Innenbereich – von vornherein eine bevorzugte Citylage anzunehmen. Die Zeiten sind jetzt final vorbei.cAber wir müssen auch ehrlich zueinander sein: Das Cerankochfeld als wohnwerterhöhendes Merkmal konnten wir nicht streichen. Auch eine Zustandsbestimmung bei den Ober- und Unterschränken bei der Einbauküche war nicht durchsetzbar. Viele Mieter/innen berichten hier über uralte Schränke, vielleicht nicht mangelbehaftet, aber eben auch nicht mehr ansehnlich und einfach runtergewirtschaftet. Zu Recht verstehen sie nicht, warum das wohnwerterhöhend sein soll. Wir bleiben da aber dran.

Und man muss realistisch bleiben: An dem grundsätzlichen Reformbedarf des Mietspiegels werden wir langfristig nichts ändern können, an den Zahlen erst recht nicht. Die Bundesregierung muss hier Feuer aus der Bevölkerung bekommen, damit eklatanten Mietsteigerungen entgegengewirkt wird. Unser Beitrag in der Mitwirkung am Mietspiegel und die Rechtsberatung ist da nur eine Stellschraube, die zwar individuell und kollektiv wichtig ist, und wir versprechen, da qualitativ auf höchstem Niveau dran zu bleiben. Aber die Angriffe der Vermieter – ich erinnere an Vonovias Fantasiemerkmale „besonders gute öffentliche Nahversorgung“ oder „besonders guter Nahverkehr“ als erfundene Merkmale der Spanneneinordnung – zeigen die Richtung, mit der wir als Mieter weiter konfrontiert sein werden.

Nur, wenn wir uns kollektiv organisieren und auf die Gesetzgebung Einfluss nehmen, besteht die Möglichkeit, dass wir mit unserem Einkommen nicht nur die Taschen der Vermieter füllen. Sondern auch die von anderen Unternehmen, von denen wir dann immerhin noch eine Gegenleistung erhalten: Einen Kasten Bier oder ein paar Liter Benzin mehr pro Monat, das Geschenk für die Enkelin oder aufs Jahr gerechnet vielleicht einen Wochenendurlaub. Besser als nichts.