40.700 Wohnungen standen 2022 laut Zensus in Berlin leer. Diese Zahl weckt bei vielen die Hoffnung, den angespannten Wohnungsmarkt durch eine schnelle Aktivierung von Leerständen spürbar entlasten zu können. Ein genauerer Blick relativiert diese Erwartung jedoch deutlich. Mehr als die Hälfte der Wohnungen stehen kürzer als sechs Monate leer. Nur etwa 12.000 Wohnungen sind seit mehr als 12 Monaten leer und können damit als dauerhafter Leerstand gelten. Allerdings sollte laut Zensus wiederum ein Drittel dieser Wohnungen innerhalb der kommenden drei Monate wieder verfügbar sein. In fast 5.000 der dauerhaft leerstehenden Wohnungen fanden zudem laufende oder geplante Baumaßnahmen statt. Am Ende bleiben lediglich rund 3.000 Wohnungen, die möglicherweise aus spekulativen Gründen leerstehen und deren Belebung tatsächlich einen entlastenden Effekt hätte. Zwar sind die Zahlen des Zensus mit Vorsicht zu genießen. Angaben zu Dauer und Gründen des Leerstands beruhen auf Selbstauskünften der Eigentümer, die nicht immer ein Interesse an vollständiger Transparenz haben. Dennoch sprechen die hohen und weiter steigenden Angebotsmieten gegen einen großen Umfang spekulativen Wohnungsleerstands. Für Eigentümer ist es daher in der Regel sehr profitabel, Wohnungen zügig wieder zu vermieten. Bestehende Regulierungen wie die Mietpreisbremse werden vielfach ignoriert, befristete Mietverträge nehmen zu, um hohe Marktmieten regelmäßig neu durchsetzen zu können. Die Machtfülle der Vermieter speist sich aus dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum. In der Wohnungswirtschaft gilt eine Leerstandsquote von mindestens 3% als notwendige Fluktuationsreserve. In Berlin lag sie laut Zensus jedoch nur bei rund 1,97%.
Schädliche Anreize, mangelnde Kontrollen
Auch wenn spekulativer Leerstand kein zentrales Problem des Berliner Wohnungsmarkts darstellt, gibt es aus Verwertungsperspektive dennoch Anreize, Wohnungen leerstehen zu lassen. Besonders nach der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen lassen sich höhere Verkaufspreise erzielen, wenn keine Mieter/innen in den Wohnungen leben. Potenzielle Selbstnutzer/innen vermeiden so langwierige Auseinandersetzungen um Eigenbedarf, während Kapitalanleger/innen bei Neuvermietung direkt die aktuellen Marktmieten realisieren können. Ein weiterer Grund für Leerstand ist der geplante Abriss bezahlbarer Wohnungen zugunsten hochpreisigen Neubaus. Nach dem Zweckentfremdungsverbot müssen Leerstände von mehr als drei Monaten behördlich genehmigt werden. Eigentümer sind verpflichtet nachzuweisen, dass Umbau-, Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen eine Nutzung vorübergehend unmöglich machen. In der Praxis versuchen manche Eigentümer jedoch, die Behörden zu umgehen. Regelmäßige Vor-Ort-Kontrollen scheitern zudem oft am Personalmangel. Dennoch leiteten die Bezirke zwischen 2018 und 2024 mehr als 21.000 Verfahren wegen Wohnungsleerstands ein. Anders stellt sich die Lage bei Gewerbeimmobilien dar. 2025 standen in Berlin rund 1,7 Millionen qm Bürofläche leer – ein Anstieg von 2,3% gegenüber dem Vorjahr. Der Umbau zu Wohnraum scheitert bislang an einer Kombination aus restriktivem Baurecht, hohen technischen Anforderungen, fehlender Förderung und einer Eigentumslogik, die Leerstand oft profitabler erscheinen lässt, als eine sozial orientierte Umnutzung. Viele dieser Immobilien sind Teil internationaler Investmentportfolios und bilanziell längst abgeschrieben. Hohe bauliche Anforderungen und Lärmschutzauflagen verteuern den Umbau erheblich, teilweise über das Niveau eines Neubaus hinaus. Gleichzeitig fehlen Förderprogramme, die eine soziale Mietenbegrenzung sichern. So verzichtet das geplante Bundesförderprogramm für den Umbau von Gewerbe zu Wohnraum auf Mietobergrenzen, da hierfür laut Bundesregierung „keine verfassungsrechtliche Kompetenz“ bestehe. Obwohl Millionen bezahlbare Wohnungen fehlen, bleibt das riesige Potential des Umbaus von leerstehenden Gewerbeflächen daher ungenutzt.
