Ein Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung besteht nicht, wenn er lediglich die Zwangsvollstreckung im Wege der Einweisung des Besitzes durchführen lässt und von einer Beräumung der Wohnung aus Kostengründen absieht (sogenannte Berliner Räumung).
AG Mitte, Urteil vom 26.09.2007 – 25 C 58/07 –
Der Vermieter wurde aufgrund eines Räumungstitels durch eine Zwangsvollstreckung in den Besitz der Wohnung eingewiesen (Berliner Räumung). Eine Zwangsräumung wurde nicht vorgenommen. Anschließend verlangte der Vermieter die rückständige Miete, Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen sowie eine Nutzungsentschädigung für den Zeitraum von der Übernahme der Wohnung bis zur Vermietung, weil die Mieter ihre Einrichtungsgegenstände trotz Aufforderung nicht rechtzeitig entfernt hätten.
Zugleich verlangte er einen Ersatz für das pauschale Honorar einer Hausverwaltung, die er mit der Abwicklung und Überwachung der Aufgaben und der Neuvermietung beauftragt hatte. Das Amtsgericht hat der Klage – soweit sie sich auf die rückständige Miete bezog – stattgegeben.
Der Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen wurde bereits deshalb abgewiesen, weil die Mieter bestritten hatten, dass sie vom Vermieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten aufgefordert wurden. Da der Vermieter die Aufforderung nicht beweisen konnte, konnte er auch keinen Schadensersatz erlangen.
Soweit der Vermieter Ansprüche auf Nutzungsentschädigung (wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache) geltend machte, wurde die Klage ebenfalls abgewiesen. Der Vermieter hatte sich aus Kostengründen auf eine sogenannte Berliner Räumung eingelassen, indem er an den in der Wohnung befindlichen Gegenständen der Mieter ein Vermieterpfandrecht geltend gemacht und den Gerichtsvollzieher lediglich mit der zwangsweisen Besitzeinweisung, nicht jedoch mit der Räumung der Wohnung durch Entfernen der Sachen der Mieter beauftragt hatte.
Das Amtsgericht ging dabei nicht weiter auf die Frage ein, unter welchen Voraussetzungen das Zurücklassen von Einrichtungsgegenständen in der Wohnung einen Anspruch auf Entschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache begründen kann. Wenn und soweit der Vermieter aus Kostengründen die Zwangsvollstreckung im Wege der Berliner Räumung betreibe, könne er sich anschließend nicht auf eine verspätete – weil nicht vollständige – Rückgabe der Wohnräume in beräumtem Zustand berufen.
Schließlich wies das Amtsgericht auch den ebenfalls geltend gemachten Anspruch auf Zahlung des pauschalen Hausverwalterhonorars im Zusammenhang mit der Überwachung der Räumung, Renovierung und Neuvermietung ab. Der Vermieter hatte seinen Anspruch damit begründet, dass er im Anschluss an die fristlose Kündigung gezwungen war, eine Hausverwaltung mit der Abwicklung und Neuvermietung zu beauftragen. Wegen seines Wohnsitzes in München sei es ihm nicht möglich gewesen, diese Aufgaben selbst durchzuführen. Der Vermieter hatte das Pauschalhonorar der Hausverwaltung verlangt. In deren Rechnung war nicht differenziert, welche Kosten für die Aufgaben im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der fristlosen Kündigung enthalten waren.
Das Amtsgericht führte in seinem Urteil hierzu aus, dass die behaupteten Kosten für eine Rücknahme der Wohnung und eine anschließende Neuvermietung auch bei einer ordnungsgemäßen Kündigung des Mieters entstanden wären, da der Vermieter für die Neuvermietung regelmäßig eine Hausverwaltung einschaltet. Ersatzfähig seinen allenfalls Kosten für die Beauftragung der Hausverwaltung mit Aufgaben, die zusätzlich zu den Kosten für die regelmäßige Tätigkeit entstanden waren.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Dr. Peter Werchan
Über die Berliner Räumung berichtete MieterEcho Nr. 315 (BGH, Beschluss vom 17.11.2005 – I ZB 45/05 -)